부동산의 일곱 가지 특징

[경제적 자유를 찾는 여행자를 위한 안내서]

지피지기면 백전백승입니다. 부동산에 대해 투자하기 위해서는 우선 부동산이라는 자산의 특성부터 이해할 수 있어야 합니다. 제가 생각하는 부동산의 특징은 일곱 가지가 있습니다.

1.변동성이 작다.

  변동성이란 자산의 가격이 변하는 정도를 말합니다. 부동산은 그중에서도 변동성이 아주 작은 편입니다. 따라서 변동성이 큰 다른 자산보다 투자 난이도가 낮아 접근이 쉽습니다. 가격의 변화가 빠르지 않고 그 변동 폭이 제한적이기 때문에 투자자가 심리적으로도 경제적으로도 크게 흔들리지 않기 때문입니다.

2.환금성이 떨어진다.

  부동산은 자산의 이동이 자유롭지 못하고 거래 가격이 높은 편이기 때문에 환금성이 매우 떨어집니다. 부동산 거래를 아무리 서두르더라도 부동산에 매물을 내놓고, 매수자에게 물건을 소개하고, 계약, 대출, 잔금, 입주의 과정을 모두 완료하는 데에는 시간이 매우 오래 걸립니다. 환금성이 떨어진다는 것은 급하게 자산을 처분해야 하는 순간에 매우 불리하게 작용할 수 있습니다. 상황이 여의치 않으면 시세보다 매우 낮게 매도를 해야 할 수도 있기 때문입니다.

3.소액으로 접근하기가 어렵다.

  만약 어떤 20대 청년이 1억을 들고 있다고 생각해 봅시다. 그에게는 결코 적은 금액이 아닐 것입니다. 그렇지만 1억으로는 서울에서 평범한 아파트를 사는 것도 어렵습니다. 지방 소도시에 있는 구축아파트라고 해도 최소 1~2억 정도인데 이것마저도 대출 없이는 살 수가 없습니다. 1억이 있으니 아파트를 절반만 달라고 할 수도 없는 노릇입니다. 이렇게 부동산은 소액으로 접근하기가 어려운 자산입니다.

  가끔 부동산을 500만원, 1000만원만 있어도 살 수 있다고 하는 사람들이 보이는데 필자는 이 말에 선뜻 동의할 수는 없을 것 같습니다. 물론 소액갭투자 등으로 매수는 가능하나 희소가치가 있는 좋은 물건을 살 수 없으며, 접근 가능한 물건 중 가격이 오를 물건을 찾는 것은 매우 어려운 일입니다. 게다가 소액으로 매수하는 경우 레버리지가 많이 필요하다 보니 투자의 위험도도 상당히 높아집니다. 이는 부동산 시장에서 중·장년층에 비해 자금력이 약한 청년세대에게 더 불리하게 작용하는 특징입니다.

4.각종 규제에서 자유롭지 못하다.

  사회초년생부터 노년층에 이르기까지 정말 많은 사람이 부동산에 대한 걱정을 안고 살아갑니다. 앞서 말했듯 부동산은 피할 수가 없기 때문이죠. 본인 또는 자녀의 결혼, 독립, 이혼 등 다양한 이유로 사람들에겐 집이 필요합니다. 이렇다 보니 국가에서는 부동산 관련 정책을 끊임없이 쏟아내는데, 특히 부동산 가격이 급등하는 시기에는 다른 자산과 비교할 수 없을 정도로 대출, 세금 등의 규제가 심해집니다. 내 집 마련을 원하는 무주택자들의 표를 신경 써야 하거든요. 그렇기 때문에 부동산에 투자를 할 때에는 관련 규제로 인해 부동산 시장이 어떤 영향을 받게 될 것인지 생각해 보아야 합니다. 정책은 효용성을 떠나 투자자에게 무시할 수 없는 영향을 주는 요소가 됩니다.

5.분산투자가 어렵다.

  부동산은 소액으로 접근하는 것이 어렵다 보니 분산투자가 불가능에 가깝습니다. 물론 부자라면 모두가 원하는 좋은 물건들로 나눠서 투자할 수 있겠지만, 대출 없이 내가 원하는 집 한 채 사기도 어려운 일반인들에겐 자금을 여기저기 나누기보다는 대체로 한두 곳에 집중투자를 하게 되는 경우가 많습니다. 분산투자를 하지 못한다는 것은 곧 리스크관리가 어려워짐을 의미합니다. 그러므로 부동산에 투자를 할 때에는 안정적으로 우상향 해줄 좋은 물건을 찾기 위해 수많은 물건들을 비교해 보고 신중하게 매수를 선택해야 합니다.

6.레버리지 활용이 용이하다.

  주변에서 집을 샀다고 이야기하는 사람들에게 대출을 받았는지 물어보면 대부분 그렇다고 말할 것입니다. 빚내서 투자하면 큰일 난다고 말하는 사람들마저도 정작 부동산에서는 대출에 한없이 관대해집니다. 왜 그런 것일까요? 그 이유는 낮은 변동성에 있습니다.

  레버리지 투자를 하게 되면 변동성이 높아지는 효과가 있습니다. 남의 돈을 빌려서 투자금을 더 키우는 것이기 때문입니다. 따라서 변동성이 높은 자산에 레버리지를 끌어다 쓰면 굉장히 위험합니다. 안 그래도 큰 변동성이 더 커져 버리기 때문이죠. 반면에 부동산은 변동성이 상당히 낮은 자산에 속하므로, 레버리지를 활용하여 변동성을 키우더라도 적정 수준까지는 감당이 어렵지 않습니다. 이 때문에 부동산에 관해서는 대출에 대한 허들이 한없이 낮아지는 것입니다. 오히려 대출이 더 많이 나오지 않아서 불만인 사람들도 많이 볼 수 있습니다.

7. 비교적 쉬운 투자다.

  여러분이 실거주를 위해 매수한 부동산의 시세가 갑자기 하락하게 되면 어떻게 해야 할까요? 정답은 ‘그냥 내버려 둔다.’입니다. 어차피 실거주용으로 산 집이라면, 그 집을 팔기 전까지 가격이 떨어지든 오르든 인생에 크게 영향을 주지 못합니다. 대출상환에 문제만 없다면 가격이 반 토막이 나더라도 상관이 없습니다. 가격은 하락했을지 모르지만 건물은 그대로 남아있기 때문입니다. 기분은 조금 나쁠지 모르나 아무것도 달라진 것이 없습니다. 다시 올라갈 때까지 평소처럼 잘 살면 그만입니다.

  부동산이 다른 자산에 비해 쉬운 투자인 이유는 가격이 하락해도 그것의 실물 가치를 사용할 수 있다는 안전장치가 있다는 것입니다.