내 집에 꼭 내가 살아야 한다는 법은 없잖아요

[경제적 자유를 찾는 여행자를 위한 안내서]

  살아가면서 가장 큰 비용을 지출하는 소비는 경제적으로 여유가 넘치는 특별한 케이스를 제외하고는 아마 부동산인 경우가 대부분일 것입니다. 사람들은 가끔 내 집 마련을 꿈이라고 표현하기도 하는데, 이 말에는 소유에 대한 희망과 함께 부동산을 쉽게 매수할 만한 경제적인 여유를 갖기 어렵다는 의미도 반영되어 있습니다. 내 차 마련의 꿈, 내 명품백 마련의 꿈과 같은 표현을 사용하는 사람은 없습니다. 사람들은 적당히 노력하여 얻을 수 있는 정도라면 그것을 꿈이라 부르지 않습니다.

  이렇게 꿈에나 그릴법한 비싼 부동산이다 보니, 평범한 직장인에게는 한 채 사는 것도 버거운 것이 현실입니다. 그래서 보통 투자에 대해 잘 모르거나 관심이 없는 경우라면 '실거주를 위한 내 집 마련'에 집중하게 됩니다. 내가 거주할 집 외에 다른 주택을 매수할 여력이 없기 때문입니다. 내가 살아야 할 집이니 그 집을 구입하는 것이 당연하다고 생각하는 것도 무리는 아닙니다. 그런데 실거주를 위한 부동산에 투자하려고 하다 보면 여러 문제를 만나게 됩니다.

1) 매력이 없는 집

  우선 충분한 자금이 없는 경우 좋은 물건을 사는 것이 어려워집니다. 여러분이 현재 살고 있는 지역에서 누구나 좋은 집이라고 평가할 만한 아파트의 가격은 얼마인가요? 그 가격이 무리 없이 편하게 매수할 수 있는 수준이라면 좋겠지만 현실은 그렇지 않은 경우가 더 많습니다. 이렇게 자금 형편이 여의치 않다면 점점 좋은 집과는 거리가 먼 선택을 할 확률이 높아지게 됩니다. 현실과 타협을 한 매수자는 고민 끝에 가성비가 괜찮다고 생각하는 집을 선택하게 되는데, 객관적으로 보았을 때에는 크게 매력이 없는 집을 고르고 마는 경우가 더 많습니다.

2) 원하지 않는 지역의 부동산

  현대 사회에서 자신이 태어나고 자란 지역에서 평생을 보내는 사람은 그리 많지 않습니다. 살다 보면 취업, 결혼, 자녀의 교육, 타 지역으로 발령이 나는 경우, 연로하신 부모님의 부양 등 다양한 문제로 주거를 이전해야 하는 상황이 발생합니다. 이 과정에서 만약 현재 살고 있는 지역보다 상대적으로 매력이 떨어지는 지역으로 이동해야 하는 경우라면, 그에 따라 보유한 주택을 매도하고 원하지 않는 지역의 부동산을 사야 하는데, 이는 투자자에게 썩 달갑지 않은 상황입니다.

3) 우량하지 않은 자산에 집중투자

  앞서 말했듯 사람들에게 부동산은 매우 비싼 자산입니다. 특히 대도시일수록 집 한 채를 사는 것도 상당히 많은 시간과 노력, 자본이 필요한데, 여기에 추가로 다른 집을 산다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 이렇게 억 단위로 가격을 매기는 부동산은 분산투자가 어렵습니다. 단 한 채만 사더라도 내가 가진 자본의 대부분을 사용해야 합니다. 분산투자가 어렵다는 것은 곧 리스크 관리가 어려워진다는 것을 의미합니다. 내가 가진 자금이 부족하여 집중투자를 해야만 하는 상황이라면, 단순히 실거주라는 기준 하나만을 고려하기보다는 자신의 상황에 맞는 다양한 기준을 두고 신중하게 결정을 해야 합니다. 애써 노력하여 하나 가지고 있는 자산을 우량하지 않은 것으로 결정할 수는 없으니까요.

  만약 충분한 자금이 있는 투자자라면 이런 문제에서 비교적 자유로워질 수 있습니다. 매력적인 입지의 가장 좋은 집들에 안전하게 나누어 투자할 수 있기 때문이죠. 부동산 투자가 어려운 이유는 투자자가 충분한 자금이 없는 것이 원인이기도 합니다. 이렇게 자금력과 투자의 난이도는 서로 반비례합니다.

  주택을 매수하고자 하는 입장에서 위와 같은 문제들을 겪고 있다면, 주거와 투자를 분리하는 방법에 대해 생각해 볼 필요가 있습니다. 실거주라는 조건이 하나 사라지는 것으로 보다 자유로운 선택이 가능해지기 때문입니다. 예를 들면 다음과 같습니다.

  위 두 가지 상황에서 실거주를 염두에 둔 수요자는 1번과 같은 선택을 하게 됩니다. 반면 주거와 투자를 분리한다면 2번과 같은 선택지도 고려해 볼 수 있습니다. 각 선택의 결과는 어떨까요? 같은 자금을 가지고 주거와 투자를 분리하는 것만으로도 실거주를 하는 것보다 매년 천만원의 주거 비용을 아낄 수 있습니다. 또한 실거주라는 조건이 사라졌기 때문에 같은 가격 안에서 상대적으로 매력이 있는 지역이나 주택을 보유할 수도 있게 됩니다. 똑같이 한 채를 가지고 있더라도 더 좋은 물건을 갖는 것이 가능해지는 것입니다.

  투자 관점에서는 좋은 자산을 매수하여 보유하는 것이 올바른 선택입니다. 자신이 살 수 있는 가장 비싼 물건이 딱히 매력적인 물건이 아니라면 실거주를 이유로 그것을 반드시 고집할 필요는 없습니다. 좋은 주거 환경을 누리는 것보다 주거 비용을 아끼고 좋은 주택을 보유하는 것이 자신에게 더 중요한 가치라면, 주거와 투자를 분리하여 좋은 물건을 가질 수 있는 방법으로 한정된 보유자금 내에서 더 유연한 투자를 만들어낼 수 있습니다.