[민사] 임대차 종료 후 보증금에서 연체차임공제 (2)
임대인 지위 이전시 이전 임대인에게 발생한 연체차임도 공제 가능
1. 기본법리
가. 임차인의 임차보증금반환청구(또는 임대인의 목적물반환청구에 대한 동시이행항변)
'임대차계약, 임차보증금의 지급, 임대차 종료'에 따라 임차인의 임대인에 대한 임차보증금반환채권이 발생한다.
나. 임대인의 공제 항변(또는 재항변)
임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무(연체차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등)를 담보하는 것이다.
그러므로 피고(임대인)는 공제대상 채권의 발생사실 주장. 입증하여야 하고, 원고(임차인)가 기 발생 공제대상 채권의 소멸 주장, 입증하여야 한다.
2. 임대인 지위 이전시 종전 임대인에게 발생한 연체차임도 공제 가능
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
[1] 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부(원칙적 소극)
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 (종전) 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
[2] 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.
가. 사안의 분석
이 판례의 사실관계 또한 일반적인 임대차 종료 후 임대인과 임차인 사이의 공격방어의 기본법리와는 완전히 다른 사안이다. 여기서는 종전 임대인이 임차인에게 '종전 임대인에게 발생한 연체차임'을 지급하라고 소를 제기한 경우 임차인은 어떤 항변을 할 수 있고 그 논거는 무엇인지 문제된다.
나. 법원의 입장 및 논거
[1] 종전 임대인에 대하여 발생한 연체차임의 청구권자 = 종전 임대인 (현재 임대인 아님)
그.러.나.
[2] 임차인은 종전 임대인에 대하여 발생한 연체차임이 현재 임대인의 임차보증금반환시 보증금에서 공제되어 소멸하였다고 주장할 수 있음 (논거 : 당사자들의 의사나 거래관념)
종전 임대인이 멀쩡히 가지고 있던 연체차임 채권이, 현재 임대인의 임차보증금반환시 그 보증금에서 공제됨으로써 소멸되어 버린다. 종전 임대인은 그 연체차임 만큼의 금원을 현재 임대인으로부터 받아야 할 수밖에 없다.
법원은 현재 임대인과 종전 임대인 사이에 건물 매매시 잔존 연체차임을 고려하여 가격이 책정되었을 것이므로, 당사자들의 의사나 거래관념에 비추어 종전 임대인의 연체차임 채권 소멸의 손해는, 종전 임대인이 현재 임대인에게 건물을 매각할 때 받은 매각대금에 이미 반영되었다고 판단한 것으로 보인다.
