읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑥)
- 부동산 시장론(상)
부동산 시장론의 시험 비중은 약 10% 정도입니다. 이 부분은 관련 이론(예를 들면 효율적 시장이론, 준 지대론 등)을 공부하지 않으면 문제를 풀기 어렵습니다. 부동산 시장이론의 핵심 내용을 이해하고 주로 출제되는 부분을 정리해둡니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑥)
- 부동산 시장론(상) -
1. 부동산 시장의 특성
☞ 부동산 시장의 특성은 지금까지 공부한 내용을 바탕으로 상식선에서 추론하여 문제를 풀 수 있습니다. 하지만 핵심적인 특징은 숙지하고 시험장에 들어가는 것이 좋습니다.
1) 지역성(국지성 : 특정지역에 한정되는 성격)
① 부동산 시장은 어떤 특정한 지역에 국한되는 지역성 혹은 지역 시장성이 존재함
② 부동산 시장은 지역의 경제적·사회적·행정적 변화에 따라 영향을 받으며 수요·공급도 그 지역 특성의 영향을 받음
③ 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지 한 지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있음
2) 정보의 비대칭성(비공개성 : 정보가 완전히 공개되지 않아 거래당사자간 아는 정보가 다른 상황)
① 부동산 시장에서는 정보의 비대칭성(사는 쪽과 파는 쪽이 알고 있는 정보가 서로 다른 상황을 의미)으로 가격의 왜곡현상이 나타나기도 함
② 부동산 시장은 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많아 불합리한 가격이 형성될 수 있음
3) 개별성(부동산마다 각각 다른 특성을 가짐)
① 부동산은 개별성의 특성에 의해 표준화가 어려워 일반 재화에 비해 서로 대체될 가능성이 낮음(☞ 동일한 단지 내의 아파트라도 층수에 따라 선호가 다릅니다.)
② 개별성의 특성은 부동산 상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산 시장을 복작하고 다양하게 함
4) 비조직성(집중해서 관리하지 못하는 성격) 및 수급조절의 곤란성
① 지역성, 개별성 등으로 인해 시장의 조직화가 곤란함(☞ 반대로 공장에서 생산하는 제품들은 한 번에 집중하여 관리가 가능합니다.)
② 상황이 변하여도 수요와 공급을 조절하는데 많은 시간이 소요되는 경우가 많고 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높음(☞ 건물을 짓는데 시간이 오래 걸립니다.)
5) 공·사적 제한이 존재, 매매기간의 장기성 등
① 부동산 시장은 여러 가지 법적 제한이 많고 이는 부동산 가격 변동에 영향을 미침
② 부동산 공급에는 계획 수립, 부지확보, 건축 등 완성에 이르기까지 많은 시간이 소요
③ 부동산은 고가이기 때문에 자금조달 가능성이 시장 참여에 영향을 미침
2. 주거분리 및 주택시장의 여과과정(주택순환과정)
1) 주거분리 현상
☞ 도시에는 잘 사는 동네(부촌)와 그렇지 못한 지역(빈민가)이 있습니다. 소득이 높아지면 좀 더 좋은 쾌적한 환경(좋은 외부효과)을 찾아 좋은 동네로 이사하려 합니다. 이러한 상황을 설명한 것이 주거분리 현상입니다.
① 주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상
② 주거분리는 주택 소비자가 정(+)의 외부효과 편익을 추구하고 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯됨
③ 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 (좋은 외부효과로) 할증료(premium)가 붙어 거래되며 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 (나쁜 외부효과로) 할인되어 거래됨
④ 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있음
⑤ 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있음
※ 침입 : 어느 지역에 다른 형태의 기능이 유입되는 현상(예를 들어 지하철이 개통되어 역 주변으로 아파트가 들어서는 경우) / 천이 : 어느 지역이 토지이용이 다른 형태의 토지이용으로 변해가는 과정
2) 주택시장 여과과정의 개념
☞ 신도시에 새로운 번화가가 생기기도 하고(예를 들어 분당, 판교) 노후화되었던 곳이 재개발을 통해 다시 좋아지기도 합니다(예를 들어 용산구). 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상을 분석한 이론입니다.
① 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상
② 하향 여과 : 고소득 계층이 사용하던 주택을 저소득계층이 사용하게 되는 현상(고→저로 가니 하향이라고 기억)
③ 상향 여과 : 저소득계층이 사용하던 주택을 재개발을 통해 수선하여 고소득 계층이 사용하게 되는 현상, 저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치 상승분이 보수비용보다 크다면 (재개발이 되어) 상향 여과가 발생할 수 있음
3) 여과과정에 따른 주택시장의 변화
① 공가의 발생은 주택 여과과정의 중요한 구성요소 중 하나임(☞ 빈집이 생겨야 가구 이동이 발생하게 됨)
② 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택 여과 효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있음
③ 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우나 소득 증가로 인해 저가주택의 수요가 감소되었을 때 주택의 상향 여과 현상이 발생할 수 있음
3. 효율적 시장이론
☞ 정보가 지체 없이 가격에 반영되면 시장이 효율적이라고 표현합니다. 효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가격에 반영할 수 있는지에 따라 약성‧준강성‧강성으로 구분할 수 있습니다. 이 부분은 시장에 대한 이론적인 내용이므로 읽고 그대로 기억해야 합니다.
1) 효율적 시장의 주요 개념
① 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호 간의 대체성이 있는 시장임(☞ 정보를 통해 가격이 결정되므로 제품의 거래가 되는 시장을 의미합니다)
② 부동산 증권화 및 실거래가 신고제도 등으로 우리나라 부동산 시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있음(☞ 정보의 공개가 투명화 될수록 정보가 가격에 빨리 반영될 것입니다)
2) 효율적 시장의 구분
① 약성 효율적 시장
- 모든 과거의 정보가 이미 반영된 시장
- 투자자가 과거의 역사적 자료를 분석(기술적 분석)하여 정상이윤을 초과하여 이윤을 획득할 수 없음
② 준강성 효율적 시장
- 모든 과거의 정보와 일반인들에게 현재 공개된 모든 정보가 이미 반영된 시장
- 과거의 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용 가능한 정보를 기초로 분석하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없음
- 즉, 준강성 효율적 시장에서는 기술적 분석(역사적 자료를 분석)과 기본적 분석(현재 일반인에게 공개되는 정보를 분석)으로 초과이익을 얻을 수 없음
③ 강성 효율적 시장
- 모든 과거의 정보, 현재 일반인들에게 공개된 정보뿐만 아니라 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영된 시장
- 강성 효율적 시장에서는 누구든지 어떠한 정보로도 초과이익을 얻을 수 없음
3) 할당 효율적 시장
☞ ‘할당’이란 배분을 의미하고 ‘할당 효율’이란 자원이 효율적으로 배분된다는 의미 합니다.
① 할당 효율적 시장은 자원배분이 효율적으로 이루어진 시장임
② 할당 효율적 시장은 정보가치와 정보비용이 같은 시장이므로 부동산 가격의 과소평가 또는 과대평가 등의 왜곡 가능성이 적어짐
4) 정보의 가치평가 계산방법
☞ 기출문제를 통해 정보의 현재가치를 계산하는 방법을 연습해봅니다.
문) 1년 후 신역사가 들어온다는 정보가 있다. 이 정보의 현재가치는?(단, 제시된 가격은 개발정보의 실현 여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고 주어진 조건에 한함)
- 역세권 인근에 일단의 토지가 있다.
- 역세권 개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설 가능성은 40%로 알려져 있다.
- 이 토지의 1년 후 예상 가격은 신역사가 들어서는 경우 8억 8천만 원, 들어서지 않는 경우 6억 6천만 원이다.
- 투자자의 요구수익률은 연 10%이다.
☞ ① 1년 후에 신역사가 들어온다는 확실한 정보를 알고 있다고 가정해봅시다. 그러면 토지의 현재가치는 1년 후 신역사가 들어서는 경우의 가격을 요구수익률로 할인한 8억 원〔=8.8 ÷ (1 + 0.1)〕이 될 것입니다.
② 1년 후 신역사가 들어온다는 것을 확실히 모르는 일반인들은 현재 토지의 가치를 알려진 확률(40%)에 기초하여 6.8억 원으로 평가할 것입니다.
※ 6.8억 원 = 〔(8.8 × 40%) + (6.6 × 60%)〕 ÷ (1 + 0.1)
③ 따라서 신역사가 확실히 들어온다는 정보의 가치는 1.2억 원〔= 확실히 알 때의 토지가치(8억) - 일반인들이 평가한 토지가치(6.8억)〕이 됩니다.
※ (참고) 현재가치 할인 개념 : 1년 후 8억 8천만 원의 현재가치는 8억 원입니다. 왜냐하면 현재 8억 원을 투자하면(요구수익률 10%) 1년 후 8.8억 원〔= 8억 원 × (1 + 10%)〕이 될 것이기 때문입니다. 1년 후 8.8억 원과 현재의 8억 원은 같은 가치가 됩니다. 즉, 1년 후 가치(8.8억 원)를 현재의 가치(8억 원)로 바꾸려면 요구수익률로 할인하여야 하는 것입니다.
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
