대출 그리고 잔금
아파트만 투자하시는 분들이 보기에
꼬마빌딩은 금액대가 높아 감히 엄두를 못내시는 분들이 계세요
하지만 생각보다 꼬마빌딩을 매수하는데 큰 돈이 들지 않습니다
그건 바로 대출 때문인데요
부동산 가격이 뛰면서 주택에 대한 대출 규제가 심해졌지만
꼬마빌딩은 여전히 80% 정도의 대출이 가능했어요
(현재는 금리가 높아지면서 대출을 좀더 적게 받는 추세입니다)
저의 경우 제 투자금 대비 높은 금액대의 꼬마빌딩을 선택했기에
대출이 어느정도 나오는지가 아주 중요한 요소였습니다
54억 건물을 매입하면서 투자금이 딱 12억이 있었고,
예상 시나리오로는 대출을 45억을 받아야 잔금이 가능했어요
대출 한도는 어떻게 산정되나?
은행에서는 건물을 가치를 감정평가를 합니다
주변에 팔린 시세를 분석하여 감정평가를 진행하고,
감정 평가 금액의 80% 정도를 대출 해 줄 수 있다고 했어요
보통 은행에서 평가하는 감정 평가 금액이 매매가 보다 낮기에
매매가와 감정평가 금액이 비슷한 매물을 찾으면 이건물을 잘 사는 거구나 라고 판단하기도 한답니다
** Tip 공동 담보를 제공할 집이나 건물이 있다면 대출 한도를 늘릴 수 있어요
만약 10억짜리 집에 대출 없이 살고 있다면
공동담보로 제공시
KB 시세의 80% 인 8억을 공동담보로 잡아 줄 수 있습니다
은행마다 한도 및 조건이 다릅니다
계약서를 쓰고 알아본 은행은 우리, 신한, 기업 은행이였어요
지점마다 한도와 조건이 달라지기도 했지만
우선 제 1 금융권은 대출 조건이 까다로웠습니다
1. 법인의 자본금을 본다
저의 경우 법인 설립시 자본금은 3천만원, 나머지 투자금은 가수금으로 진행을 했습니다
제 1 금융권에서는 54억 건물을 사기에 법인 자본금이 적다
매매가의 10% 는 자본금으로 넣어 두어야 한다는 은행이 많았습니다
그래야 법인 신용도도 올라가 대출이 잘 나온다는 이유였어요
10% 자본금이라면 5억 정도를 자본금으로 출자를 해야 하는데
자본금으로 출자를 하기 위해서는 0.4% 등록 면허세를 내야하는데
5억 *0.4% = 200만원 이 추가로 들고,
자본금으로 넣게 되면 법인에 묶이는 돈이 되어 나중에 회수도 어려운 단점이 있습니다
2. 하반기로 갈수록 은행의 대출한도 끝나는 지점들이 있다
은행마다 대출 한도가 정해져 있기에 그 한도를 다 채우게 된다면 이후에 대출이 어렵습니다
10월 정도가 되니 대출한도가 끝났다고 더이상 대출이 어렵다는 은행들이 많았습니다
잔금이 12월이였는데, 이왕이면 잔금은 연초로 잡는 것을 추천 드립니다
3. 편법을 쓰는 대출 브로커들도 있다
1금융권이 아닌 2금융권을 결합 해서 대출 한도를 최대로 나오게 해주는 브로커들도 소개 받았는데,
대출금액의 0.5%를 수수료로 요구 했어요
혹 1금융권에서 대출이 안된다면 울며 겨자먹기로 이쪽으로도 검토를 해봐야 겠다 생각이 들었습니다
결론적으로, 저는 자본금 3천만원을 유지한 상태에서
제가 살고 있는 집을 공동담보로 제공하는 조건으로
1금융권에서 대출 45억을 진행 해 문제없이 잔금이 가능했습니다
하지만 대출이 안나올까 걱정한 나날들을 생각하면
다음에 투자를 하게 되면 좀더 여유로운 투자금액을 가지고
연초에 잔금하는 일정으로 투자하고 싶었네요
다음편에 계속....
