내 집을 마련하는 다섯 가지 방법
[경제적 자유를 찾는 여행자를 위한 안내서]
내 집 마련은 사람들이 하나같이 원하는 것이지만, 그것을 소유하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 그중 5가지를 간단하게 소개하고자 합니다.
1. 청약
새롭게 아파트가 지어질 때 청약 순위 또는 추첨을 통해 집을 구입할 사람을 정해서 계약하는 것으로, 부동산 상승기에 향후 시세가 올라갈 새집을 일반 매매보다 저렴하게 마련하는 방법입니다. 분양받고 싶은 아파트의 신청자격을 확인하고 입주자 모집공고 일정에 맞추어 청약신청을 하여 당첨이 되면 집을 구입할 권리를 얻게 되는 것입니다.
청약은 실거주할 집을 마련하는 가장 좋은 방법인 만큼 경쟁률이 매우 높은 것이 단점입니다. 당첨되지 않으면 의미가 없거든요. 참고로 현시점 서울 기준 뉴스 기사 제목이 ‘올해 첫 서울 청약 경쟁률 '뚝'…서울○○아파트 34대 1’입니다. 뚝 떨어진 경쟁률이라고는 하나 34:1은 당첨 확률이 약 3%라는 것이고, 이전에는 그 확률이 더 낮았다는 것을 의미합니다. 오죽하면 ‘로또 청약’이라는 신조어가 생길 정도입니다. 따라서 경쟁률이 높아지는 부동산 상승기라면 무조건 청약만 믿고 기다리는 것보다는 다른 방법과 함께 고려할 수 있는 선택지 중 하나로 생각하는 편이 좋습니다.
한국부동산원 ‘청약홈’ 홈페이지를 이용하면 청약일정, 청약자격확인, 청약가점 계산 등의 정보가 잘 정리되어 있어 유용합니다. 청약연습도 가능하니 청약에 관심이 있는 사람은 꼭 이용해 보는 것을 추천합니다.
2. 매매
가장 쉬우면서도 사람들이 주택을 구입하는 일반적인 방법입니다. 매도인이 부동산에 내놓은 집을 매수하는 것으로, 정보지나 인터넷 부동산 매물을 찾아보고 임장을 한 뒤 물건이 마음에 들면 부동산을 통해 계약하면 됩니다.
주의할 점은 해당 주택의 가격이 저렴한지 비싼지를 볼 줄 알아야 한다는 겁니다. 좋은 집도 비싸게 사면 속이 쓰리고 허름한 집도 저렴하게 사면 기분이 좋아지는 법입니다. 적절한 시세를 파악하기 위해선 발품을 많이 팔아야 합니다. 실거래가 확인, 최근 실제로 해당 부동산을 거래한 적이 있는 지인의 의견 참고, 전세 및 매매가 동향 파악, 여러 부동산을 돌며 조사해 보는 등의 노력이 필요합니다. 적정 시세를 파악해 두는 것은 부동산 중개인과 상담 및 매도자와의 협상에서도 좋은 기준이 되어 줍니다.
시세와 더불어 어떤 집을 사야 할 것인지도 중요한데, 이것은 그 내용이 적지 않으므로 뒤에서 구체적으로 이야기해보겠습니다.
3. 경매, 공매
경매와 공매는 채무 관계 및 세금 등의 문제가 발생하였을 때, 이를 해결하기 위해 법원 또는 국가기관이 실시하는 제도입니다. 서로 비슷해 보이지만 진행 주체와 관련법, 진행 방식에서 차이가 있습니다. 이 둘의 공통점은 물건의 가격을 결정하는 주체가 소유자가 아니라는 점입니다. 문제해결을 위해 강제적으로 집행하는 제도이기 때문이죠. 따라서 일반적인 거래와는 달리 매수 가격을 소유자가 정할 수 없고, 입찰자가 원하는 가격을 정해 낙찰받을 수 있습니다. 또한, 입찰을 원하는 사람이 없어 유찰되는 경우 최저 매각 가격을 낮춰서 다시 진행하기 때문에 시세보다 훨씬 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있습니다. 매수와 동시에 안전마진이 확보된다는 것이 큰 매력이라고 할 수 있습니다.
이처럼 저렴하게 살 수 있다는 매력에 이끌려 경매에 관심을 갖는 사람들이 많지만, 권리분석 하는 방법을 꼼꼼히 공부하지 않으면 오히려 큰 손해를 입을 수 있으며, 낙찰 후 명도 과정에서 크게 스트레스를 받을 수 있습니다. 게다가 경매시장도 경쟁자가 적은 것은 아니기 때문에 접근이 쉬운 물건들은 낙찰가와 시세가 크게 차이가 나지 않는 경우도 많습니다. 실거주보다는 투자 목적으로 매수할 때 적합한 방법입니다.
아울러 경매는 일반 매매 시장보다 한 발 앞서 움직이는 경향이 있어 앞으로의 부동산 매매 동향을 미리 파악하는 데에도 도움이 됩니다. 경매나 공매에 직접 도전하지 않더라도 낙찰가율의 변화 정도는 살펴보도록 하는 것이 좋습니다. 각종 경매 사이트를 이용하면 시세의 흐름 파악에 도움이 됩니다.
4. 재개발, 재건축
재개발과 재건축은 새롭게 개발이 될 노후된 지역의 부동산을 보유하여 조합원 자격을 얻어 주택을 분양받는 방법으로, 주택 공급 문제 또는 안전 위험도가 높은 건축물의 문제를 해결하는 데 목적이 있습니다. 재개발, 재건축 투자를 통한 조합원 분양은 일반 분양보다 더 저렴하므로 상대적으로 수익률과 안전마진 측면에서 큰 장점이 있습니다.
다만 청약을 통한 일반 분양보다 그 과정이 복잡하고 기간이 오래 걸린다는 점이 단점입니다. 사업에 문제가 생기는 경우 사업 기간이 지연되거나 중단되는 등의 리스크가 있어 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 해당 지역 내 보유한 부동산의 감정가와 분양가의 차이가 큰 경우 추가 분담금이 예상보다 크게 발생할 수 있으므로 예상감정가를 잘 파악하는 것이 중요합니다.
5. 지역주택조합
언뜻 재개발 투자와 비슷해 보이지만 전혀 다른 투자입니다. 지역주택조합은 조합원을 모아 개발하고자 하는 지역의 땅을 매수하여 건축을 하는 방법을 말하는데, 일찌감치 관심을 꺼두길 바랍니다. 하지 않는 편이 좋은 게 아니라 하면 안 됩니다. 부동산에 일가견이 있는 사람들도 건드리지 않는 분야로, 원수에게 권해주면 좋다고 말할 정도로 위험하기 때문입니다. 단순히 알아보려는 노력조차 하지 말아야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 여러분도 어차피 공부하며 알아볼수록 안 해야겠다는 생각이 들게 될 것입니다.
그럼에도 굳이 지주택을 언급하는 이유는 초보투자자가 어설프게 알아보고, 집을 저렴하게 마련할 수 있다는 내용에 혹해서 피해를 볼까 걱정이 되기 때문입니다. 참고로 20-21년 기준 국토교통부 통계에 따르면 전국적으로 설립된 730개의 지역주택조합 중 입주까지 완료된 조합은 단 126곳이었다. 83%의 확률로 집을 사기 위해 평생 모은 돈을 모두 날릴 수 있다는 뜻입니다. 제발 여러분은 하지 않길 바랍니다.
부동산을 매입하는 방법들을 간단하게 알아보았습니다. 위 다섯 가지 방법 중에서 청약, 경매·공매, 재개발·재건축은 주제 하나만으로도 책 한 권이 나올 정도로 내용이 방대하며 초보자가 곧바로 접근하기에는 다소 어려움이 있습니다. 만약 관심이 있거나 궁금하다면 해당 분야의 전문가들이 만든 강의나 책을 찾아보는 것이 훨씬 유용할 것입니다. 그러므로 저는 초보 부동산 투자자를 위하여 일반 매매에 관한 이야기를 중심으로 다루고자 합니다. 이후에는 부동산을 바라보는 시각, 매물을 선택하는 방법, 시기별로 적용 가능한 투자방법에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.
여기저기 호우로 인한 피해 사례가 많이 보이는 것 같습니다. 자연 앞에서 사람은 참 나약한 존재라는 것을 느끼는 요즘입니다. 비로부터 재산과 안전을 지킬 수 있도록 주의하시면 좋겠습니다.
