마찰은 관성을 이기지 못한다.
(부동산투자 인사이트, 김준영)
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세계의 모든 대도시에는 자가비율이 높지 않다. 대도시는 끊임없이 외부 인구의 유입을 전제로 하므로 자가비율이 높을 수가 없다. 그만큼 투자자가 많다. 대도시 안의 투자자뿐만 아니라, 대도시 밖의 자산가도 대도시에 투자한다. 투자가가 많다는 것은 도시의 주택가격이 실사용가치보다 높다는 것이다. 전매갭이 클수밖에 없다는 것이다. 대도시의 주택가격은 투자수익률로 접근하게 되므로 시장상황에 민감하게 반응하게 된다.
부동산 매매는 이동을 전제한다. 모든 이동을 동시에 할 수는 없으니 이동을 위한 그만큼의 여유분이 필요하다. 필요한 여유분의 양은 거래량에 비례한다. 거래량이 많은데 필요한 여유분의 양이 모자라면 시장은 매물이 부족하다고 느끼게 된다. 반대로 여유분은 동일한데 거래량이 급격히 줄어들면 버퍼(buffer, 완충구역)의 역할을 하던 여유분은 순식간에 잉여가 된다. 같은 여유분이었으나 이제는 과공급의 역할을 하게 된다.
금리는 번개처럼 오르고, 매가는 하락하고, 버팀목이 되었던 전세시장은 전세자금대출로 인해 금리에 더 큰 충격을 받고 있다. 시장은 하락하고, 거래량은 1/10정도로 급감했다. 버퍼는 더이상 필요없어졌고, 버퍼는 이제 추가적인 과공급 역할을 하고 있다. 시간의 지나면 버퍼는 줄고줄어 현재의 거래량에 합당한 정도로 수렴할 것이다. 언젠가 반등한다면 거래량이 늘고 추가적인 버퍼가 필요하게 될 것이다. 그때서야 쪼그라든 버퍼는 추가적인 공급부족의 역할을 하게 될 것이다.
지난 정부가 적극적으로 규제를 했다면, 현 정부는 적극적으로 규제를 완화하고 있다. 정부가 정책을 편다는 것은 관성에 대한 마찰력 같은 것이다. 적극적 정책집행은 정부가 원하는 상황과 반대의 상황이 예상된다는 자기고백이다. 마찰로 관성을 멈추기엔 시장이 질량이 너무 크다. 실험실과는 달리, 시장에서는 마찰이 관성을 이기지 못한다. 정책집행이 당연히 시장에 영향을 미치기는 할 것이지만, 그 진폭만 크게 할 뿐 정책입안자의 의도대로 시장이 흘러가진 않는다. 시장은 언제 하락하고, 언제 상승하였는가. 언제 정책이나 규제로 상승과 하락기 바뀐 적이 있던가.
10만 청약설로 떵떵거렸던 둔촌주공이 당해 1만3천명 청약으로 마감되었다. 시장은 이렇게나 무서운 것이었다.
