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by 김카소 Dec 02. 2023

시행사와 시공사의 차이

부동산 상식

시행사란 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자로 사업의 기획 단계부터 전 과정을 총체적으로 진행하고 관리하는 회사다. 시행사는 국토교통부에 등록한 부동산개발업자로 주택법에서는 '사업주체', 건축법에서는 '건축주'라고 지칭하고 있다.

계약자가 아파트나 상가 등을 분양받은 건물에 입주 후 하자가 발생했을 경우 책임은 시행사의 몫이다. 2000년대 이전에는 건설사가 시행사와 시공사의 역할을 동시에 했다. 그러나 국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 건설사 부채비율을 줄이기 위해 시행사와 시공사 역할이 나눠졌다.

시행사는 시공사인 건설회사에 도급 건설을 위탁하고, 금융기관으로 부터 자금 조달을 담당한다. 시행사는 재건축 아파트라면 재건축조합 민간사업자라면 부동산개발회사나 지주 등이 대표적이다.

시공사는 건설업 면허를 보유하고 시행사로부터 수주, 위탁, 발주 받아 건축물을 설계, 토목 등 공사를 담당 및 진행하는 회사를 말한다. 대표적인 회사로 GS건설, 현대건설, 대림산업 등이 있다.

시공사는 건축을 마무리하는 것이 주된 업무로 건축 이외의 문제에 대해 법적 책임을 지지 않고 시행사로부터 발주를 받고 단순히 공사만 실시하는 곳을 말한다. 실제 건설을 진행하는 곳으로 시행사보다는 업무 영역이 제한된다. 즉 시공사는 건설 외에는 분양 등 다른 분야에는 관여하지 않는다.

시공사가 부도가 났을 경우 시행사는 다른 시공사를 선정해 공사를 계속 진행할 수 있다. 주택건설업자로 등록된 업체여야 하며, 설계된 도면에 따라 현장에서 직접 공사를 실시한다. 공사를 뺀 나머지 부분에 대해서는 거의 관여를 하지 않는 것이 특징이다.