부동산 매매할 경우 주의사항
부린이 탈출을 위한 부동산 이야기
부동산 매매 시 일반인들이 주의해야 할 사항은 크게 4가지로 정리 할 수 있다.
첫째, 계약 당사자의 신원을 정확히 확인해야 한다.
매도인과 매수자 가 직접 계약을 체결하는 것이 원칙이며, 매도인의 신분증을 통해 실명 과 주소 등 개인정보를 반드시 확인해야 한다.
부득이하게 대리인이 계약을 진행하면 본인의 인감증명서와 위임장을 반드시 첨부해야 하며, 위임장에는 매매 목적, 대상 부동산, 계약 조건 등을 명확히 명시해야 한다. 배우자가 대리로 계약하는 경우에도 다른 제삼자와 마찬가지로 동일 한 절차가 적용된다. 계약서에는 계약일자와 매도인 또는 대리인의 개인정보를 정확하게 기재해야 하며, 계약일은 실제 계약 체결 날짜를 기 준으로 작성한다.
둘째, 부동산의 면적을 꼼꼼히 확인해야 한다.
계약서에는 부동산의 주소, 토지면적, 건물면적, 부속건물, 미등기 건물 등을 명확하고 상세 하게 표시해야 한다. 면적은 일반적으로 등기부등본을 기준으로 작성 되지만, 실제 면적은 토지대장 및 건축물대장을 함께 대조 확인해야 한다.
만약 등기부상 면적과 공부상 면적이 일치하지 않을 경우, 잔금 지 급 전에 이를 정정하거나 특약으로 차이를 명확히 기재하는 것이 좋다. 특히 옥탑방이나 창고 등 미등기 건물은 등기되지 않았으므로 사진을 첨부하거나 특약에 포함해 매매 대상임을 명시해야 하며, 가능하다면 등기 완료 후 매입하는 것이 가장 안전하다.
셋째, 매매대금의 지급 방식과 시기를 계약서에 구체적이고 명확하 게 명시해야 한다.
일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하며 단계별 금액, 지급일자, 지급수단(계좌이체, 수표 등)을 분명히 표시해야 한다. 계약금은 계약 성립의 증거이자 계약 당사자 일방이 계약을 해제할 수 있는 법적 수단이다.
이 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상해야 하고, 매수인은 계약금을 포기해야 한다. 중도금 지급 이후에는 당사자 간 합의 없이는 일방적 해제가 불가능 하다. 잔금은 계약 종결의 핵심 절차로, 잔금 지급 직전까지 권리관계에 이상이 없는지 최종 확인하고 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 및 부동산 인도 절차를 함께 진행해야 안전하다.
넷째, 특약사항을 계약서에 명확하게 명시해야 한다.
예를 들어 임차인이 있는 부동산의 경우, 명도 주체, 시기, 명도 비용 부담 주체 등을 구체적으로 작성해야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방 할 수 있다. “매도인은 잔금 지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다” 와 같이 명확하게 기재한다.
또한 매수자의 요청사항이나 주택 내 주요 시설물의 처리 방안 등도 구두가 아닌 서면 특약으로 명확히 남겨야 한 다. 참고로 주택 등 건물 매매의 경우, 매수인은 건물에 중대한 하자가 있으면 그 사실을 인지한 날로부터 6개월 이내에 매도자에게 하자담보 책임을 청구할 수 있다. 단, 매수인이 하자를 이미 알았거나 알 수 있었 던 경우는 제외된다.
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