창업 후 사무실 임대차 고민, 실전Tip 4가지

창업을 위해 사무실 임대차 계약을 체결할 때 알아두면 좋은 간단한 팁 몇 가지를 정리해본다. 

Tip1 !  사무실 꼭 구해야 할까? 

요즘은 1인 창업을 많이 하는 추세이고 또 업종에 따라 사무실과 집의 공간적 경계가 없어지거나 재택근무를 하는 경우가 많다보니 주거지에서 창업을 하는 경우가 많이 있다. 예를 들어 온라인 쇼핑몰이나 SNS, 유튜브 등을 기반으로 사업을 시작하면 사무실이 꼭 필요하지 않기도 하고, 매월 나가는 임대료를 생각한다면 초기에 부족한 자본을 아끼는 데에도 사무실을 구하지 않는 편이 낫다. 

사업자등록 하려면 사무실이 있어야 하지 않아? 라고 생각할 수 있지만 사업자 등록을 할 때 사업장 주소를 신고하여야 하기는 하지만 사업장 주소는 자신의 집주소(아파트나 오피스텔 주소 등)를 해도 괜찮다. 물론 업종에 따라서 거주지에서 사업을 할 수 없는 경우가 있다. 음식점업, 건설업 등이 그렇다. 

Tip2 ! 부동산 중개수수료, 상한만큼 주어야 할까?

사무실을 구하기로 했다면 가장 먼저 중개 계약서를 쓰게 된다. 본인이 직접 발품 팔아 구하고 임대인과 직접 계약을 체결하는 경우가 아니라면 매물 소개를 의뢰하고 실제로 매물을 찾아 준 공인중개사 사무실에서 중개대상물 확인설명서와 목적물 현황조사서 등을 전달해주는데, 중개수수료 약정 란에 법정 상한액이 기재되어 있는 경우가 많다. 

부동산 중개 수수료, 일명 '복비'. 이 복비는 법으로 '적정 요율' 좀 더 정확하게는 '상한 요율'이 정해져있다. 주택 임대차의 상한 요율보다 상가 임대차의 상한요율(최대 0.9%)이 더 높다. 그런데 복비 상한 요율은 확정 요율이 아니다. 말 그대로 "이 범위 이하로 자유롭게 협의해서 정해라, 이 이상은 받을 수 없다"는 의미이다.

중개수수료 약정 란에 법정 상한액을 기재해놓고 나면 다시 협상하기도 불편하고, 제대로 확인하지 않고 있다가 기재된 상한액대로 모두 지불해야 하는 경우도 자주 생긴다. 따라서 중개사가 중개수수료 약정 란에 법정 상한액을 기재한 채로 전달해주기 이전에! 가급적 매물을 구할 때부터 중개수수료율을 물어보고 협상하는 것이 좋다. 

Tip3 ! 전대차 동의 문구 미리 작성해두기!

거주하는 곳에서 사업자등록을 하는 경우: 자신이 살고 있는 공간이 자가보유라면 특별한 문제가 없지만 전세나 월세인 경우에는 <전대차 계약서>를 체결해야 한다. 집주인의 동의를 얻어서 전대차 계약서를 써야 하는데, 이때 반드시 계약서가 아니라 간단한 전대차 확인서 등으로도 가능하기는 하지만 형식적으로 꼭 필요하다.

개인사업자가 아니라 법인인 경우: 법인인 경우에는 전대차 계약서상의 전차인을 꼭 '법인'명의로 써야한다. 개인사업자는 그 대표자인 개인이 권리의무의 주체이지만 법인은 '법인'이 주체이기 때문!

전대차 미리 동의받기: 전월세로 집을 구하면서 사업자등록을 할 생각이 있는 상태에서 거주공간을 구하거나, 또는 여러개의 사업장이나 여러개의 법인을 운영할 생각이 있다면 임대인과 임대차 계약을 체결할 때부터 잊지 말아야 할 문구가 하나 있다.

사실 임대차 계약을 체결할 때 사용하는 '부동산 임대차 계약서'는 사실 비슷한 양식을 사용하고 당사자간 특별한 약정은 아래에 '특약사항'에 써둠으로써 임대인과 임차인 사이의 내용을 정리하는 것이 일반적이다. 특약사항에 가급적 "임차인이 000 사업장 주소지로 전대차하는 데에 동의한다. 이때 별도의 보증금이나 임차료를 요구하지 아니한다" 또는 "별도의 추가 금액 없이 임차인이 00 목적으로 전대차 하는 것에 동의한다." 등의 문구를 기재해두는 것이 좋다. 사전에 얘기하지 않고 추후에 전대차를 하려고 하면, 임대인의 상황에 따라 전대차에 동의해주지 않거나 추가적인 금액을 요구하는 경우 등이 있기 때문이다. 

*전대차란 '다시' 임대차를 한다는 뜻이다. 즉, 임차인이 임대인에게 건물을 빌린 다음 또 다른 임차인(전차인)에게 다시 빌려주는 행위를 의미한다.

Tip 4! 임대차계약서 언제 필요할까?

법인 설립을 할 때에는 임대차계약서는 필요하지 않다. 다만 법인 설립 후 세무서에 '사업자등록'을 하기 위해서는 임대차계약서가 필요하므로 그 때까지 구비해두도록 하자. 특히, 법인인 경우에는 자가보유하는 주거지에 주소지를 두더라도 임대차계약서가 필요하므로* 형식적으로나마 작성해두어야 한다. 

*여러번 말했다시피 개인사업자와 달리 법인의 권리주체는 '법인'이므로! 

1인 창업, 헝그리 정신으로 창업하는 우리들. 

'간지나는' 사무실을 구하기보다 다양한 방법을 동원해서 일단 '살아남기'에 좀 더 집중해보자!