부동산명의신탁과징금사건과 세금상담 중요성

조세전문변호사 고성춘

오늘은 부동산 명의신탁 사건에 대해 말씀드리고자 합니다.

올해부터는 부동산 취득을 위해서 자금출처 등 소명자료만 15개나 제출해야 한다고 합니다.

이게 자유시장경제체제에서 가능한 일인지 아니면 뭔가 이상한 징조인지 의문입니다.

어제도 어느 투자전문가를 만났는데 앞으로의 전망을 심각하게 봤습니다.

국민연금이나 건강보험 등 준조세부담액도 많아지다 보니 대출이자 등 감당하기가 힘들다고 합니다.

차명으로 부동산을 취득하였는지 확인하기 위해서도 자금출처를 요구하는 목적입니다.

차명재산 하면 우선 떠오르는 것은 명의신탁입니다. 다른 사람 명의로 재산을 소유하는 것입니다.

주식 명의신탁과 부동산 명의신탁이 대표적인 예입니다.  둘 다 강력한 제재가 뒤따릅니다.

주식 명의신탁의 경우 세금을 부과하는 것으로 제재를 하고 부동산 명의신탁의 경우 과징금을 부과하는 것으로 제재를 합니다.

둘 다 조세회피목적이 없으면 감경이 됩니다.  오늘은 부동산 명의신탁에 대해서만 말씀드리겠습니다.

흔히들 부동산 실명법 위반이라고 하면 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 위반의 줄임말입니다.

부동산 명의신탁의 경우 실무상 사례를 보면 통상 사이비 종교단체에 많이 존재합니다. 교주가 신도 이름으로 부동산을 전국적으로 취득하는 것입니다. 그런 조직적인 경우 외에는 일반 개인들도 피치 못할 사정이 있거나 아니면 절세 목적으로 취득하는 경우가 있습니다. 그렇더라도 국가는 명의신탁을 용인하지 않기 때문에 이에 대한 제재수단으로 과징금을 부과합니다.

단 토지가액의 130%까지가 한도입니다.

세무조사결과 부동산 실소유자와 형식상 소유자인 등기명의자가 다르다는 것을 전제로 과세처분된 경우가 있습니다. 이 경우 세무서장이 세무조사자료를 지자체장에게 통보하면 거의 대부분 자료에 따라 과징금을 부과하고 있습니다.

이 경우는 거의 대부분 실질과세원칙을 적용하여 과세하는 경우입니다. 이때는 법리보다는 사실관계 파악이 우선입니다.

그 중에서도 자금의 흐름이 중요한 판단의 기준이 됩니다.

과연 실질소유자와 차명소유자가 다른지 여부를 취득자금을 누가 부담했는지 여부로 판명해야 합니다.

부동산 취득자금 출처의 대부분이 소유자로 등기된 사람으로부터 나온 게 아니라면실제 소유자가 달리 있다는 증거가 될 것입니다.

자금출처는 등기명의자의 예금계좌 등을 확인해보면 실질소유자가 따로 있는지 여부는 충분히 파악할 수 있습니다.

그러나 자신의 돈으로 샀는데도 불구하고 세법지식이 부족하다 보니 자신의 정당한 권리를 주장하지 못하고 세무조사에 쉽게 타협하는 경우도 있습니다.

가령 법인의 대표이사 개인명의로 소유권이전등기된 부동산이 있는 사례입니다. 법인에 대한 세무조사결과 대표이사 개인의 예금계좌에서 매도인에게 지급된 금액이 부동산 취득대금의 30%인데 반하여, 법인의 예금계좌에서 직접 지급된 금액이 70%나 된다는 사실을 확인하였습니다. 이 사실만 본다면 법인이 대부분의 취득자금을 부담했다고 판단할 수 있습니다. 그러나 법인의 재무제표상에는 대표이사에 대한 가지급금이 계상되어 있었습니다. 그 가지급금으로 지급된 금액이 총 취득자금의 35%에 달합니다. 그렇다면 이때는 판단이 달라집니다.

가지급금은 대표이사가 법인으로부터 차용한 자금이므로 대표이사 개인의 자금이 되기 때문에 대표이사 개인이 부담한 금액은 총 취득자금의 65%에 달하게 됩니다. 반면 법인이 부담한 금액은 총 취득자금의 35%에 불과합니다.

이런 경우도 대표이사 개인 것이 아니라 법인이 실제 소유자라고 봐야 할까요?

세무서장은 법인의 소유로 보고 부외자산으로 익금산입하고 그에 대응하여 손금산입을 일부 해주는 식으로 과세처분을 하였습니다.

제가 볼 때는 세무조사시 세무조정을 잘못하였습니다.

문제는 세무조사가 잘못되었음에도 납세자는 이미 과세처분에 대하여 불복을 포기하였다는 것입니다.

지자체장은 이런 잘못된 세무조사결과에 따라 법인이 대표이사에 대하여 부동산을 명의신탁하였다는 이유로 과징금을 수억원 부과하였습니다.납세자는 이제와서 억울하다고 하는데, 과연 어떤 식으로 주장을 해야 할까요?

불복을 포기하지 않고 세무조사 단계부터 좀 더 일찍 방법을 강구했다면 해결할 수 있었을 것 같습니다. 세무서장은 부외자산 누락으로 대표자에게 상여처분을 하였지만 법인의 돈으로 부동산을 취득한 게 아니기 때문에 법인의 부외자산이 아니라는 점을 입증할 수 있기 때문입니다. 오히려 과세처분에 오류가 있어 보입니다. 이제는 어쩔수 없이 과징금부과취소 방법으로 해야합니다. 가래로 막을 것 호미로 막는 식입니다.  과징금부과처분을 취소해달라고 소송을 제기해서  명의신탁재산이 아니다는 것을 주장해야 하고요 조세회피목적이 없으니 감경해달라는 주장도 아울러 해야 합니다. 과세처분에 불복하지 않고 과징금부과처분취소소송으로 명의신탁이 아니다고 주장하면 판사가 잘 믿어주지 않을 지도 모르지만 세무공무원이 판단한 것을 판사가 그대로 받아들이기에는 본인의 자존심도 있을 것입니다. 세무공무원이 알아서 잘 했겠지 하면서 판단하는 판사도 있겠죠. 그런 판사라면 운이 없다 생각할 수밖에요.

과세처분에 대하여 불복을 포기하기 전에 한번 더 조세전문가와 상담을 하실것을 권해드립니다.

https://youtu.be/S9y92Eb4ovQ