합의갱신, 묵시적 갱신, 계약갱신요구권의 의미와 차이점

부린이 탈출을 위한 부동산 이야기

요즘 임대차 계약을 하다 보면 ‘합의갱신’, ‘묵시적 갱신’, ‘계약갱신요구권’이라는 말을 자주 듣게 된다.

각 용어가 뜻하는 바를 정확히 알아두면 실제로 계약할 때 훨씬 유리하게 대처할 수 있다. 먼저, 이 세 가지 용어가 각각 무엇을 의미하는지 간단하게 정리해 보자.

합의갱신은 임대인과 임차인이 서로 이야기를 나누고, 새로운 조건을 정해 계약을 연장하는 방식이다. 둘이 모두 동의하면, 바뀐 내용으로 다시 계약서를 쓰기도 한다.

묵시적 갱신은 계약이 끝나기 전에 특별히 다시 이야기하지 않아도 되며, 기존 계약과 똑같은 조건으로 자동 연장되는 경우를 말하며. 보통 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 별다른 통보를 하지 않으면, 자연스럽게 묵시적으로 갱신된다.

계약갱신요구권은 임차인이 계약 기간이 끝나기 전에 계약을 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리이다. 이 권리는 주택임대차보호법에서 임차인을 위해 마련해 놓았으며, 법적으로 보호받을 수 있다.

1. 각 갱신 방식의 특징

각각의 갱신 방식은 특징이 다르기 때문에, 어떤 상황에서 어떤 방식을 선택해야 할지 고민해봐야 한다.

합의갱신 은 임대인과 임차인 간의 신뢰가 바탕이 되어야 한다. 서로의 조건을 조율할 수 있는 기회가 주어지기 때문에, 조건이 유리하게 바뀔 수 있다.

묵시적 갱신 은 계약이 자동으로 연장되기 때문에, 임차인이 별도로 갱신을 요구하지 않아도 된다. 하지만, 임대인이 계약 종료 전에 통보하지 않으면 기존 조건으로 계속 거주할 수 있다.

계약갱신요구권 은 임차인이 계약 종료 전에 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인이 기본적으로 이를 거부할 수 없다. 이 권리는 임차인을 보호하는 중요한 장치이다.

2. 합의갱신의 장단점

합의갱신의 가장 큰 장점은 임대인과 세입자가 서로 원하는 조건으로 계약 내용을 새롭게 바꿀 수 있다는 점이다. 예를 들어, 임대료를 좀 더 낮추거나 계약 기간을 길게 조정하는 등 유연하게 협의가 가능하다. 반면, 단점도 분명하다. 이런 변경은 반드시 임대인과의 협의를 거쳐야 해서, 상대방이 동의하지 않으면 원하는 계약이 성사되지 않을 수 있다. 자칫하면 협상이 결렬되어 계약이 종료될 위험도 있으니 이 점을 고려해야 한다.

3. 묵시적 갱신의 장단점

묵시적으로 계약이 갱신되면 임차인이 따로 요청하지 않아도 계약이 자동으로 연장된다. 이 덕분에 계약이 끝날까 봐 걱정할 필요가 없어 마음이 한결 놓인다. 다만, 기존 계약 조건이 그대로 적용되기 때문에 임대료를 올리거나 다른 조건을 바꾸기는 쉽지 않다는 단점이 있다.

묵시적 갱신을 한 임차인은 임대차 계약기간 중에 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있으며, 해지통보가 임대인에게 도달한 후 3월이 경과하면 임대차계약의 해지 효력이 발생한다.

그렇지만 최초 임대차계약 기간(통상 2년)이 경과하지 않은 상태인 1년 경과 후에 해지통보를 임대인에게 하면 임대차계약의 해지 효력이 발생하지 않는다는 점을 유의해야 하며, 만약 임대인이 동의를 하면 계약해지의 효력이 발생한다.

그리고 발령, 취학 등으로 2년이 경과하지 않아도 해지권 유보의 특약을 하면 해지 후 1개월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다.

4. 계약갱신요구권의 장단점

계약갱신요구권의 가장 큰 장점은 임차인이 원할 때 계약을 한 번 더 연장할 수 있다는 점이다. 임대인이 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 임차인 입장에서는 마음 편히 거주할 수 있다는 안정감이 생긴다.

반면, 이 권리를 사용하려면 정해진 절차를 반드시 지켜야 하고, 때로는 임대인과 법적 분쟁으로 번질 위험도 있다. 이런 부분은 임차인에게 부담으로 작용할 수 있다.

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