20년간 점유하면 남의 땅이 내 땅이 되는 건가요?
점유취득시효 요건, 인천 민사 전문변호사와 알아봅니다.
20년간 점유하면 남의 땅이 내 땅이 된다? 처음 이 말을 듣게 되면, 세상에 그런 법이 있다고? 하면서 놀라는 경우도 있을 수 있을 것입니다.
권리 위에 잠자는 자를 배제하고 점유사용의 현실적 상황을 존중하자는 것이 판례가 말하는 취득시효 제도의 취지이지만, 판례도 그 인정에 있어서 엄격한 입장을 취하고 있습니다.
즉, 대법원은 “ 점유취득시효제도란 권리 위에 잠자는 자를 배제하고 점유사용의 현실적 상황을 존중하자는 제도이기는 하지만 이는 극히 예외적인 상황하에서만 인정되어야 할 것이고, 이를 지나치게 넓게 인정하는 것은 타인의 재산권을 부당히 침해할 요소가 큰 것이므로, 법이 진정한 재산권을 보호하지 못하는 결과가 되어 온당치 않다고 보여지고, 따라서 그 취득요건은 극히 엄격히 해석해야 할 것”이라고 하면서, 취득시효의 요건을 엄격하게 해석해야 한다고 하였습니다(대법원 1995. 5. 9. 선고 94다22484 판결)
점유만 하면 된다?
점유취득시효의 요건으로 20년 동안 점유만 하면 된다고 잘못 알고 계신 분들도 있습니다. 하지만, 민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 정하고 있어서,
20년간 점유 외에도, 소유의 의사로, 평온, 공연하게 점유할 것을 요구하고 있습니다.
이 중 쟁점이 많이 되는 요건은 소유의 의사로 하는 점유, 즉 자주점유 요건의 충족 여부입니다.
자주점유?
소유의 의사를 가지고 하는 점유를 의미합니다. 쉽게 말해, 내 땅인 줄 알고 점유를 시작해야 합니다.
우리 민법은 제197조 제1항에서 “점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.”라고 하고 있습니다. 즉, 자주점유가 아니라 타주점유라는 점을 상대방이 입증해야 합니다.
다만, 이러한 자주점유 추정이 깨어지는 경우가 있는데요, (간주가 아니라 추정이기 때문입니다)
대표적인 것이, 악의의 무단점유의 경우입니다. 대법원은 “점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다.”라고 하였습니다. (대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결)
이 판례에서, “점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에
점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나,
점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등
외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다.” 라고 하면서, 자주점유인지 여부는 권원의 성질이나 외형적 객관적 사정으로 판단한다는 취지로 판시하였습니다.
예를 들어, 임대차, 사용대차로 점유를 시작했다면, 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 것이므로, 자주점유로 보기는 어려울 것입니다.
이에 비해, 토지 경계 측량 과정의 착오 등의 이유로, 인접토지의 일부를 침범하여 건물을 증축한 경우 자주점유가 인정될 여지도 있습니다. 즉, 대법원은 “자신 소유의 대지 위에 건물을 건축하면서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었다고 하더라도 그것이 착오에 기인한 것인 이상 그것만으로 그 인접 토지의 점유를 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이나, 일반적으로 자신 소유의 대지 위에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축에 나아가는 것이 보통이라고 할 것이므로, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.”(대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다5913 판결) 라고 하였는 바, 침범 면적의 정도를 참작하여 자주점유 여부를 판단하는 취지의 판시를 하기도 하였습니다.
점유취득시효 완성되면 바로 내 땅?
그렇다면, 점유취득시효 요건을 갖추면 바로 내 땅이 되는 걸까요? 그런 것은 아니고, 소유권이전등기청구권이라는 채권을 가지는 것 뿐이고, 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소한 뒤에, 판결문 받고서 등기소에 가서 등기를 해야 합니다.
내 건물의 일부가 다른 사람의 땅을 침범한 경우에, 상대방이 건물 철거 소송을 제기할 경우 건물이 철거된다면 사회적으로 큰 손실이 될 수도 있을 것입니다. 이러한 경우에 점유취득시효를 주장하여 방어할 수도 있을텐데요, 점유취득시효를 원인으로 하여 소유권이전등기청구소송 제기를 준비 중이시거나, 철거청구소송의 피고가 되신 분들에게 이 글이 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.
민사 전문 변호사