초과소유 토지 보유세
2018년 8월인 지금 부동산을 살까 말까
오늘은 2018년 8월 10일이다. 신문을 읽어보니 아파트 가격이 폭염만큼이나 뜨겁게 오르고 있다고 한다. 그래서 주요 부동산중개업소에 방문하여 요즘 흐름이 어떤지 알아봤다. 현장에서의 의견은 뉴스보다 더 뜨거운 것 같았다. 어이가 없었다. 정부는 집값을 잡는다고 작년 8월 2일부터 초고강도 부동산 대책을 시리즈로 내놓기 시작했는데 결론은 오히려 집값 상승을 부추긴 꼴이 되어 버렸다.
나는 시골 촌구석 빈농의 아들로 태어나 그야말로 어려운 시절을 온몸으로 겪으며 살아온 사람이다. 그렇기에 나는 없는 사람들 입장을 잘 알고 있다. 내가 지금 시점에서 과거보다 부자가 되었는지도 몰라도 이에 관계없이 정부의 정책은 공평하게 펼쳐져야 한다는 것이 나의 생각이다. 그렇지 못하면 힘들게 사는 사람들이 더욱 힘들기 때문이다.
나는 문재인 정부에 많은 기대를 하지 않는다. 그가 많은 것을 바꾸어 낼 거라는 생각은 거의 하지 않는다. 특히 경제 흐름을 바꾸는 것은 대통령의 능력 밖이다. 그리고 대통령이 능력이 된다고 해도 외부 변수가 매우 강하기 때문에 마음대로 능력대로 되는 것이 아니다. 역대 대통령 중에 경제가 좋아진 경우가 있어서 그것을 치적으로 내세우는 경우가 있다면 다른 사람은 몰라도 나는 절대 인정하지 않는다. 그건 그가 잘해서가 아니기 때문이다. 그는 단지 운이 좋았을 따름이다.
내가 그에게 바라는 것은 단 하나 나라다운 나라는 만드는 것이다. 하지만 이것도 그리 쉬운 것은 아니라는 판단이기에, 서두르지 말고 지치고 말고 꾸준히 쓰레기들을 청소해 나가기를 염원할 뿐이다. 설사 그가 그것을 100% 해내지 못하더라도 나는 그를 원망하지 않을 것이다. 그일 하나만 해내는 것도 벅찬 일이라는 것을 나는 알고 있기 때문이다.
나는 문재인 대통령이 작년 5월경 취임한 이후 8월 즈음하여 집값을 잡겠다고 여러 다양한 정책을 실시하는 것을 보고 기대보다는 좀 걱정이 더 앞섰다. 그가 내세운 정책들은 옛날 노무현 대통령 때 실시했던 정책들과 크게 차이가 없었기 때문이다. 그 당시 정부는 DTI LTV 등을 도입하여 집값을 잡으려고 했지만 아쉽게도 실패하고 말았다. 그런데 이번에도 그 실패한 정책의 대부분을 다시 채용하겠다고 한 것이다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 지정, 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 주택임대 등록자에 대한 과세특례 도입, 1가구 1 주택 비과세 요건 강화 등 가지 수도 풍성했다.
2018년 3월 말까지 다주택자가 집을 팔거나 주택임대사업자등록을 하라는 정부의 강한 메시지와 보유세를 만지작거리는 정부의 서슬에 많은 사람들이 주택을 팔았고 혹은 주택임대사업자로 등록하였다. 그리고 정부의 추가적인 움직임에 촉각을 기울였다. 정부가 보유세에 대하여 어떻게 할 건지가 초미의 관심사였다. 사실 사람들이 무서워했던 것은 양도세 중과가 아니다. 그들이 진짜로 무서워하는 것은 보유세이다. 양도세는 안 팔면 안 나오는 세금이고 보유세는 부동산을 가지고 있는 동안에 부과되는 세금이다. 부동산 부자들의 습성은 부동산을 파는 것이 아니고 계속하여 사들이는 것이다. 그것이 그들의 습성이다. 그래서 그들은 양도세를 무서워하지 않는다. 그들은 보유세를 무서워한다. 부동산을 계속 사들이고 싶은데 보유세는 목에 걸리는 생선가시와 같은 존재이기 때문이다.
그런 이유로 나도 기존에 거주하고 있던 주택을 하나 팔았다. 일시적 1가구 2 주택이었는데 비과세를 받기 위해서였다. 원래 계획은 1년에 집 한 채씩을 사는 것이었다. 한 5채 정도 사서 모을 계획이었다. 그 집을 팔아 놓고 약 1달 동안 속이 무지 아렸다. 원래 계획과 어긋났기 때문이다. 무언가 무지하게 허전한 느낌이었다. 하지만 시장에서는 앞으로 최소한 1년간은 경기불황 금리인상 등의 악재가 있기에 정부의 부동산 억제정책이 아니더라도 부동산 경기는 침체기에 빠져들 것이라는 예상이 중론이었기에 일단 현금을 보유하고 기회를 노리는 것이 현명하다는 판단이었다. 최소 1년간은 부동산 매입을 하지 않는 것을 기본전략으로 수정하였다.
정부는 누구 편이라고 생각하는가? 정부는 자기편이다. 그 누구의 편도 아닌 정부의 편이다. 그럼 정부는 뭔가? 정부는 인적 조직이다. 정부는 국민의 권리를 대리로 행사하는 공무원으로 이루어진 인적인 조직이다. 그럼 누가 공무원이 되는가? 말단 공무원 말고 고위공무원인 사람들은 누구인가? 그들을 단 한마디로 정의한다면 기득권층이다. 그래서 정부는 누구의 편이냐는 질문에 대한 답은 기득권층이다.
이런 형국이기에 정부는 절대로 없는 사람들의 편을 들을 주지 않는다. 즉 없는 사람들을 위한 정책을 펴지 않는다. 설사 펴더라도 생색내기에 불과하다. 이 사실은 절대로 변하지 않는다. 역사를 공부하면 알 수 있는 사실이고 이러한 현상은 옛날부터 지금까지 변하지 않고 내려오는 절대불변의 사실이다. 미켈란젤로의 아버지는 공무원이었다고 한다. 미켈란젤로가 예술을 한다고 하기에 아들이 굶어 죽기 딱 좋겠다는 걱정이 된 아버지는 아들에게 공무원을 하라고 사정을 했다고 한다.
정부는 부동산 경기가 꺾이는 것을 좋아하지 않는다. 부동산은 기득권 부자들의 부의 원천이기 때문이다. 급격하게 오르는 것도 좋아하지 아니하고 완만하게 상승하는 것을 좋아한다. 그래야 나라가 조용하면서 부자들의 부의 원천을 지켜나갈 수 있기 때문이다. 만약에 부동산 가격이 하락하면 정부는 어떻게 할 것 같은가? 정부는 시장에 돈을 풀어 물가를 상승시킨다. 이것이 정부가 하는 일이다. 1998년 IMF 때를 생각해 보라. 부동산 가격이 폭락하고 있을 때 정부가 한 일은 돈을 찍어내는 일이었다. 이때 풀린 엄청난 유동성으로 인하여 2000년 이후 부동산 가격이 폭등하였던 것이다. 이 시기를 기점으로 한국은 빈부의 격차가 엄청나게 벌어지게 되었고 그 간극은 갈수록 커져가고 있다. 아마도 회복되지 않을 깊은 상처일 것이다.
같은 맥락에서 문재인 정부가 부동산 가격을 잡겠다고 하는 것도 부동산 가격을 하락시킬 의도가 아니라 그 상승 속도를 완만하게 조절하고자 하는 의도라고 해석하는 것이 맞다. 아니 문재인 대통령이 설사 부동산 가격이 적정선을 넘었다고 판단하여 부동산 가격을 하락시킬 의지가 강하다 하더라도 주변에 있는 고위 관료들이 이를 막아서기 때문에 그렇게 할 수 없다고 생각하는 것이 맞을 것이다.
나는 정부에서 부동산 대책이라고 내놓은 대책을 주의 깊게 들여다보면서 생각했다. ‘차라리 내가 정책을 만드는 것이 낫겠다. 저것들은 책상머리에 앉아서 무엇을 하는지 모르겠다. 참여정부 때 실패한 정책을 그대로 가져오지 않나? 2018년 3월 30일까지 집을 팔지 않으면 양도소득세를 세게 물리겠다고 하면서, 주택임대등록을 하면 양도소득세를 대폭 감면해 주겠다는 과세특례를 만들어 놓질 않나 도대체 무슨 생각으로 이런 정책들을 만들어 내는지 정말 답답하다. 이래 가지고 부동산 가격을 어떻게 잡겠다는 건가! 그들의 진짜 목적은 부동산각격을 잡겠다는 것이 아닐지도 모른다. 뭔가 딴 속셈이 있는 것이다.
내가 국토부 장관이라면 나는 이렇게 부동산 대책의 기본 틀을 만들었을 것이다.
나는 우리나라가 시장경제국가라는 사실을 인정하겠다. 그래서 부동산을 자신의 능력껏 소유할 수 있는 자유를 훼손하지 않을 것이다. 사고 싶으면 얼마든지 사라고 할 것이다. 하지만 그에 대한 대가는 치르라고 할 것이다. 알다시피 토지는 공공재의 성격이 강하다. 토지공개념은 우리 헌법에도 녹아들어 있는 철학이다. 누군가가 토지를 적정규모를 초과하여 소유한다는 것은 다른 누군가의 이익을 침해하는 것이기에 그에 대한 대가를 지불하는 것이 맞다고 생각한다. 그 대가가 보유세이다. 나는 1가구 1 주택 비과세라는 과세특례도 없앨 것이다. 주택을 임대하면 양도소득세를 감면해 주겠다는 법도 없앨 것이다. 다주택자가 주택을 양도할 때 양도소득세를 중과하겠다는 세법도 당장 없앨 것이다. 다만 나는 보유세만은 엄정하게 시행할 것이다.
먼저 개인당 보유하는 적정규모의 토지의 가치를 10억 원 정도를 정할 것이다(정확하게 산정해 봐야겠지만 말이다). 이 한도 내에서 토지를 사고팔 때는 취득세도 없애고 보유세도 없애고 양도소득세도 없앨 것이다. 우리나라의 주인은 우리나라의 국민이다. 주인인 내가 내 지분만큼 토지를 소유하는데 그것에 세금을 부과한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는다. (정부가 이 나라의 주인이 아니다. 그들은 주인인 국민의 종일뿐이다.) 하지만 적정규모를 초과하는 토지를 보유할 경우에는 그 대가를 매길 것이다. 그것은 다른 사람의 가지고 있어야 할 지분을 가져가는 것이기 때문이다. 그것이 바로 보유세이다. 정확하게 표현한다면 이렇게 표현하고 싶다. ‘초과보유 토지보유세’
초과보유 토지보유세의 세율은 1년 만기 정기예금 금리로 정할 것이다. 100억 원어치의 토지를 가지고 있다고 해도 가중하여 세율을 정하지는 않을 것이다. 그렇게 한다면 그건 공정하지가 않을 것이다. 초과 보유한 가치만큼 정률로 대가를 지불하면 된다는 것이 내 생각이다. 이렇게 걷어드린 보유세는 원래 그 지분을 보유했어야 할 사람에게 전달되어야 한다. 왜냐하면 원래 그 사람이 가지고 있어야 할 토지이기 때문이다. 1년 정기예금 금리보다 높은 수익률로 토지를 운용할 수 있는 사람은 부동산을 매입을 할 것이다. 그렇지 못한 사람은 부동산을 팔 것이다. 적정한도를 초과하여 부동산을 매입하는 사람은 부동산 운영수익률에서 정기예금금리만큼 보유세를 지불하고 나머지를 자기의 이익으로 취하면 되는 것이다. 10억 이하로 부동산을 보유한 사람은 10억 초과 부동산 보유자로부터 받은 보유세를 비율만큼 나누어 가지면 될 것이다. 우리나라는 보유세를 지방세로 하고 있다. 나는 이를 국세로 바꾸어야 한다고 생각한다. 이 국세는 오직 10억 미만으로 부동산을 보유한 사람에게 돌려주어야 한다. 이렇게 되면 자연스럽게 복지와 이윤추구가 조화롭게 어우러질 것이다.
그럼에도 불구하고 토지 가격이 오른다? 그것은 나쁘게 해석할 것이 아니고 좋게 해석해야 한다. 이런 현상은 가격 상승분에 적용되는 정기예금 금리 수준의 보유세를 지불하더라도 부동산을 활용하여 이익을 낼 수 있다는 것을 의미하는데, 이는 그 나라의 경제가 탄탄하다는 혹은 경쟁력이 있다는 것을 반증해 주는 것이다. 불황일 때 부동산 가격이 떨어지지 호황일 때 떨어지는 것은 아닌 것이다.
문재인 정부의 정책을 보면서 내린 결론을 정리하면 아래와 같다..
1. 정부는 부동산 가격을 절대 하락시키지 않는다. 부동산 가격이 하락하면 세금이 줄어든다. 정부의 목표는 세금을 많이 걷는 것이다.
2. 정부가 나를 지켜주지 않는다. 정부는 있는 사람들을 지켜주는 정책을 펼치지 없는 자를 위하여 정책을 펼치지 않는다. 즉, 없는 자를 위한 정책을 펼칠 때까지 기다리는 것은 어리석은 일이다. 있는 자가 되도록 노력해야 한다. 노력해도 안 될 것 같다면? 없는 자를 위하는 정당이나 후보에게 투표라도 해야 한다. 그래야 조금이라도 나에게 혜택이 돌아올 것이다.(그렇다고 투표해놓고 너무 크게 기대는 것도 어리석은 것이다. 현실은 인정해야 한다)
3. 정부는 보유세를 올리지 않을 것이다. 만약에 보유세 올릴까 봐 부동산 매입을 주저하는 사람이 있다면 그 사람은 쓸데없는 걱정을 하고 있을 가능성이 크다. 2018년 6~7월경 정부가 보유세를 크게 건드리지 않을 것이라고 눈치챈 사람들은 이미 부동산을 추가로 매입했다. 뒤늦게 분위기를 파악한 사람들이 매수세로 돌아선다면 그때는 정말 답이 없다. 서민의 지지를 받아 탄생한 문재인 정부는 무능한 정권으로 낙인찍힐 것이다.
