계약 전! 임차인 보증금 보호 5가지 필수 체크리스트

상가임대차 계약 전 반드시 확인하세요!

깡통전세, 깡통 건물 때문에 애꿎은 임차인이 피해를 보는 사례가 많습니다. 이에 임대차 계약 시 임차인의 보증금을 보호하는 5가지 방법 소개드립니다.

1. 확정일자 설정

2. 전세권 설정

3. 근저당권 설정

4. 금전소비대차 계약 공증

5. 상가건물의 담보설정 상황 파악

1. 확정일자 설정

출처: 네이버 지식백과

-사업자등록과 동시에 확정일자를 받아놓는 것은 기본

-임차인이 가장 간단하게 자신의 보증금을 보호받을 수 있는 안전장치

-단, 환산보증금이 초과되지 않는 범위 내에서 보증금을 보호받을 수 있다.

-환산보증금 설명(아래 그림 참조)

출처: 네이버 지식백과

-환산보증금 계산: 예를 들어 임대차 계약 시 조건이 보증금 5,000만 원 / 지역은 서울 / 월세 100만 원이라면 환산보증금의 계산은 다음과 같다

계산 예)5,000만 원 + (100만 원 X 100) = 1억 5천만 원 / 위 그림의 내용을 보면 세입자 보호 범위가 서울지역인 경우 환산보증금 9억 원 미만인데 계산한 금액이 1억 5천만 원이므로 보호 범위 안에 포함된다.   

2. 전세권 설정

출처: 네이버 지식백과

-보증금의 금액만큼 등기부등본에 채권을 설정하는 것을 말한다. 

-전세권을 설정해놓으면 임대인이 기간 만료 후 보증금을 반환하지 않을 시 경매를 신청할 수 있다.

-경매 시 건물에 대한 경매금액에 따라 배당받는다(토지는 제외)

3. 근저당권 설정

출처: 네이버 지식백과

-보증금의 금액을 기준으로 120%~130% 수준에서 등기부등본에 채권을 설정하는 것을 말한다.

-앞서 전세권은 보증금에 맞게 설정하지만 근저당권은 좀 더 넓은 범위로 설정하는 것이 차이점이다.

-기간 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 이자 비용은 물론 손해배상까지 가능하도록 하는 안전장치이다.

4. 금전소비대차 계약서 작성 & 공증

출처: 네이버 지식백과

-임차인이 임대인에게 보증금을 지급함과 동시에 공정증서를 작성하면서 공증하는 것을 말한다.

-여기서 공정증서의 효력으로 재판 없이도 임대인의 재산을 강제집행하여 보증금을 돌려받을 수 있다.

5. 상가건물의 담보설정 상황 파악

-임차인은 임대차 계약 전 반드시 해당 건물의 담보현황을 파악해야 한다.

-해당 건물의 담보여력 확인 방법은 실거래 가격과 선순위 담보설정액, 보증금 이 3가지로 계산할 수 있다.

-계산 사례

1) 건물의 실거래가 환산: 5억 x 0.8 = 4억

2)선순위 담보설정액: 2억, 임대인이 해당 건물을 통해 대출(은행, 개인, 사채 등)을 받았거나 압류 포함한 금액

3) 임차인 보증금: 5천만 원

▶최종 계산 >  4억 - 2억 - 5천만 원 = 1억 5천만 원이므로 이 건물은 담보여력이 있다고 판단한다.

다만 이 금액이 마이너스라면 임대차 계약 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크므로 위험부담이 있다고 판단하고 계약에 신중을 기해야 한다. 

이상 임대차 계약 전 반드시 확인해야 하는 임차인 보증금 보호 방법 5가지였습니다.