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Sep 28. 2023
꼬마빌딩 매수를 위해 법인을 만들다
꼬마빌딩을 매수하기 위해서는
개인으로 매수할지 법인으로 매수할지를 고민하게 되요
각각의 장단점이 있기에 장단점을 따져 보고 본인에게 적합한 방식을 택하시면 됩니다
저의 경우 자금 여유가 없어 대출을 최대한으로 받아야 했기에 법인을 설립하기로 했어요
직장생활 16년차
한번도 대표라는 직함으로 불려본적이 없었던 제가 꼬마빌딩 매수를 위해 법인을 설립하고 대표가 되었습니다
1. 대출
최대한의 대출을 받기 위해 법인 설립은 필수예요
왜 법인의 경우 대출이 많이 나올까요?
법인의 경우 RTI 규제가 없기 때문인데요,
RTI(Rent To Interest, 임대업이자상환비율)란
부동산임대업 이자상환비율로서
담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표입니다
법인 vs 개인의 대출 한도
개인의 경우 RTI 규제가 있습니다
RTI 개인 사업자 대출 규제 (법인은 RTI 규제 없음)
주택 : RTI 1.25
비주택 : RTI 1.5
이말을 쉽게 설명하면
RTI 1.5란
월세 ÷ 대출이자 = 1.5
월세가 1,500만원 이면
대출이자가 1,000만원 이 되어야 한다는 얘기예요
예를들어 제가 계약한 54억의 꼬마빌딩의 경우
개인으로 샀을 경우와 법인으로 샀을경우의 대출 한도를 계산해 보면요
개인일 경우,
제가 매수할 건물의 월세는 1500만원정도가 가능했습니다
그러면 이자는 월 1000만원 이하가 나와야 하고
그러려면 받을수 있는 대출은 30억정도 (이자율 4%로 계산시)
* 이자가 높아지면 받을 수 있는 대출 금액은 더 줄어들어요
법인일 경우,
매매가 54억 + 취등록세 2.5억(4.6%) 의 80% 가능
총 대출 45억 가능
이렇듯 대출 한도가 15억정도 차이가 나다 보니 법인 설립을 할수 밖에 없었어요
2. 양도소득세
그리고 양도 차익에 대한 세금에 대해서도 차이가 있는데요
- 개인의 양도 소득세
- 법인의 법인세
법인의 경우 양도 소득세라는 개념이 없고 양도차익에 대한 수익금을 법인세로 내게 됩니다
보유 기간에 따른 차이가 없어 단기간 투자도로 가능해요
이렇게 법인을 설립해야 할 이유가 있다면,
법인 투자시의 단점도 있겠죠?
법인에 있는 돈을 개인돈으로 가져오려면 세금을 내야 해요
- 법인으로부터 배당금을 받으면,
2000만원 이하까지는 15.4% (지방소득세 1.4% 포함)
2000만원 초과는 종합소득세에 합산되어 6%~24%까지 누진세율이 적용됩니다
법인 돈을 개인돈으로 가져오지 않고, 계속 투자를 진행한다면 문제가 되지 않지만
어떠한 사정이 있을지 모르니 이 부분은 유념해서 법인투자를 하시면 좋아요
그럼 법인은 어떻게 만들까요?
아이가 태어나면 가장 먼저하는것이 이름을 정하는 것처럼 법인설립의 가장 기본도 이름을 정하는 거예요
1. 법인 이름 설정
- www.iros.go.kr 에 접속하여 법인상호검색을 클릭하여 원하는 법인명을 넣어보기
2. 법인이 과밀 억제권 내의 건물을 매수할 경우 취득세 중과가 되요
단, 과밀억제권역을 피해서 설립하면 중과를 피할수 있습니다
(과밀 억제권에서 설립을 했다면, 설립 후 5년이 지나면 취득세 중과를 적용받지 않음)
3. 법무사에게 연락 하기
이름과, 사무실을 정했다면 법무사에게 연락하여 법인 설립을 맡기시면 됩니다
셀프로 진행할 수도 있겠지만, 저의 경우 법무사를 통해서 편하게 진행하고 싶었기에
제가 기장을 맡기고 싶은 세무사와 연결되어 있는 법무사를 통해 법인 설립을 요청했어요
- 법무사를 통해 설립시 필요 준비 서류
. 인감 도장
. 자본금 : 저의 경우 3명 인당 1000만원씩 총3000만원 계획
. 잔고증명서 : 3천만원이 든 통장에 대한 잔고증명을 받아야 함
