확정일자와 전세권설정등기의 차이

부동산 상식

요즘 신혼부부, 청년 등 부동산 거래에 익숙하지 않은 계층을 대상으로 사회적인 이슈로 대두 된 전세사기 문제로 인하여 전세세입자를 보호하는 여러가지 방법에 대한 관심이 증가하고 있다. 전세를 들어 사는 임차인의 입장에서는 자신의 보증금을 안전하게 지키는 것이 무엇보다 중요하다.

소중한 보증금을 지키기 위한 방법으로 대표적인 방법은 주민센터 등에서 "전입신고+확정일자"를 받는 방법과 등기소에서 "전세권설정등기"를 받는 방법이 있다.

확정일자는 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다. 법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면, 법률에서 인정하는 일자가 정해진다. 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있다. 확정일자 받는데 비용은 600원으로 저렴하다.

전세권 설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말한다. 쉽게 설명하면 등기사항전부증명서에 임차인이 세입자라는 사실을 기록한 것이다. 임차인 입장에서 전세권 설정 등기는 확정일자와 입주 및 전입신고 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 발생한다. 전세권설정은 전세보증금이 1억이라면 26만원 정도가 소요된다.

확정일자와 전세권 설정등기의 가장 큰 차이는 집주인의 동의 필요 여부이다. 

확정일자는 집주인의 동의가 필요 없지만 전세권설정등기 는 집주인의 동의가 반드시 있어야 한다. 

비용도 다르다. 확정일자는 수수료 600원이지만, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생한다.

이 때문에 일반적으로 전세권 설정등기보다 상대적으로 저렴하고 간편한 확정일자를 선호한다. 

하지만 계약 기간 만료 이후에도 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않을 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기한 뒤 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만 전세권 설정등기를 한 임차인은 별도의 판결 절차 없이도 직접 경매 를 신청할 수 있다. 전세권자는 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

전세권설정등기 사례[출처:네이버 이미지]