부동산 보유 시 알아야 할 종합부동산세 절세방법
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종부세는 고가주택 소유자나 다주택 보유자에게 부과되는 국세로, 주택 보유 관련 세금 중 가장 부담이 클 수 있다. 재산세와 달리 종부세는 일정 기준을 초과할 경우에만 과세된다. 과세특례 신청 시 세법상 단독명의로 간주되어 고령자 공제나 장기보유 공제 등 세액공제를 적용 할 수 있다. 이 과세특례는 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 국세청 홈택스나 서면으로 신청할 수 있으며, 공시가격 18억 원 이하 주택의 공동명의 보유 시 종부세를 피할 수 있는 유용한 방법이다.
반면 신청하지 않으면 세액공제를 받을 수 없으므로 단순 공제금액을 넘어 전체 세금 감면 효과를 고려해야 한다. 종부세는 개인 단위로 과세되기 때문에 명의 구조에 따라 세부담이 달라질 수 있다. 예를 들어, 단독명의는 기본공제 12억 원이지만 공동명의 과세특례 신청 시 총 18억 원까지 공제받을 수 있어 상황에 따라 유불리가 달라진다.
종부세 절세 전략은 크게 3가지로 나눌 수 있다.
첫째, 1세대 1주택자의 공제와 세액공제를 적극적으로 활용하는 것이다.
공시가격이 12억 원을 초과해도 5년 이상 보유 시 최대 50%의 장기보유 세액공제를 받을 수 있고, 만 70세 이상이면 최대 40%의 고령자 세액공제를 추가로 받을 수 있다. 두 공제를 합하면 최대 80%까 지 세액을 줄일 수 있다. 예를 들어, 공시가격 15억 원 아파트를 15년 이상 보유한 만 70세 1세대 1주택자는 최대 80%의 세액공제로 실제 납부세액을 크게 낮출 수 있다.
둘째, 종부세 합산배제 주택을 활용하는 방법이다.
공공지원 민간임대주택, 노인복지주택, 지방 소재 공시가격 4억 원 이하 저가주택 등은 종부세 과세 대상에서 제외된다. 특히 LH나 지방도시공사가 공급한 공공임대주택은 면적이나 가격 제한 없이 합산배제 대상에 포함된다. 예 를 들어, 공시가격 6억 원 이하 주택을 공공지원 민간임대주택으로 등록하면 종부세 과세표준에서 제외되어 세 부담을 줄일 수 있다.
셋째, 가족 간 증여를 통해 명의를 분산하는 전략이다.
종부세는 개인별로 과세되므로 지분을 나누면 각자의 기본공제를 활용할 수 있다. 단독명의로 공시가격 18억 원 주택 보유 시 12억 원까지만 공제받지만, 부부가 공동명의로 보유하고 과세특례를 신청하면 18억 원 전액이 공제되어 종부세를 내지 않을 수 있다. 단, 증여에 따른 증여세와 취득세 부담을 반드시 고려해야 한다.
예를 들어, 9억 원 상당 지분을 배우자에 게 증여할 경우 약 5,000만 원의 증여세와 약 2,700만 원의 취득세가 발생하므로 절세 효과와 이전 비용을 자세히 비교해야 한다.
공시가격에 대한 이의신청은 종부세 절세 전략 중 하나다.
국토교통부는 매년 4~5월 사이 공시가격을 발표하는데, 이 가격이 시세보다 지 나치게 높을 경우, 지자체에 이의를 제기할 수 있다. 이의 신청은 공시 일로부터 30일 이내에 가능하며, 실제 사례처럼 공시가격이 13억 원에서 12억 원 이하로 조정된다면 종부세 부과 대상에서 제외될 수 있다. 따라서 단순한 이의신청 하나로 수백만 원을 절감할 수 있으므로 매년 공시가격을 꼼꼼히 확인하는 습관이 필요하다.
다주택자는 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해서 종부세를 산정 한다.
예를 들어, 2채의 주택 합계가 10억 원이라면 기본공제 9억 원을 제외한 1억 원에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 계산하고, 여기에 해당 세율(0.5~2.7%)을 적용해 세액을 산출한다. 이때 농어촌특별 세도 종부세의 20%를 추가로 부과하므로 총 세금 부담을 종합적으로 고려해야 한다. 2023년 세법 개정으로 종부세 일반세율은 0.5~2.7%로 인하되었고, 중과세율은 1.0~5.0%로 조정되었다.
조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율 적용도 폐지되어 이제는 일반세율이 적용된다.
고령자 공제는 60세 이상에게 20~40%까지, 장기보유 공제는 보유 기간 5년 이상일 경우 20~50%까지 적용되며, 이 두 공제를 합산해 최대 80%까지 세액 공제가 가능하다. 다만, 이 공제들은 과세표준이 아닌 산출세액에서 차감되는 세액공제라는 점과 1세대 1주택자에게만 적용된다는 점에 주 의해야 한다.
종합부동산세는 단순히 주택 수만으로 결정되는 것이 아니라 공시가격, 보유 기간, 연령, 명의 구조 등 다양한 요인을 종합적으로 고려해야 한다. 따라서 공시가격 확인과 이의신청, 과세특례 신청, 장기보유 및 고령자 공제 활용 등 다양한 절세 전략을 종합적으로 검토해 자신에게 가장 유리한 방식을 선택하는 것이 중요하다. 특히 공동명의 여부에 따른 장단점, 증여 시 발생하는 세금까지 꼼꼼히 계산한 후 세무 전문가의 조언을 받아 신중하게 절세 전략을 수립해야 한다.
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