직장인 "가장 임차인" 경매 도전기
소문난 잔치에 먹을 것이 없다.
경매에 뛰어들고 소문난 잔치에 먹을 것이 없다는 말을 실감했다
아파트 경매로 돈을 벌었다는 사람은 넘쳐났지만
실상은 경쟁자가 너무 많아 시세보다 싸게 받는 것은 불가능했다.
매번 패찰하는 시간에 특수 경매를 공부하기로 했다.
경매에서 특수 물건은 지분 경매, 유치권, 법정지상권, 가장 임차인 등이 있고,
리스크는 크지만 경쟁이 적어 수익 폭도 크다는 것을 알게 되었다.
내가 처음 도전 했던 건 "가장 임차인" 물건이었다.
경매를 낙찰받고 전세를 돌리니 통장에 천만 원이 더 들어왔고
월세 10만 원도 받게 되었다.
그리고 2년 뒤에는 매도하여
내가 근무하는 회사의 신입 사원 연봉인 3천5백만 원의 순 수익을 남겼다.
이 물건을 통해 돈이 없어도 " 지식 " 이 있으면 돈을 번다는 것을 알게 되었다.
소문난 잔치에 먹을 것이 없다는 말이 있듯이 돈은 남들이 보지 않는 곳에 있다는 것을 알게 되었다.
악성 미분양의 도시 마산에서의 첫 경매
19년도 경매를 처음 시도 했을 당시 창원의 부동산은 지금 23년 1월의 부산보다 더욱 심각했다.
2억 원이었던 아파트가 1억 원 초반에 거래가 되었고
월영 부영으로 아파트는 사상 초유의 4천200 가구가 통째 미분양이 났었다.
상황이 이러니 경매 법원도 한산했고 가격이 시세보다 떨어져도 낙찰받는 이가 적었다.
경매를 시작하고 6개월 동안 8번 패찰만 했던 나에게는 마산 시장은 새로웠고
여기서 낙찰을 받고야 말겠다는 생각이 들었다.
그러던 중
내 눈을 강하게 끄는 물건이 보였다
해당 물건은
감정가 "1억 5백만" 원에
최저가 "4천3백만" 원까지 떨어져 있었다.
아무리 마산 경기가 좋지 않더라도
전세를 받으면 7천만 원 까지는 받을 수 있는 물건이었다.
하지만 해당 아파트는 "대항력을 가진 임차인"이 있다고 표기가 되어있었다.
가격에 큰 장점을 느낀 난 이 물건에 입찰하기 전 두 가지를 염두했다.
하나는 향후 공급량에 따른 전망,
둘째는 대항력이 사실 여부였다.
먼저 부동산 지인을 통해 창원 지역의 공급량을 조사했다.
19년도를 마지막으로 앞으로는 공급이 급격히 줄 것이 예상되었고 주요 사업인 조선소의 수주 량 증가 및 수소 자동차 산업 등으로 전망이 조금씩은 나아질 거라 기대했다.
즉 미분양은 조금씩 나아질 거라 예상했다.
그리고 두 번째는 대항력이었다.
말소 기준 권리보다 전입 신고가 되어있는 임차인이 있었다.
이 사람이 진짜 임차인이고 전세 계약서가 있을 시 큰 손해를 볼 수 있지만,
가장 임차인 일 시에는 그것을 증명하면 큰 수익을 낼 수 있다고 판단했다.
탱크 옥션, 지지 옥션 한 달에 5만 원만 줘도 모든 정보를 주지만
가장 임차인에 대한 정보는 직접 찾아가 캐내야 한다
현장에서 얻을 수 있는 정보의 양과 수익이 비례한다
먼저 전입 세대 열람을 떼고 의심스러운 부분이 있었다.
임차인과 소유주의 성이 같았다.
나는 해당 물건지가 있는 아파트로 찾아가 관리 사무실에 실제로 누가 관리비를 내는지 확인을 하자
소유주가 매달 돈을 내고 있고 지금 밀려있는 관리비는 250만 원이었다.
소유주가 임차인의 돈을 내준다? 뭔가 이상했다.
관리실에 지금 살고 있는 분이 누구냐 물으냐 개인 정보상 알려줄 수 없다고 했다.
하지만 나는 세입자는 소유주의 친척이거나 가족이며 정식적인 전세 계약을 맺지 않았음을 예측했다.
진짜 임차인이라는 가능성도 있었지만 나는 입찰을 진행했다.
결과는 단독 낙찰이었다.
명도자와의 첫 만남
낙찰 후 바로 해당 물건지로 갔다.
문 앞에 서고 문을 두드리기 식은땀이 날만큼 긴장되었다.
경매 낙찰자라고 욕을 하지 않을까,...
덩치 큰 사내가 와서 나를 공격하면 어쩌지
온갖 걱정에 사로잡혔다.
심호흡을 하고 나는 문을 두드렸다.
똑똑
" 누구세요? " 30대 후반의 여성 목소리였다.
안에는 5살 이하의 여자 아이들이 떠드는 소리가 들렸다.
문이 열리자 여성 분이 보였다.
난 조심스레 경매 낙찰자라고 인사를 하고 소유주와의 관계를 물었다.
" 저의 친오빠예요 "
그리고 전세계약을 맺지 않았다는 것도 직접 들었다.
난 속으로 브라보를 외쳤다!!!
만일 그 상황에서 전세 계약서를 내밀었다면 경매 보증금을 포기해서라도 낙찰을 취소해야 했다.
전세 계약 승리감을 맛보다
악성 미분양이 넘치는 시점에 아파트를 판다는 건 매우 어려워 전세를 내놓기로 했다.
내놓은 지 3주 만에 전세 계약을 맺었다
보증금 : 6천만 원
월세 : 10 만원
경매를 낙찰받고 인테리어 비등 모든 비용을 다 쓰고도 내 통장에 천만 원이 더 들어왔고 매달 10만 원이
통장에 꽂혔다.
신기했다.
10만원 요즘 같은 물가에 외식 한번 하면 끝이지만 매달 꽃히는 10만원을 받을 때마다 정말 기뻤다.
그 뒤로 난 경매 정보지를 볼 때 " 대항력 있는 임차인" 이라는 글이 보이면 형사가 되어 분석하게 되었다.
한 번 해보시길 바란다.
그 분석을 통해 시세보다 훨씬 싸게 받을 수 있는 길이 열리기 때문이다.
가장 임차인이 나오는 이유
대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 동안 계속해서 거주할 수가 있고, 그 기간이 종료되면 임차 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리입니다.
그래서 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 보증금을 모두 물려줘야 합니다.
하지만 경매에서는 주로 가족이나 친인척 사이에 고액의 임차보증금으로 선순위인 대항 요건을 악용하여 소액 임차인으로 최우선 변제권을 행사하기 위해 경매개시결정기입등기 전에 고의로 대항 요건을 갖추는 경우가 많습니다.
그러니 친인척 또는 형제간에 전세 계약을 맺고 집에 살더라도 가장 임차인임을 증명했을 시 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 뿐 아니라 경매로 매우 싼 값에 물건을 취득할 수 있습니다.
경매를 하다가 대항력이 있다면 그냥 지나치지 마시고 아래의 방법으로 가장 임차인을 증명해 보시길 바랍니다.
가장 임차인 찾아내기 PROCESS
1. 주민등록 전입세대 열람을 통해 소유자 외 다른 사람이 전입됐는지 확인한다.
담당 공무원에게 점유자와 소유자와의 관계를 확인한다.
2. 근정당권이 설정되어 있을 시 은행을 찾아가 무상거주 확인서나 , 임대차 사실 확인 서 등을 받아놓은
것이 있는지 확인한다.
3. 관리사무소에 찾아가 밀린 관리비 공과금이 있는지 확인한다.
(밀린 공과금을 받아야 하는 관리사무소는 경매 입찰자에 대해 매우 호의적이며 많은 정보를 제공해 줍니다)
4. 세입자를 만나 임차인의 유무와 임차 보증금 확인한다
