진양철 회장에게 배우는 부동산 경매 성공 비법
부동산 경매는 사업이다
경매는 재테크가 아니라 사업이다
대한민국이 낳은 사업 천재 이병철 회장은
"불경기에도 돈은 살아 숨 쉰다. 돈의 숨소리를 들어라"
말했다.
경매는 재테크라고 여기는 사람들이 많다.
하지만 경매를 "사업"이다. 라고 접근하고
이병철 회장이 말한 바와 같이 돈의 숨소리를 들으면 돈을 벌 수 있는 확률이 높아진다.
그럼 재테크와 사업의 차이는 무엇인가?
재테크란 자신의 재산을 금융, 부동산 등에 투자하여
자산을 불리는 행위를 일컫는다.
그래서 경매를 재테크 관점으로 접근하면
자산 가격이 오를 때만 돈을 벌 수 있다.
하지만 경매를 사업으로 접근하면
하락장인 지역이라도
미래의 수요가 있을 물건을 매입할 수 있는 통찰력이 생긴다.
아무도 찾지 않는 빌라를 낙찰받아
리모델링하여 판매도 할 수 있게 된다.
( 이는 다음 *포항 빌라 낙찰기 에서 자세히 설명하겠다)
경매를 재테크로 여기게 되면
권리분석, 배당등 이론에 치우쳐
부동산의 큰 그림을 놓치고 본인이 배운 이론에 갇히는 현상을 겪게 된다.
나의 지인은 유치권에 파고들어
유치권이 있는 특수 물건만 입찰했다.
시세 5억 원 아파트를 3억천만 원에 낙찰받았다.
하지만 해당 지역의 대량 입주 물량과 부동산 정책을 놓쳤다.
현재 시세는 낙찰가만큼 떨어졌다.
경매는 재테크가 아닌 사업의 관점으로 눈을 넓히면 단지 싸게 낙찰 받는 것이 목표가 아니라
미래의 시장을 예상하고 접근하는 통찰력이 생긴다.
진양철 회장으로 부터 배우는 경매
최근 인기를 끌었던 "재벌집 막내아들"의 진양철 회장이
백화점에서 전문 경영인과의 대화에서 난
사업가로서 미래를 읽는 능력에 전율이 돌았다.
손자 진도준(송중기)과 순양 백화점을 방문하는 장면으로 진양철 회장이 백화점 전문경영인과의 대화에서 시작된다:
진양철 회장: 매출 목표액이 얼마고?
전문경영인: 가구 매출과 직결되는 출산율, 혼인 비율 등 각종 지표가
눈에 띄게 낮아지고 있습니다.
아무래도 영업목표는 최대한 보수적으로 잡는 게...
진양철 회장: 도준이 니 사장님 돋보기안경 하나 맞춰드려야겠다...
사람 머리수는 준다 케도 1인 가구 수는 앞으로 쭉~ 는다 카드.
그러면 집집마다 하나씩 팔아먹던 소파를 방방마다 팔아먹는 그런 세상이 온다는 그런 말 아니가
출처 : 드라마 재벌집 막내아들의 진양철 회장이 원했던 소파
작년 이맘때 대부분 부동산 전문가들은 지금이라도 집을 사라고 했었다.
그들의 말을 듣고 고점에 집을 산 영끌족이 100만 명이 넘었다.
부동산 전문가들조차도 올해의 급격한 금리 인상과 가파른 전세 하락을 예측하지 못했다.
진양철 회장처럼 미래를 보는 눈이 있었다면 돈을 잃지 않고 부자가 되었을 것이다.
하지만 대부분의 사람은 시장의 미래를 정확히 예측하는 건 매우 어렵다.
하지만 누구나 현재 상황을 정확히 알 수 있다.
내가 추천하는 방법은 바로 "온라인 임장 보고서"이다.
임장 보고서를 만든 후 아내와 나의 지인에게 무료로 강의를 했다.
위 방법은 홍수처럼 쏟아지는 정보 속에서 자신만의 기준을 만들어준다.
온라인 임장 보고서로 부동산 예측력을 키우자
많은 에너지가 드는 작업이지만
직접 자료를 만들고 그 내용을 강의하면 부동산 흐름에 대해 명확히 알 수 있게 된다.
많은 유투버들이 "지금이라도 집을 사야 한다" 주장하고
신문에는 "벼락 거지"라는 기사가 도배를 했다.
많은 이들이 불에 뛰어드는 불나방이 되었다.
나만의 기준은 많은 이들이 불에 뛰어드는 상황 속에서 생명의 불빛이 되었다.
" 부동산 지인", "호갱노노", "아파트 실거래"가 사이트를 통해 만든 보고서를 공유한다.
나의 보고서 보다 훨씬 잘 만든 보고서는 정말 많다.
이를 참고하라기 보단 이런 보고서를 직접 만들어 보며 부동산 시장의 흐름을 읽게 된다는 것을 알려주고 싶다.
1. 인구수 / 세대수 변화 추이
여긴 우리가 가는 경주의 인구수야 여기 그래프가 보이듯이 인구는
꾸준히 감소하고 있어 하지만 세대수는 늘어나고 있어
2. 연령별 인구 비율
인구를 보면 말이야 젊은 층은 점점 감소해 아무래도 일자리가 없으니 그럴 거라고 봐 근데 60대 이상의 인구는 점점 증가하고 있어
3. 시장 강도 현황
경주시의 시장 강도를 보면 동별로 달라 여기서 시장강도가 0을 기준으로 플러스면 가격 상승의 힘이 있고 마이너스면 가격 하락이라고 보면 돼
용강동은 시장강도도 강하고 가격도 상승했어
4. 연차별 시장강도
신축이 시장 강도가 좋은 걸 알 수 있어
5. 수요/입주 분석
경주는 20년 이후에는 공급이 부족해
6. 미분양 현황
미분양도 조금씩 감소하고 있어
이 물량이 어느 정도 해소된다면 시장 상승이 증가하지 않을까
7. 호갱 노노로 실거래 파악
8. 해당 지역 경매 물건 파악
경주시의 60대 인구는 증가하고 있어 노부부가 살기에 좋아
외곽이라 수요층은 적을 거 같지만 초등학교도 끼고 있어 월세나 전세 수요는 빨리 나갈 수 있을 거 같아
