읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론④)
- 부동산 경제론(중)
수요와 공급의 탄력성을 묻는 문제가 다수 출제되었습니다. 탄력성의 개념에서부터 계산문제까지 다양한 방식으로 출제되므로 많은 지문을 숙지해두는 것이 좋습니다.
※ 읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트는 기출지문을 중심으로 핵심적인 내용을 편하게 정리하실 수 있도록 정리한 노트입니다. ‘☞’로 표시한 부분은 이해를 돕기 위해 설명한 부분입니다.
1. 탄력성의 개념 이해
1) 탄력성의 의미
특정 요인의 변화 정도가 다른 요인을 어느 정도 변화시키는지를 수치로 나타낸 값, 예를 들어 수요의 가격탄력성이라고 하면 가격의 변화에 따라 수요량이 얼마나 변화하는지를 숫자로 나타낸 것임
☞ 탄력이라고 하면 용수철처럼 잘 튀는 성질을 의미합니다. 경제학에서도 마찬가지입니다. 탄력성은 특정 요인(가격)이 변화할 때 연관된 다른 요인(수요량)이 얼마나 바뀌는지를 설명하는 수치(정량적 개념)입니다.
2) ‘탄력적’의 의미
탄력적이라고 하면 변화 요인에 많이 반응하는 것을 의미, 예를 들어 가격이 1% 변화할 때 수요량이 1%보다 더 많이 변화한다면 수요의 가격탄력성이 탄력적이라고 함
☞ 탄력적이라고 하면 상황에 따라 잘 바뀌는 것을 의미합니다.
2. 수요와 관련된 탄력성
1) 수요의 가격탄력성
① 가격이 1% 변화할 때 수요량이 몇 % 변화하는지를 표시한 값
② 부동산의 가격이 5% 하락하였는데 수요량이 7% 증가했다면 가격탄력성은 1.4 임
☞ 가격이 상승하면 수요량은 하락하기 때문에 수요의 가격탄력성은 음수(-)가 나옵니다. 그래서 보통 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 바꾸어 양수(+)로 표시합니다.
③ 어느 지역의 오피스텔 가격이 4% 인상되었고 수요의 가격탄력성이 2라면 수요량은 8% 감소함
④ 수요의 가격탄력성=수요량 변화율(=수요량 변화분/수요량)÷가격의 변화율(=가격의 변화분/가격)
☞ 예를 들어 사무실의 월 임대료가 9만 원에서 11만 원으로 상승할 때 사무실의 수요량이 108㎡에서 92㎡로 감소한 경우 수요량 변화율이 0.08〔=16/(108+92)〕이고 가격의 변화율이 0.1〔=2/(9+11)〕이므로 수요의 가격탄력성은 0.8(=0.08÷0.1)로 계산됩니다.
⑤ 탄력성의 구분
- 수요의 가격탄력성이 1보다 크면 탄력적(가격 변화보다 수요량 변화가 더 큼)
- 0보다 크고 1보다 작으면 비탄력적
- 0이면 완전 비탄력적(가격이 변해도 수요량은 전혀 변하지 않음, 수요곡선 수직)
- ∞(무한대) 면 완전 탄력적(미세한 가격 변화에 수요량이 무한히 크게 변함, 수요곡선 수평)
⑥ 수요의 가격탄력성 결정요인
- 어느 부동산과 대체재가 시장에 출현한다면 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 커짐
☞ 가격이 상승하면 그 부동산에 대한 수요를 줄이고 대체재를 선택할 것이므로 탄력성이 커지게 됩니다.
- 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변함
☞ 일반적으로 기간이 길어지면 가격 변화에 잘 적응하게 되어 더 탄력적이 됩니다.
- 부동산의 용도가 다양하고 용도전환이 쉬울수록 수요의 가격탄력성은 커짐
☞ 가격이 상승하면 다른 용도로 전환할 수 있어 그 용도에 대한 수요의 감소량이 급격하게 줄어들 수 있습니다.
- 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별·용도별로 세분할 경우 달라질 수 있음
☞ 재화(부동산)의 범위를 어떻게 정하느냐에 따라 수요의 가격탄력성은 달라집니다. 예를 들어 서울특별시 오피스텔의 가격탄력성과 성동구 오피스텔의 가격탄력성은 다를 것입니다.
⑦ 수요의 가격탄력성과 임대료의 관계
- 수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면 임대업자의 임대료 수입은 감소함
☞ 수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승한 정도보다 수요의 감소량이 더 많아서 전체 임대료 수입(=가격 ×거래량)은 감소하게 됩니다.
2) 수요의 소득탄력성
① 소득의 변화율에 대한 수요의 변화율의 정도를 측정한 값, 수요량의 변화율÷소득의 변화율로 계산함
② 수요의 소득탄력성이 0보다 큰 경우 : 소득이 증가하면 수요량이 증가함(정상재)
☞ 소득이 증가할 때 소비가 증가하는 재화의 수요가 증가하면(정상재) 소득탄력성 0보다 큰 값을 가집니다.
③ 수요의 소득탄력성이 1보다 크면 사치재, 0보다 크고 1보다 작은 경우 필수재라고 함
④ 수요의 소득탄력성이 0보다 작은 경우 : 소득이 증가하면 수요량 감소(열등재)
3) 수요의 교차탄력성
① 개념 : 한 상품의 가격 변화가 다른 연관된 상품의 수요량에 미치는 영향을 수치로 표현한 값
② 수요의 교차탄력성이 0보다 큰 경우 : 한 상품의 가격이 상승하면 (그 상품의 수요가 감소하고) 다른 연관된 상품의 수요가 증가한 것이므로 두 재화는 대체재 관계임
③ 수요의 교차탄력성이 0보다 작은 경우 : 한 상품의 가격이 상승하면 (그 상품의 수요가 감소하고) 다른 연관된 상품의 수요가 감소하므로 두 재화는 보완재 관계임
☞ X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자 이 지역의 소형 아파트 임차수요가 5% 증가하였다. 소형 아파트 임차수요의 교차탄력성은 0.5(=5%/10%)이고 그 값이 0보다 크므로 대체재 관계입니다.
4) 수요의 가격탄력성과 소득탄력성의 복합 효과 고려
① A부동산에 대하 수요의 가격탄력성과 소득탄력성이 각각 0.9, 0.5인 경우 A부동산 가격이 2% 상승하고 소득이 4% 증가할 경우 A부동산 수요량의 전체 변화율(%)은 (2% ×-0.9)+(4% ×0.5)=0.2% 임
☞ 양수로 표시한 수요의 가격탄력성의 값을 음수(-)로 바꾸어야 수요의 가격탄력성과 소득탄력성 전체 효과에 대한 값을 도출할 수 있습니다.
② 아파트 공간에 대한 수요의 임대료(가격) 탄력성은 0.8이고 소득탄력성은 0.5인 경우 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량이 2% 증가하였다면 소득은 20%가 증가한 것임
☞ 임대료가 10% 상승하면 수요량이 8% 감소(=10% ×0.8)하는데 아파트 수요량이 2% 증가하려면 소득이 20% 증가해야 소득 증가에 따른 아파트 수요량이 10% 증가(=20% ×0.5)하게 되어 전체 아파트 수요량이 2% 증가(=10%-8%)할 수 있습니다.
3. 공급의 가격탄력성
1) 개념 : 한 상품의 가격이 변함에 따라 상품의 공급량이 변하는 정도를 수치로 나타낸 값
2) 공급곡선과 탄력성의 값
① 공급의 가격탄력성이 0이면 ‘완전 비탄력적’이라고 하고 공급곡선은 수직선임
② 공급의 가격탄력성이 ∞(무한대)이면 ‘완전 탄력적’이라고 하고 공급곡선은 수평선임
☞ 완전 비탄력적이라는 것은 가격 변화에 따라 공급량이 전혀 변하지 않음을 의미하여 공급곡선은 수직이 되고 완전 탄력적이면 현재 가격에서 공급량이 얼마든지 공급할 수 있다는 의미이므로 수평선이 됩니다.
☞ 공급이 가격에 대해 완전 탄력적(공급곡선이 수평)이면 수요가 증가(수요곡선이 오른쪽으로 이동)하면 균형 가격은 변하지 않고 균형 거래량만 증가합니다.
3) 공급의 가격탄력성 결정요인
① 장기공급곡선은 단기 공급곡선에 비해 더 탄력적인 형태를 띰
☞ 기간이 길어지면 건물을 짓거나 허물수가 있어 공급량을 바꾸는데 용이합니다.
② 개발행위허가 기준의 강화와 같은 토지이용 규제가 엄격해지면 토지의 공급곡선은 이전보다 비탄력적이게 됨
③ 용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급곡선은 이전에 비해 비탄력적이 됨
④ 생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대료(가격) 탄력성은 더 비탄력적이 됨
⑤ 생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료(가격) 탄력성은 더 비탄력적이 됨
☞ ‘비탄력’이라는 용어를 ‘공급 변화가 어려워짐’으로 바꾸어 생각해보면 상식선에서 이해할 수 있을 것입니다.
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
