강남 자가사는 대기업 직장인 건물 매수기 [②분석 편]

두 번째 건물 매수 후기

매물은 일단 있다고 했으니, 본격적인 가치판단 분석을 해보았다. 전자책에 공개했던 나만의 가치판단 분석을 해보니, 이건 말도 안 되는 상황이 벌어진 것이다. 나만의 가치판단 분석 기준으로는 40~45%나 저렴한 매매가였다.

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건축물대장을 확인해 보니 위반건축물로 표기되어 있으며, 등기부등본을 확인해 보니 2016년도에 현 건물주가 경매로 낙찰받았던 것이었다. 그래서 경매사이트에 가서 더 자세히 확인해 보니, 이 물건은 2016년도에 경매로 나왔을 당시 그때 감정가 수준으로 매매가가 다시 나온 것이다.

이런 매물이 만약 나에게 기회가 온다면 정말 큰 수익을 낼 것이라는 희망 회로가 돌기 시작했다. 약간 걸리는 것이 위반건축물인데 이게 보니 옥상에 25평형 정도 가건축물을 만들어서 회사 직원들이 기숙사로 사용을 하게 만든 것이었고, 경매 감정 당시에도 동일하게 있었는데, 그때는 위반건축물이 아니었다가, 2017년도에 위반건축물로 등재가 되었다. 그런데 희한하게도 매도인은 2019년도 그 상황에서도 1 금융권에서 대출 34억을 정상적으로 실행했던 것이다. 즉 위반건축물이 있다고 해도 은행이 보기에 크게 문제 될 정도가 아니면 대출 실행하는 게 크게 문제를 삶지는 않는 것 같다.

그래서 현재 나에게 당길수 있는 모든 자금을 확인해 보았다. 매매가의 최대 80% 대출을 가정하고 보유 중인 아파트의 후순위대출, 보유 보험에 대한 대출, 신용대출, 그리고 나중에 취득세를 보유 카드로 6개월~7개월 할부로 진행했을 때를 가정해서 현금흐름까지 말이다.

그 매물의 경우 매매호가는 47억이었으며, 현 임대현황은 3억/2,000만 원 조건이었고, 기존 대출은 34억이 되어 있었다. 그런데 기존 대출 34억과 임대보증금 3억을 승계하는 조건이 가장 좋아 보였고, 그렇게 해도 총 투자금액은 12.6억이었다. 하지만 나의 총 투자 가능액은 10.5억이었다.

그래서 협상에 대한 계획을 수립하였다. 매도인이 받아 줄지 여부를 떠나서 내가 매입 가능한 조건을 먼저 분석하고 제안을 해보자는 전략이었다. 10.5억에 거래가 성사되려면, 매매가는 45억이어야 하며, 임대보증금은 반드시 승계가 되어야 하며, 대출도 34억이 승계되거나 내가 따로 34억을 맞춰야 하는 조건인 것이다.

하지만 '21년 여름 때를 생각해보자. 그때는 부동산 규제로 법인에 대한 특히 임대 법인에 대한 대출이 거의 불가한 상황이었고, 내가 보유하고 있던 법인의 재무제표도 아직 완벽한 상황이 아니었다. 하지만 '22년도가 되면 '21년도 재무제표가 좋기 때문에 당연히 될 것이라는 희망도 있었다. 하지만 이는 정말 엄청난 재무리스크도 있기 때문에 상당히 불안하기 했다. 이 문제를 두고 와이프와 한참 고민을 하게 된다.

결국 한번 진행해 보기로 결정을 하게 되었다.