소유권이전등기청구소송 처리 기간, 방법, 필요 서류는?
✓ 소유권이전등기청구소송이 왜 필요한 것일까요?
많은 이들이 꿈꾸는 내 집 마련의 꿈, 마지막 절차까지 잘 마무리하는 것이 중요합니다. 특히, 부동산 매매계약서의 상대방과 분쟁이 발생하여 등기를 제때 받지 못한 경우에는 소유권이전등기청구소송을 통해서 소유권을 확실하게 넘겨받을 필요가 있습니다. 우리 민법에 따르면 부동산은 부동산의 소유권을 표시하는 절차가 종료되지 않으면 완전하게 권리가 이전되지 않기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 상속, 증여, 매매, 명의신탁 등을 원인으로 소유권을 가진 사람에게 등기의무자가 소유권을 넘기지 않는 문제가 자주 발생하는 편입니다. 가령 매매계약 체결 후 대금을 모두 완납하였다거나 아파트에 들어가서 산다거나, 점유하고 있다는 것만으로는 그 부동산의 소유권이 자동으로 넘어오는 것이 아니라, 등기부상 명의가 변경되어야만 법적으로 완전한 소유권이 이전되는 것이므로 이를 강제할 필요가 있는데요.
이때 매도인이 등기명의를 변경하는 절차에 협력하지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 특히 가격이 올랐다고 주장하면서 매매계약이 해지되었다고 한다면 소유권이전등기청구권을 행사해서 ‘등기를 내 이름으로 옮겨 달라고 할 수 있는 것입니다. 이 권리를 행사하는 소송이 ’소유권이전등기청구소송‘입니다.
✓ 실제로 자주 문제되는 사례
예를 들어 아파트를 10억 원에 매매하기로 A와 B 사이에 매매계약이 체결되었다고 해보겠습니다. 계약금 1억 원을 지급하고 중도금 4억 원은 한 달 뒤에, 잔금 5억 원은 3달 뒤에 지급하기로 하고 잔금 지급일에 B가 입주하기로 하였습니다.
그리고 중도금, 잔금까지 모두 약정대로 지급이 완료되었는데, A가 갑작스럽게 주변 아파트 가격이 올랐으므로 매매대금을 올려 받아야겠다는 이상한 이유를 들면서 등기명의 이전 절차를 거부하거나, 계약 해지를 주장한다면 계약이 여전히 유효하다는 것을 제시하면서 소유권이전등기청구가 가능한 것입니다.
✓ 등기가 늦어지면서 발생하는 피해를 예방하려면
특히, 최근 부동산 규제에 따르면 대금지급과 같은 거래 완료시점부터 60일 이내에 소유권이전에 대한 등기신청서가 접수되지 않으면 과태료가 부과될 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 물론 상대방이 등기 이전 의무에 협조하지 않은 것에 대해서 과태료가 부과되는 것은 억울할 수밖에 없는데요. 과태료가 부과되는 것을 막기 위해서라도 등기이전이 이루어지지 않은 것이 자기의 책임이 아니라는 점을 입증할 필요가 있겠습니다.
분쟁이 있다는 것을 입증하는 방법으로서 무조건 소유권이전등기청구소송을 제기해야 하는 것은 아닙니다. 우선 문자를 보내고 통화를 녹음해 근거를 남겨두는 것도 방법일 수 있지만 일반적으로는 내용증명을 보내어 현재의 상황과 본인의 입장을 명확하게 설명하는 것이 좋습니다. 그리고 내용증명에는 그동안 진행된 사실관계를 요약하여 제시하여야 합니다.
✓ 무조건 소송부터 제기하는 것은 추천하지 않습니다.
내용증명 자체에는 법률적 효과가 부여되는 것은 아니지만 미리 사실관계를 요약하여 향후 이어지는 소송에서 사실관계를 간편하게 설명할 수 있는 방법이 되기 때문에 내용증명 작성단계부터 변호사의 도움을 받아 작성하는 것이 좋겠습니다. 추후 중요한 증거로도 활용될 수 있으므로 전문가의 정확한 자문을 받아 작성해서 제출하는 것을 권고하는 것이죠.
더불어 일부 분쟁의 경우에는 상대방이 내용증명 우편을 받아보는 것만으로도 극적으로 분쟁이 해결되는 경우도 있으므로 무조건적으로 소유권이전등기청구소송부터 진행할 것이 아니라 일단은 비용과 시간을 절약할 수 있는 내용증명을 발송하는 방법부터 먼저 추천하는 편입니다. 변호사를 통해 내용증명을 발송하는 것만으로 협조를 하지 않을 경우 소송이 진행될 수 있다는 압박과 추후 패소로 인한 소송비용까지 전부 부담할 수 있다는 경고가 가능하므로 의뢰인의 이익을 위해서라도 바로 소송부터 권유를 하지 않는 것이죠.
✓ 소유권이전등기청구소송 처리 기간과 필요 서류
이런 절차까지 진행하였는데도 아무런 반응이 없다면 결국에는 소유권이전등기를 청구하는 소송을 법원에 접수할 시기가 되었다고 할 수 있습니다. 소송절차는 소장접수, 소장 송달, 상대방의 답변서 제출순서로 이어지고 이후 몇 차례의 변론절차가 진행됩니다. 조기에 조정으로 끝나는 경우에도 약 3개월 만에 원하는 결과를 얻을 수도 있지만 만약 여러 이유로 장기화가 된다면 소유권이전등기청구소송 기간이 1년 이상 소요될 수도 있습니다.
소송에서는 소유권이전등기청구권이 발생하였는지, 소송이 제기되어 진행 중인 현시점에도 관련 권리가 존재하는지가 주요한 쟁점이 됩니다. 필요한 서류로는 매매계약을 통한 거래였다면 매매계약서, 잔금을 모두 지급한 이체 내역서, 상대방이 소유자라는 부동산등기사항증명서 같은 자료를 제출해야 합니다. 상대방은 계약이 해지되거나 취소되었다는 것을 주장할 텐데요. 상대방의 주장을 반박하는 자료도 잘 준비해야 합니다.
✓ 소송에서 자주 거론되는 쟁점은?
혹시 소유권이전등기청구권이 매매가 아니라 취득시효에 의해서 발생한 것이라면 취득시효를 완성하였다는 것을 입증하는 증거를 제출해야 합니다. 취득시효 완성을 주장하기 위해서는 소유의 의사로 20년간 점유하여 왔다는 것을 입증하는 것이 가장 중요합니다. 소유의 의사와 관련해서는 자기가 소유자가 되겠다는 내심의 의사가 아니라 객관적으로 소유자라고 볼만한 증빙이 있어야 하는데요. 어떤 자료가 이러한 자료에 해당하는지는 전문적인 법률판단이 필요하므로 법률전문가에게 조언을 구하는 것이 좋겠습니다.
소유권이전등기청구소송에서 또 하나 쟁점이 되는 것은 청구권이 소멸시효완성으로 없어진 것은 아닌가 하는 점입니다. 소유권을 취득하기 전에는 어디까지나 '채권'에 불과하므로 오랜 기간 동안 권리를 제대로 행사하지 않았다면 시효완성으로 권리가 소멸해 버렸다는 판단이 내려질 수도 있습니다. 이런 최악의 상황을 겪지 않으려면 등기만 이전하지 않았을 뿐이지 그동안 부동산의 소유자로서 권리를 행사해 왔다는 것을 보여주는 것이 필요합니다. 부동산을 점유하여 사용해 왔고, 세금을 납부했었다는 사실이 이런 점을 보여주는 증거가 될 수 있습니다.
✓ 안일한 생각이 큰 경제적 손실로 이어질 수 있습니다.
부동산과 관련된 거래를 완결 짓고 정당한 소유권을 법적으로 온전히 인정받기 위해서는 등기이전까지 완료하는 것이 중요합니다. 계약서를 체결하고 돈을 주고 난 다음 열쇠를 넘겨받았다고 끝나는 것이 아니라 등기부에 자기 이름이 기재될 때까지 법적 절차를 잘 챙기는 것이 필요합니다. 아무래도 각 사례마다 승패를 가르는 쟁점이 다를 수 있고 큰 경제적 손실이 발생할 수 있는 문제이므로 가능하면 관련 분야의 전문성을 누적한 변호사의 도움을 받는 것을 적극적으로 고려해야 할 것입니다.
