억짜리 학원 건물의 현실적 문제

부동산 핫 매거진 (2025년 2월 6일자) - 구독자 버전 헤드라인

1. "비싸요, 안 사요"… 100억짜리 학원 건물의 현실적 문제

이슈 요약: 경기 남부의 4,000세대 규모 대단지 내 학원 건물이 약 100억 원대의 가격으로 시장에 나왔으나 매수자들의 관심을 받지 못하고 있습니다.

핵심 분석:

대단지 내 학원 부지는 일반적으로 상권 활성화 가능성이 높지만, 이 지역의 학부모 수요를 고려하지 않고 무리한 가격 설정이 주요 원인으로 꼽힙니다.

학원 수요가 높은 지역이라도 인근 상권과 경쟁력이 맞지 않으면 공실 위험이 커질 수 있습니다.

전문가 의견: 대단지 내 학원 상권은 유동인구뿐 아니라 학부모들의 학군 선호도, 교통 접근성 등이 복합적으로 작용해야 성공 가능성이 높습니다.

예측: 가격이 재조정되지 않으면 장기 공실 위험이 있으며, 입찰 과정에서 대폭 할인된 가격에 매각될 가능성이 있습니다.

2. KT-쌍용건설의 판교 신사옥 공사비 분쟁

이슈 요약: 판교 신사옥 공사와 관련하여 KT와 쌍용건설 간의 공사비 분쟁이 발생했습니다. GS건설은 유사 프로젝트에서 원활히 합의를 본 반면, 이 프로젝트는 합의점을 찾지 못하고 있습니다.

핵심 분석:

판교는 기업 본사 유치가 활발한 지역으로, 신사옥 공사비의 상한선이 중요한 이슈가 되고 있습니다.

쌍용건설은 초기 계약 대비 예산 초과가 불가피하다는 입장이나, KT는 예산 절감을 고수하고 있어 대립이 지속될 가능성이 있습니다.

전문가 분석: 대형 건설 프로젝트에서 공사비 분쟁은 자주 발생하며, 이는 결과적으로 프로젝트 지연과 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

영향 예측: 협상이 지연될 경우, 인근 부동산 시장에도 간접적으로 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 지방 미분양의 심각성: DSR 완화로도 해결되지 않는 문제

현재 상황: 정부가 DSR(총부채원리금상환비율)을 완화했음에도 지방 아파트 미분양 물량이 줄어들지 않고 있습니다.

핵심 원인 분석:

지방의 인구 감소 및 지역 경제 침체로 인해 신규 아파트 수요가 부족합니다.

대출 규제 완화는 수도권에서는 일부 긍정적 효과를 보였으나, 지방에서는 금리 부담이 여전히 장애물로 작용하고 있습니다.

데이터 기반:

2024년 말 기준 지방 미분양 물량은 3만 가구에 근접했으며, 특히 충청·경상권의 미분양 물량이 눈에 띄게 늘었습니다.

악성 미분양(준공 후 미분양): 이 전체의 40% 이상을 차지하고 있어, 정부의 공급 조정이 필요한 시점입니다.

전문가 의견: 단기적인 대출 규제 완화보다는 미분양 관리지역 지정 및 지역별 맞춤형 주택 공급 계획이 필요합니다.

4. 성수·압구정의 스카이라인 전략… 중층과 고층의 조화

핵심 전략: 해당 지역은 단순히 70층 이상 초고층 빌딩만 건설하는 것이 아니라, 지역 특성과 조화를 고려한 중층과 고층 건축이 병행됩니다.

영향 분석:

초고층 위주의 개발은 주거 밀집도 증가로 인해 교통, 생활 인프라에 부담을 줄 수 있어 이러한 완화 정책이 긍정적 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

기존 중층 아파트 소유자들도 가치 상승이 기대됩니다.

전문가 예측: 스카이라인 전략이 성공할 경우, 해당 지역은 주거 및 상업 지역으로서의 프리미엄이 더욱 높아질 것입니다.

5. 고급 주택의 세금 회피 방법: 장동건·고소영의 집 사례

이슈 요약: 초고가 주택에 거주하는 유명 연예인 부부가 세금 폭탄을 피한 비결은 면적의 미세한 조정이었습니다.

법적 기준: 고급 주택의 세율은 주택 면적이 일정 기준을 초과할 경우 급격히 증가하는 구조로 되어 있습니다.

심층 분석:

1㎡의 차이로 법적 기준을 벗어나 상당한 세금 절감 효과를 얻었습니다.

부동산 시장에서는 이를 응용하여 재건축 및 신규 설계 시 면적 기준을 신중히 고려하는 경우가 많아지고 있습니다.

전문가 의견: 이 같은 사례는 세무적 최적화의 한 예로, 향후 고가 주택 거래 시 면적 설계가 중요한 변수로 자리 잡을 것입니다.

6. 임대차 2법 개정 가능성: 시장의 변화 신호

주요 내용: 임대차 2법에 대한 정부 연구용역 결과, 폐지 또는 대대적인 수정이 필요하다는 결론이 나왔습니다.

핵심 분석:

전·월세 상한제는 임차인 보호라는 긍정적 효과가 있었지만, 임대료 상승을 유발해 시장 왜곡을 초래했다는 평가입니다.

계약갱신청구권은 임대인의 부담 증가로 인해 신규 임대 물건 부족을 야기했습니다.

향후 전망: 폐지 또는 부분 수정이 이루어질 경우, 단기적으로는 임대료 상승 압력이 존재할 수 있으나 장기적으로는 시장 안정화에 기여할 수 있습니다.

7. 악성 미분양의 심각성: 10년 만에 최고치

데이터 요약:

2025년 1월 기준 악성 미분양 가구 수가 2만 가구를 초과했으며, 이는 10년 만의 최고 수준입니다.

특히 중소형 평형대가 악성 미분양의 주된 유형으로, 신혼부부나 청년층의 구매력이 약화된 것이 주요 원인입니다.

정부 대책 필요성:

미분양 주택 매입 지원 확대 및 공공임대 전환 프로그램 등이 필요합니다.

예측: 정부가 미분양 해소를 위해 추가적인 공급 조정과 금융 지원 정책을 내놓을 가능성이 높습니다.

데이터 요약 및 시각 자료

지방 미분양 현황 (2024년 vs. 2025년)

충청권: +35% 증가

경상권: +40% 증가

수도권: -10% 감소

성수·압구정 스카이라인 개발로 인한 주택 가격 변화 예측

고층 아파트 (70층 이상): 예상 상승률 10%

중층 아파트: 예상 상승률 5~8%

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