토지신탁 체결할 때
주의할 점
관리형토지신탁&차입형토지신탁
1. 토지신탁 종류 정리
부동산신탁계약 중 많이 체결하는 상품 중 하나가 관리형 토지신탁인데 흔히 줄여서 '관토'라고도 합니다.
토지신탁에는 관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁이 있는데, 관리형 토지신탁을 관토라고 하고 토지신탁은 차입형 토지신탁으로 많이들 통용됩니다. 토지신탁은 개발신탁이라고도 부르는데 '개탁'이라고도 합니다.
용어가 헷갈리지만, 관토인지 개탁을 의미하는 토지신탁인지 그것만 구별하시면 대체로 이해할 수 있습니다.
2. 토지신탁의 특징과 두 개의 차이점
관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁은 모두 토지신탁계약이므로 수탁자가 사업주체 및 분양자가 되는 것이 원칙이고, 둘의 차이는 사업비, 즉 자금조달의무가 수탁자에게 있는지 여부입니다.
차입형은 말 그대로 수탁자가 차입 의무를 부담한다고 이해하시면 됩니다. 그래서 차입형 토지신탁은 신탁보수가 가장 높습니다. 즉, 수탁자의 리스크가 크니까 수탁자한테 지불해야 하는 신탁수수료가 높다는 거죠.
3. 위탁자한테 유리한 토지신탁
그러나 차입형 토지신탁이 관리형 토지신탁에 비하여 과연 위탁자한테 유리한지는 의문이 있습니다. 신탁계약서를 하나하나 뜯어보면 의문을 가지게 됩니다.
먼저 기본계약서, 흔히 약관이라고 부르는 신탁기본계약서를 보면 관토나 개탁 모두 신탁(사무처리)비용의 부담에 대한 내용은 사실 대동소이합니다.
일반적으로 이렇게 기재되어 있습니다.
제 몇조(신탁사무처리비용의 부담)
① 다음 각 호의 비용은 위탁자(위탁자가 별도 지정된 경우에는 수익자) 또는 수익자의 부담으로 한다.
각 호의 모든 내용은 생략
3. 차입금과 그 이자, 임대차보증금 등의 상환금과 이자
이런 식으로 비용의 부담자를 정하고 있는 것이 일반적이고 이것은 관리형 토지신탁이나 차입형 토지신탁이나 크게 다르지 않습니다.
사업비, 즉 자금 조달의무를 위탁자가 부담하는 관토에서는 이런 내용의 계약조항이 무방하나 개탁에서는 수탁자가 자금조달의무가 있는데 기본계약서에 차입금과 이자가 위탁자(위탁자가 아니면 수익자, 그런데 보통 위탁자가 수익자가 되는 게 일반적이죠)의 부담이라고 되어 있으면 이게 과연 개탁이 맞는지 의문이 생길 수 있습니다.
그래서 차입형 토지신탁은 계약 특약사항에 이런 내용을 넣습니다.
제 몇 조(자금차입 등)
수탁자는 사업에 필요한 자금을 분양수입금 등으로 충당하고 부족할 경우에는 사업비 총액의 몇 퍼센트를 한도로 차입하여 관리, 운용하며, 잔여 소요비용이 발생하면 위탁자가 조달해야 한다.
즉, 자금차입이 수탁자의 의무임을 특약에 넣는 것입니다. 그러나 수탁자는 보통 사업비의 한도를 정해서 예를 들어 '사업비의 70% 한도'로 이렇게 비율이나 '사업비 총액 100억 원 한도'로 이렇게 정액으로 한도를 정해서 자금 차입 의무를 정하고 그 이상 필요한 사업비는 위탁자의 의무라고 명시합니다.
이렇게 책임한도를 정한 신탁계약은 엄밀한 의미의 차입형 토지신탁이라고 할 수 없고 수정된 차입형이라고 봐야겠죠. 이렇게 하는 모든 이유는 당연히 수탁자의 책임을 줄이기 위함입니다.
4. 토지신탁 종류를 결정할 때 고려할 사항
그러나 의문점은, 수탁자의 의무로 자금을 차입한다고 해서 수탁자의 고유자금으로 차입된 금액을 상환하는 것이 아니라, 결국 분양대금 수입으로 차입자금을 상환하는 것이고, 분양이 저조한 이유 등으로 수탁자가 사업비 회수가 어렵다고 판단하면 할인 분양을 하든 신탁재산을 공매로 처분하든 어떤 식으로든 신탁재산에서 수탁자는 그 자금을 회수할 수 있도록 계약서에 넣습니다.
즉, 차입된 자금의 상환의무를 궁극적으로 부담하는 것은 신탁재산인데 신탁재산은 원래 위탁자의 재산이었으니 위탁자의 책임이라고 볼 수도 있는 것입니다.
다만 개발사업을 수탁자가 주도적으로 하고 사업 진행 중 조달의무를 수탁자가 부담한다는 것인데 그러한 리스크 때문에 신탁수수료가 높아진 것이죠.
위탁자 입장에서 부동산 개발사업에 참여할 때 신탁수수료가 비싼 차입형으로 할지 여부는 조금 더 신중을 기하는 것이 필요하고, 특약사항도 꼼꼼히 보는 것이 필요하겠죠. 그리고 위탁자 보호를 위해 차입형 토지신탁에서 신탁 종료 전 신탁수익 지급기준을 참고할 필요도 있습니다.
