실거주 의무 예외로 갭투자 대신 경매로 주택매수

부린이 탈출을 위한 부동산 이야기

요즘 갭투자에 대해서 많이 이야기를 하고 있다. 특히 실거주 의무가 변경되면서 갭투자의 수요가 줄어들고 있다고 한다. 그래서 사람들은 경매로 눈을 돌리고 있기때문에 오늘은 그런 경매에 대해 알아보려고 한다.

10·15 대책으로 갭투자가 막히면서 토지거래허가구역 규제를 적용받지 않는 경매가 대체 투자처로 떠오르고 있다. 토허구역에 있는 다른 아파트와 달리 경매 물건은 실거주 의무 등이 부과되지 않아 바로 임대를 놓거나 매매할 수 있다.

갭투자는 주택을 구입할 때 매입가와 월세로 받을 수 있는 금액 차이를 이용하는 투자 방식이다. 보통 자금 여력이 적은 사람들은 이 방식을 통해 부동산 투자에 뛰어들곤 했다. 그러나 최근 실거주 의무가 생기면서 갭투자가 더욱 어려워졌다. 실거주 의무란 집을 사면 일정 기간 실제로 살아야 한다는 규정인데, 이로 인해 투자자들이 주택을 구입하기 힘들어졌다.

실거주 의무와 경매의 관계

실거주 의무가 생기면서 많은 투자자들이 경매 시장으로 관심을 돌리고 있다. 경매는 대출 없이도 소액으로 시작할 수 있는 방법이기 때문에, 자금을 끌어모으기 힘든 사람들에게는 매력적이다. 경매는 종종 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 얻을 수 있는 기회를 제공하기도 한다. 이렇게 경매는 실거주 의무가 없기 때문에 경매 투자의 기회를 만들어주고 있는 실정이다.

갭투자 막힌 수요자들의 경매 진출 이유

이제 갭투자로는 수익을 내기 힘들어진 투자자들이 경매로 눈을 돌리고 있다. 경매는 소액으로 시작할 수 있고, 권리 분석이나 임장 등을 통해 투자할 물건을 잘 고르면 수익이 날 확률이 높다. 또한, 경매는 부동산의 수요와 공급의 불일치가 발생할 때 저렴하게 투자할 수 있는 좋은 방법이기도 하다. 하지만 경매는 단순히 가격으로만 결정되지 않기 때문에, 정확한 시장 분석과 철저한 준비가 필요하다.

지지옥션의 자료에 의하면 경매 낙찰 사례를 분석한 결과, 10월 20일부터 23일까지 매각된 토허구역 아파트 중 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 100%가 넘은 사례는 19건으로, 전체(42건)의 45%에 달했다.

4일간 낙찰된 규제지역 매물의 절반 가까이가 전국 및 서울 평균 낙찰가율을 웃돌았던 것이다. 이번달(27일 기준) 전국 평균 낙찰가율은 88.2%, 서울 낙찰가율은 100% 수준이다.

매각 사례를 보면 지난 21일 서울 양천구 신정동 '뉴목동' 주상복합의 전용 84㎡가 감정가(5억2400만원) 대비 1억원가량 높은 6억2100만원에 매각됐다. 이 아파트 동일 평형의 마지막 실거래가는 7억3000만원인 점을 고려하면 시세보다 1억원이상 저렴한 셈이다.

경매 투자 시 유의사항

경매에 투자할 때 고려해야 할 점들이 몇 가지 있다. 먼저, 물건의 위치와 주변 환경을 분석해야 하고, 수요가 많은 지역에서 투자하면 성공할 가능성이 높다. 그리고 경매에서 낙찰받은 후에는 법적 문제를 사전에 예방할 수 있도록 철저한 점검이 필요하다. 또, 경매는 실거주 의무가 없기 때문에 경쟁이 치열하므로 마음의 준비를 잘 하고 권리분석을 철저히 하고 현장을 방문하여 주변시세와 낙찰될 경우 문제점이 있는지 여러가지를 검토하여 입찰에 참여해야 한다.