지역주택조합 건물 및 토지주 우선분양권과 주의사항
지주 가등기 및 분양우선권의 위험성
무주택자에게 내 집 마련의 꿈을 저렴한 비용으로 이루어준다고 약속하는 지역주택조합 사업은 얼핏 듣기에는 너무 낭만적일 수밖에 없습니다. 그리고 이와 같은 이야기는 사업계획이 추진 중인 지역에 건물주 및 토지주에게도 설레는 이야기일 수밖에 없습니다. 그래서 지역주택조합 추진위원회에서 건물주 및 토지주에게 매매계약 및 가등기를 요구하고 향후 우선분양권을 약속하는 일들이 현실적으로 많이 벌어지고 있는데요.
그런데 가등기라는 것은 상대방이 매매예약 완결권을 행사하는 경우에는 그 예약 내용대로 매매계약이 성립되는 것이고 구체적인 내용을 바탕으로 알아봐야 하겠지만, 혹시나 잘못되는 경우에는 헐값에 집을 넘겨야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 또한 과연 우선분양권이 약속대로 이행될 수 있는지도 궁금한 점이 많을 수밖에 없겠지요.
여러 우려에도 불구하고 지역주택조합 사업이 성공적으로 잘 끝날 수도 있다고 생각합니다. 실제로 성공적으로 끝나 사전에 있었던 모든 약속을 이행받을 수 있다면 건물주 및 토지주에게도 참 좋은 소식이라고 할 수도 있고 그렇다면 상당한 위험요소를 부담하더라도 투자를 고민할 수는 있다고 생각합니다. 하지만 아래에서 제가 설명드리는 지역주택조합 건물 및 토지주 우선분양권과 주의사항에 관한 내용을 미리 숙지하시고 위험부담을 감수하셔도 괜찮다면 진행하시는 것을 권해드리겠습니다.
먼저 지역주택조합이 성공적으로 끝나기 위해서는 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.
지역주택조합이 설립인가를 받으려면 먼저 주택법 제11조에 있는
1. 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
2. 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것
같은 조건을 충족해야 합니다.
다음으로는 사업계획승인을 위해서는 주택법 제21조에 의하여
주택건설대지의 95% 이상 소유권을 확보해야 합니다. 그래야만 착공에 이를 수 있습니다.
(참고로 지주조합원으로 가입한다면 주택법 시행령 제21조 조합원 자격에 해당하는지 사전에 건축물대장을 발급받아 확인하여 자격이 충분하고 이후에도 이 자격을 유지할 수 있다는 점이 명확해야 한다는 점을 당부드리고 싶습니다).
실무적으로 주택건설대지의 80% 확보는 대부분의 지역주택조합 추진위원회에서 쉽게 달성하는 경우가 많습니다. 다만 80% 이후로 추가로 1프로를 확보하는 것이 매우 어려워 결국 추진했던 사업이 무너지는 경우가 많습니다. 따라서 처음 지역주택조합 설립인가를 받을 당시부터 사업계획승인에 가까운 95%에 가까운 것이 아니라면 쉽게 사업계획승인이 있을 것이라 기대하는 것은 위험할 수 있습니다.
실제로 많은 지역주택조합이 ①바로 옆 단지도 사업계획승인을 받았다(실제 인근 지역에서 사업계획승인을 통과한 경우를 근거로 드는 경우가 많은데 이는 직접적인 영향은 없습니다), ②추가 분담금이 결코 없다(법률적으로 허점이 많은 이야기이고 설사 이러한 내용으로 약정을 했다고 할지라도 약정의 유효성에 대해서는 다툼이 발생할 수밖에 없습니다), ③건물주 및 토지주에게 매매를 요구하며 우선분양권을 주겠다(이 부분은 아래에서 설명 드리겠습니다), ④단기간 내에 사업계획승인까지 이를 수 있다(5년 이상 지연되는 경우가 많고 설사 무사히 진행되더라도 추진위원회가 제시하는 기간보다 통상 2~3년 정도는 더 걸리는 경우가 많습니다), ⑤무조건 착공이 가능하다(통계자료를 살펴보면 무사히 성공하는 경우는 약 20% 미만에 불과합니다) 등의 말을 하는 경우가 많습니다.
※ 여기서 짚고 넘어갈 점은 건물주 및 토지주가 자신의 건물과 토지를 지역주택조합에 매매하는 이유는 사업으로 인한 호재에 의하여 부동산 가격이 치솟더라도 그 차액을 포기하고 현재 실거래가로 부동산을 팔면서 ‘우선분양권’을 획득하고자 하는 경우가 많다는 것입니다. 그렇다면 아래와 같은 점들을 따져서 위험성과 실익을 고려하지 않을 수가 없는데요.
먼저,
①‘우선분양권’을 무조건 받을 수 있다는 조건이 반드시 있어야 합니다. 하지만 현실은 그렇지 않기에 여기에서 엄청난 위험이 도사릴 수밖에 없습니다. 매매 이후 분양권을 우선하여 준다고 약속하는 것은 토지사용승낙을 받아 대지사용권을 확보해야 하는 지역주택조합이 건물주 및 토지주들에게 많이 사용하는 방법이긴 합니다. 그런데 이를 위해 진행하는 가등기의 권원 자체가 분명치 않을 뿐만 아니라, 분양우선권(임의분양)을 준다는 것이 전형적인 조합 측의 행태인데 임의분양은 조합원 모집 이후에야 확정되는 것이어서 지금 임의분양분의 우선분양 약정을 해도 그 약정의 효력이 없다고 보는 게 일반적인 판례의 태도여서 위험할 수 있습니다. 여기에 더해 설사 그 약정을 무사히 이행한다고 할지라도 그밖에도 다양한 문제들이 발생할 수 있습니다.
추진위원회에서 내세운 사업계획이 예정처럼 진행된다면 좋겠지만 실제 진행과정에서 사업부지 면적이 변경되는 경우도 있고, 법률 등의 변경으로 인하여 애초에 사업계획과 많은 부분이 달라질 수가 있습니다. 그 과정에서 우선분양권을 받으며 자신이 지정한 동·호수가 변경이 있거나 심지어 없어지는 경우도 발생할 수 있습니다. 그리고 이에 대해서 주역주택조합 측은 책임을 회피하고 어쩔 수 없다고 시간만 끄는 일들이 많아 지역주택조합 설립인가부터 사업계획승인 후 착공까지 오랜 기간을 기다렸음에도 피해를 구제받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 약정의 효력이 없기에 법으로 보호를 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있는 것이죠.
이 경우 주역주택조합과 체결한 신탁 및 가등기 등을 통해 토지주는 오랜 기간 부동산의 재산권 행사에 상당한 제약이 발생하였고(임차인들이 신탁 및 가등기를 꺼리고 이는 새로운 임차인을 구하거나 보증금 및 월세를 책정할 때 반영이 될 수밖에 없습니다), 오랜 시간 동안 잔금도 못 받고 기다려온 토지주 입장에서는 당초 계약한 매매대금으로 인하여 시세를 반영한 더 많은 금액을 받지 못했기에 추가적인 손해가 발생할 수밖에 없습니다.
다음으로는,
②지역주택조합 사업으로 인한 호재로 부동산 가격이 치솟았을 때 부동산을 매매하는 이득에 비해 현재 실거래가로 부동산을 팔고 우선분양권을 획득하는 것이 더욱 이득인지를 파악해보는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 매매계약으로 인해 제공받기로 한 신축 아파트 입주권(분양권)과 비슷한 주변 아파트의 시세를 확인해보고 유사한 매물이 어느 정도에 가격으로 조성되어 있는지 확인할 필요가 상당하다고 할 수 있습니다. 물론 향후 부동산 시장이 어떻게 바뀔지는 모르지만 현재 유사한 매물의 시세를 확인한다면 각종 위험부담을 안고서라도 진행할 필요성에 대해 점검하는 일이 가능하겠지요.
따라서 건물 및 토지주에 해당하시고 지역주택조합으로부터 우선분양권을 약속하는 대가로 매매계약 및 가등기 등을 요구받은 상황이라면 막연한 기대와 긍정적인 희망만을 가지고 선택을 할 것이 아니라 필자가 위에서 언급한 부분을 고려해서 결정을 내리시길 추천합니다.
