어떤 아파트를 사야 할까?

[경제적 자유를 찾는 여행자를 위한 안내서]

  주택, 빌라, 아파트, 오피스텔 등 주택의 종류는 다양한데, 그중 투자를 목적으로 사람들이 가장 많이 접근하는 부동산은 아파트입니다. 주택 중에서도 수요층이 두터워 비교적 환금성이 좋고, 많은 세대가 모여 살기 때문에 각종 교통·편의시설과 같은 인프라 구축이 잘 되어 있기 때문이죠. 무엇보다 우리나라에서 아파트는 시간이 지날수록 가격이 오르는 자산으로 취급되고 있습니다. 직접 주거로 사용할 수 있으면서도 꾸준히 우상향 하는 자산이라는 점은 아파트 투자의 큰 메리트입니다.

부동산 투자는 사실 어렵지 않다

  좋은 아파트의 조건은 간단합니다. 가장 많은 사람이 살기 좋다고 생각하는 아파트를 고르면 됩니다. 입지가 좋은 지역에 깔끔하게 새로 지은 집은 누구나 원하기 마련이죠. 신축 여부, 아파트 브랜드, 교통, 주민 생활 수준, 학군, 직주 근접 등은 그것을 판단하는 기준이 됩니다. 정말 쉽지 않나요? 투자는 좋은 것을 사서 기다리는 과정입니다. 여러분이 살고 있는 지역에서도 이름만 말하면 누구나 알고 있는 아파트가 있을 겁니다. 그런 아파트가 좋은 아파트, 소위 말하는 대장 아파트입니다.

  하지만 문제는 그런 아파트가 저렴하지 않다는 것입니다. 일반인들에게 부동산 투자가 어려운 이유는 이 때문입니다. 자금력이 충분하다면 가장 좋은 입지의 대장 아파트를 사면 되겠지만, 그렇지 않은 입장에서는 한정된 자금 내에서 차선책을 알아봐야 합니다. 부동산 투자가 어려운 것이 아니라 상황이 따라주지 않는 사람들에게 어렵게 느껴지는 것이라고 보는 것이 타당할 것 같습니다. 연인과의 데이트에서 30만원으로 근사한 저녁 식사를 하는 것은 그리 어렵지 않지만, 5만원으로 분위기를 내려면 고민이 조금 필요한 것과 같은 이치입니다.

2. 차선책을 활용해 보자     

  그렇지만 주눅이 들 필요는 없습니다. 어차피 우리 주변에서 쉬운 부동산 투자가 가능한 사람보다는 어려운 부동산 투자를 해야 하는 사람이 훨씬 많거든요. 만약 스스로 생각하기에 자신이 어려운 부동산 투자를 해야 하는 입장이라면 차선책을 이용해야 합니다. 여기서 말하는 차선책이란 가성비가 좋은 아파트를 찾는 겁니다. 최고의 물건이 아닌 적당히 괜찮은 물건이라도 저렴하게 사면 더 좋은 가격에 팔 수 있으니까요.

  이를 좀 더 쉽게 판단하기 위해, ‘아파트 이상형 월드컵’을 활용하면 편리합니다. 다양한 후보를 찾아두고 소거법을 활용해 보유자금 내에서 가장 가성비가 있는 투자를 할 수 있도록 도와주는 방법을 활용하는 것입니다. 이 방법을 활용하면, 막연하게 머릿속에서 비교하는 방법에 비해 더 체계적이고 이성적으로 나에게 어떤 아파트가 적합한 투자처인지 고민해 볼 수 있습니다. 아파트 이상형 월드컵에서 적용해 볼 만한 기준들은 아래와 같습니다.

- 보유자금 및 대출 상환을 고려했을 때 무리가 없는가?

개인적으로 다른 조건들에 앞서 가장 중요하다고 생각하는 부분입니다. 자신의 자금력에 비해 지나치게 비싼 부동산을 매수하면 무리한 대출을 받아야 하거나 현금 흐름이 막히는 상황이 연출될 수 있기 때문입니다. 그런 상황에서 갑자기 큰돈이 필요한 일이 생기거나 수입이 불안정해진다면 투자자는 자신의 의사와 관계없이 보유한 부동산을 정리해야 합니다. 또한, 순전히 실거주 목적으로 부동산을 매수하는 것이 아니라 투자까지 생각한다면, 부동산 가격이 하락할 가능성도 있음을 염두에 두어야 합니다. 힘들게 대출금을 상환하는 가운데 집값이 하락하는 것을 보면서 스트레스를 받지 않을 자신이 없다면, 너무 비싼 물건은 내려놓도록 하는 것이 좋습니다.

- 최근 너무 급격하게 상승한 물건인가?

사람들에게 인기가 있는 좋은 아파트라 하더라도 최근 들어 급격하게 상승한 물건을 매수하는 것은 좋지 않은 선택일 수도 있습니다. 상승 여력이 없거나 얼마 남지 않은 물건일 수 있기 때문이죠. 정말 좋은 아파트라고 해도 더 높은 가격에 매수해 줄 사람이 있어야 돈을 벌 수 있습니다. 특히 시장 분위기가 이미 상승기에 들어서고 시간이 꽤 지난 상황이라면 자칫 크게 물릴 수도 있습니다. 산이 높으면 골도 깊은 법이니까요.

-전세가율이 너무 낮지는 않은가? (그럴만한 이유가 있는가?)

전세는 100% 실거주가 목적이고, 매매는 실거주+투자가 목적인 시장입니다. 전세가는 해당 부동산의 실거주 가치가 어느 정도인지 가늠하는 도구이며, 하락 시에 매매가를 받쳐주는 역할을 하기도 합니다. 다른 아파트에 비해 전세가와 매매가의 차이가 큰 경우 실거주 수요 대비 투자 수요가 더 많이 들어와 있는 물건일 수 있습니다. 이런 상황에서 투자자가 매력 있는 다른 물건을 찾아 빠져나가버린다면 매매가의 하방 압력은 더 커지게 됩니다. 전세가율이 너무 낮은 아파트라면, 내가 사는 가격이 거품은 아닌지 고민해보아야 합니다.

교통, 입지, 생활여건은 편리한가?

부동산을 매수하고 단기간에 가격이 급등하는 경우도 있지만, 보통 부동산 투자는 시세가 오르는 데 충분한 시간이 필요합니다. 실거주와 함께 투자를 계획하고 있다면 그 기간 동안 해당 물건에서 생활하며 지내야 한다는 것을 고려하는 것이 좋습니다. 실거주를 하지 않더라도 생활이 편리한 곳이 더 임대하기도 수월합니다.

특별히 고려할 만한 사항(장단점)이 있는가?

이성 관계에서 상대방의 매력을 판단할 때 다른 건 다 완벽한데 단점 하나가 굉장히 맘에 걸리는 경우가 있지 않나요? 부동산에서도 이런 경우가 존재합니다. 상권이 좋게 발달되어 있는데 유흥 점포가 혼재되어 있거나, 입지는 좋지만 주변에 기피시설이 형성되어 있거나, 배정 학군이 좋지 않은 경우 등이 이에 해당한다고 볼 수 있습니다. 이런 특이사항들은 보통 직접 임장을 다니며 발품을 팔아야 자세하게 확인할 수 있는 내용입니다. 내가 자세하게 잘 알고 있는 곳이 아니라면, 꼭 시간을 내서 부동산 중개인들을 만나 이야기를 자세히 들어보고 주민들의 생활하는 모습, 동네의 분위기 등을 조사해보아야 합니다. 해당 지역을 잘 알고 있거나 실제로 생활해 본 지인이 있다면 밥 한 끼 같이 먹으면서 궁금증을 해결하는 것도 좋은 방법입니다.

     

  이 외에도 브랜드·대장아파트·대단지 여부, 연식, 주민 생활 수준, 개발 호재와 같은 조건을 기준으로 활용하면 가성비가 좋은 투자처를 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 사람마다 처한 상황이 다르므로 자신의 상황과 조건을 생각하며 나름의 기준을 마련해 보길 바랍니다. 아래의 내용은 필자의 고향을 기준으로 이해를 돕기 위한 예시입니다.

보유자금 및 대출 활용에 무리가 없는가? (C 탈락)

최근 급격하게 상승한 물건인가? (C, D 탈락)

가격 대비 입지가 좋은 편인가? (A 탈락)

  부동산을 포함한 모든 투자에서 중요하게 고려할 요소 중 하나는 투자하려는 자산이 저렴한지 비싼지 알아보고 판단하는 것입니다. 남들이 보기에도 좋은 물건이 이유 없이 저렴할 리는 없습니다. 인생에서 가장 큰돈을 써야 하는 순간에 막연하게 자신의 직관만 믿고 결정하는 실수는 하지 않도록 합시다. 그러기 위해선 무리하지 않는 선에서, 가성비가 좋은 투자처를 찾을 수 있는 눈을 키워두어야 합니다.