[민사] 임대차 종료 후 보증금에서 연체차임공제 (1)

연체차임 채권 자체의 양도시에도 보증금에서 공제?

1. 기본법리

가. 임차인의 임차보증금반환청구(또는 임대인의 목적물반환청구에 대한 동시이행항변)

'임대차계약, 임차보증금의 지급, 임대차 종료'에 따라 임차인의 임대인에 대한 임차보증금반환채권이 발생한다.

나. 임대인의 공제 항변(또는 재항변)

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무(연체차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등)를 담보하는 것이다.

그러므로 피고(임대인)는 공제대상 채권의 발생사실 주장・입증하여야 하고, 원고(임차인)가 기 발생 공제대상 채권의 소멸 주장・입증하여야 한다.

2. 차임채권이 양도된 경우 연체차임 상당액을 보증금에서 공제 가능

대법원 2015. 3. 26. 2013다77225 판결

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.

가. 사안의 개요

보증금이 수수된 임대차계약에서, 임대인의 임차인에 대한 차임채권이 양도되었고, 그 임대차계약이 종료된 후, 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환하고 임대인은 임차인이 목적물 반환시까지 연체한 차임을 임차보증금에서 모두 공제한 잔액을 반환하였다.

아무래도 차임채권의 양도와 관련하여, 임대인은 돈이 없어서 임대료를 꼬박꼬박 받을 수 있는 차임채권을 딴사람한테 양도하여 팔아넘겼나보다. 그런데 임차인도 임대인에게 묶여있는 보증금 이외 돈이 없었나본지 위와 같이 차임채권을 양수한 딴사람한테 지급해야 할 차임을 연체하였고-_-; 연체차임은 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받을 때 이미 보증금에서 공제되었으니 차임채권을 양수한 딴사람에게는 줄 돈이 없다고 버팅기는 중이다.

이에 원고(차임채권을 양수한 딴사람)가 피고(임차인)에게 연체차임을 내놓으라며  소를 제기한 사안이다.

이 사안은 전술한 일반적인 임대차계약상 공격방어의 기본법리와는 달리, 차임채권 양수인이 임차인에게 연체차임을 청구한 경우 임차인이 어떤 항변을 할 수 있는지에 관한 문제이다.

나. 법원의 판결

결론 : 차임채권의 양수인이 임차인에게 연체차임을 청구하더라도, 임차인은 그 연체차임이 임대인으로부터 반환받는 보증금에서 공제되어 소멸하였다고 주장할 수 있다.

임대인이 임차인에게 돌려주는 보증금에서 차임채권이 공제되면서 결국 그 액수만큼 임대인이 받는 결과가 되는 것이지! 차임채권의 양수인은 임대인에게 그 돈을 달라고 해야겠지!

논거 : 임차인의 지위 보호

부산고등법원 2013. 9. 13. 선고 (창원)2012나3435 판결)은, 차임채권의 양도로 인하여 임차인이 당초 임대차보증금으로 충당할 수 있었던 부분에 대하여도 차임채권의 양수인에게 별도로 차임채무를 부담하게 된다면 임차인의 지위가 당초보다 불리하게 되어 부당하고, 차임채권의 양수인은 위와 같은 성질을 갖는 차임채권을 양수함으로 인해 위험을 그대로 인수한 것으로 보아야 한다는 점을 이유로 제시한 바 있다.