오르는 집값을 어떻게 막을까
[경제적 자유를 찾는 여행자를 위한 안내서]
여러분이 원하는 집은 얼마인가요? 현재 아파트 평균 매매가는 서울 기준으로 10억을 훌쩍 넘기고 있으며, 지방에서도 쓸만한 아파트는 최소 3~4억 대 수준입니다. 서울의 평범한 집을 연봉 5천의 근로자가 100% 현금으로 매수하려면 숨만 쉬고 소득을 모두 저축해도 20년이 걸립니다. 생각만 해도 갑갑한 기분이 드는 것 같지 않나요? 그뿐만이 아닙니다. 우리는 집을 사기 위해 열심히 돈을 모으지만, 필요하다고 생각했던 돈을 모으고 나면 집값이 올라있는 것을 발견하게 됩니다. 나의 소중한 시간과 힘든 노동으로 바꾼 현금의 가치가 하락하는 순간입니다.
2010년부터 10년간 수도권 및 지방의 아파트 가격은 약 1.5배가량 상승하였습니다. 사람들이 원하는 집은 평균보다 더 높게 상승하므로 체감 상승률은 이보다 더 높을 것입니다. 야속하게도 집값은 우리를 기다려주지 않습니다. 이에 따라 저축 기간은 0.5배가 늘어나게 되므로, 20년 동안 저축을 해야 했던 수요자는 10년의 기간이 더 필요해집니다. 우리의 평범한 집 한 채 마련하기는 이렇게 점점 더 멀어져만 갑니다.
이렇게 집값은 우리를 기다려주지 않지만, 갭투자를 이용하면 이 집값을 강제로 붙잡아둘 수 있습니다. 갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 방법을 말합니다. 세입자일 때는 나에게 불리하게 작용했던 전세제도를 역으로 이용하는 겁니다. 투자 시점에는 내 집에 내가 살지 못하니 무늬만 집주인이지만, 세입자가 있는 동안 집값이 움직이지 못하도록 붙잡아두고 필요한 금액을 확실하게 모을 수 있으며, 불필요하게 늘어나는 저축 기간을 털어낼 수 있습니다. 집값은 고정되어 있지만, 나의 소득이 점차 늘어나게 되면서 주택 자금을 모으는 기간은 줄어들게 됩니다. 세입자에게 주거 환경을 대여하는 대가로 이자가 없는 레버리지 활용도 가능해집니다. 대출을 감당할 수 있는 수준으로 돈을 모으게 되면 그때는 진짜 내 집이 되는 것입니다. 영리하게 갭투자를 이용하는 것은 내 집 마련을 더 쉽게 이룰 수 있도록 해주는 방법이 될 수 있습니다.
갭투자를 할 때 가장 주의할 점은 스스로 감당할 만한 수준의 전세보증금이 얼마인지 생각해 보고 투자해야 한다는 겁니다. 다음 세입자를 구하지 못하거나 전세가가 하락하는 경우까지 모두 고려해 보았을 때 계약이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려주는 데 무리가 없어야 하니까요. 세입자의 돈도 나의 재산만큼 소중하다는 것을 반드시 기억하도록 합시다. 나의 욕심으로 남의 인생까지 위험에 빠뜨릴 행동은 애초에 하지 않는 것이 옳습니다. 또한, 집값을 잠가두는 것이 반드시 정답은 아닐 수도 있습니다. 평생 오르기만 하는 자산은 없습니다. 부동산도 마찬가지인데, 만약 투자 시점 이후 부동산 가격이 하락한다면 투자자는 오히려 손실을 보게 된다는 것을 알아야 합니다.
갭투자는 미래의 내가 현재의 가격으로 부동산을 살 수 있도록 해주는 방법입니다. 만약 부동산 가격이 장기적으로 꾸준히 우상향 할 것이라는 생각에 동의한다면, 무조건 주택 구매비용을 저축하는 것보다 갭투자를 통해 집값을 잠가두는 것은 좋은 대안이 될 수 있습니다. 시장의 흐름이 어디로 갈지 생각해 보고 자신에게 유리한 결정을 내려야 합니다. 상승장에서 갭투자를 활용한다면 아무리 빠르게 달려도 제자리걸음만 하는 것 같던 러닝머신에서, 지상으로 내려와 천천히 걸어도 앞으로 나아가는 기분을 느끼게 될 겁니다.
