읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑦)
- 부동산 시장론(중)
부동산 시장론은 주요 이론의 핵심 내용을 모르면 문제를 풀 수 없습니다. 이론을 만든 학자의 이름, 각 이론의 가정과 함의를 중심으로 핵심 내용을 숙지해두어야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑦)
- 부동산 시장론(중)
1. 지대의 개념
☞ 지대(地代)는 말 그대로 ‘땅 사용대가’입니다. 하지만 학문적 용어로 개념을 파악해두어야 합니다.
1) 지대의 의의
① 지대는 일정기간 동안의 토지서비스 가격임
② 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료로 유량(일정기간에 걸쳐 양을 측정) 개념임
2) 고전학파와 신고전학파의 지대에 대한 입장
① 고전학파 : 지대는 다른 생산요소(예를 들어 노동)에 대한 대가를 지불하고 남은 금액으로 결정되고 지대는 잉여로서 불로소득이라는 입장
② 신고전학파 : 지대는 생산물 가격에 영향을 주는 요소비용으로 잉여가 아님
☞ 고전학파, 신고전학파라는 용어가 어려운데 옛날 사람들(고전학파), 그 보다 덜 옛날 사람들(신고전학파) 정도로 생각하면 됩니다. 옛날 사람들(고전학파)은 토지의 자연적 특성만을 강조하고 토지가 농산물을 만드는데 기여하는 역할을 잘 몰라서 토지의 대가는 공짜로 얻는 수익(잉여) 정도로 여겼습니다.
그런데 토지의 비옥도에 따라 농산물의 생산량이 달라지는 것을 본 그 보다 덜 옛날 사람들(신고전학파)은 토지가 생산요소라는 사실을 인지하고 지대가 농산물 가격에 영향을 주는 비용으로 생각하게 되었습니다.
3) 마샬(Marshall)의 준지대론
☞ 준지대란 말 그대로 ‘지대에 준한 것’을 의미합니다. 기계장치와 같이 일시적으로 임대를 하고 임대료를 받을 수 있는 것들로부터 얻는 소득을 의미합니다.
① 토지 이외의 고정 생산요소에 귀속되는 소득
② 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소, 기계나 기구들로부터 얻는 소득을 의미
③ 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대임
2. 지대 결정이론
☞ 지대 결정이론이란 토지의 임대료가 얼마에 결정되는지에 대해 설명하는 이론입니다. 이론인 만큼 핵심 내용을 이해하려 하기보다 ‘그런 이론이 있구나’하는 마음으로 암기해야 합니다.
1) 리카도(Ricardo)의 차액 지대설
① 토지는 비옥도에 따라 우등지, 열등지, 한계지로 구분되고 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하다고 보았음
② 곡물 수요가 증가하면서 재배면적을 확대하게 되고 비옥도에 따라 토지가 구분되게 됨(재배면적을 확대할수록 생산량이 줄어든다는 것은 수확 체감의 법칙을 전제한 개념임)
※ 수확 체감의 법칙이란 자본과 노동 등 생산요소가 한 단위 추가될 때 이로 인해 늘어나는 생산량은 점차 줄어든다는 것을 의미함
③ 차액 지대설은 고전학파의 지대 개념을 받아들여 지대는 토지 생산물(농산물) 가격의 구성요인이 되지 않고 다른 생산비를 지불하고 남은 잉여로 봄
④ 한계지란 경작되는 토지 중 생산성이 가장 낮은 토지로 생산물 가격과 생산비가 일치하여 지대가 ‘0’이 됨
⑤ 어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성의 차이에 의해 결정됨, 즉 토지의 질(비옥도)의 차이가 생산성 차이를 유발하고 지대를 발생시킴
2) 마르크스(Marx)의 절대지대설
① 토지를 개인이 소유한 그 자체만으로 지대가 발생함, 즉 생산성이 낮은 한계지에서도 지대는 발생한다고 봄
② 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 지대가 발생한다고 봄
3) 튀넨의 위치 지대설
① 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대가 차이 날 수 있다는 것을 설명하는 이론
② 중앙에 하나의 중심지가 있고 중심지 주변에서 농산물을 생산하며 농산물의 운송수단은 우마차뿐이고 운송비는 거리에 비례하나 제품에 따라 거리당 운송비가 다르다고 가정
③ 지대는 ‘생산물 가격 - 생산비 - (단위당 수송비 × 가격)’으로 결정됨
④ 다른 조건이 동일한 경우 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 (수송비가 커져) 하락함
4) 알론소(Alonso)의 입찰 지대 이론
① 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 결정된다고 보는 이론(경매의 입찰 개념)
② 튀넨의 고립국 이론을 도시공간에 적용하여 확장‧발전시킨 것으로 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가(도심지에서 거리가 멀어질수록 지대가 감소)하고 재화의 평균 생산비용은 동일하다고 가정
③ 입찰지대란 단위면적의 토지에 대해 토지 이용자가 지불하고자 하는 최대 금액으로 초과이윤이 ‘0’이 되는 수준의 지대임(지불할 수 있는 최대 금액을 지불하면 초과해서 남은 이윤이 없음)
④ 산업별로 거리에 따라 지불할 수 있는 입찰지대가 다르고 입찰 지대 곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분(가장 높은 지대를 지불하는 수준)을 연결한 포락선(모든 선을 덮는 선) 임
⑤ 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지 이용자들 사이에 경쟁이 치열해질 수 있음
⑥ 교통비 부담이 커져 도시민이 거주하려고 하지 않는 지점이 도시의 주거 한계점임
⑦ 도심지역에 입지 하는 활동들은 ‘토지에 대한 자본의 대체성이 큰 것들’이라는 의미
☞ 토지에 대한 자본의 대체성이 크다 : 토지보다 자본을 더 많이 투여해서(좁은 토지에 돈을 들여 높은 건물을 지어) 같은 토지면적을 더 집약적으로 사용하게 되는 현상을 의미
5) 헤이그(Haig)의 마찰비용이론
① 교통수단이 좋아질수록 공간의 마찰이 적어지는 개념에서 출발하여 중심지로부터 멀어질수록 교통비는 증가하고 지대는 감소한다고 봄
② 토지의 이용자는 마찰 비용으로 교통비와 지대를 지불함
☞ 예를 들어 역삼역에 소재한 직장에 출퇴근하기 위해 사당역에 원룸을 잡고 지하철을 이용한다면 원룸 임대료와 지하철 교통비가 마찰 비용임
3. 도시공간구조이론
☞ 도시의 공간구조가 어떻게 결정되는지를 설명하는 이론입니다. 공간구조란 도시 내 지역별로 어떤 기능을 수행하고 어떤 부류가 거주하는지를 의미한다고 생각하면 됩니다. 이는 교통의 발달이나 소득의 증가 등과 관계가 있습니다.
1) 버제스(Burgess)의 동심원이론
① 튀넨의 고립국 이론을 도시 내부구조 설명에 응용한 것으로 중심지에서 동심원 형태로 도시가 팽창하면서 도시 내부구조가 5개 지구로 분화된다는 것을 설명한 이론
② 5개 지구는 중심에서부터 중심 업무지구-점이지대-근로자 주택지대-중산층 주택지대-통근자 지대 순으로 위치함
※ 점이지대 : 한 개의 지리적 특색을 나타내는 지역과 또 다른 지리적 특색을 나타내는 지역의 중간 성격의 지대
③ 중심지로부터 멀어질수록 인구밀도가 낮아지고 범죄, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보임
④ 20세기 초반, 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 발전하였고 도시의 공간구조를 도시 생태학적 관점(도시를 유기체로 보고 변화과정을 연구)에서 접근
⑤ 도시의 공간구조 형성을 침입, 천이 등의 과정으로 설명함
※ 침입 : 어느 지역에 다른 형태의 기능이 유입되는 현상(예를 들어 지하철이 개통되어 역 주변으로 아파트가 들어서는 경우) / 천이 : 어느 지역이 토지이용이 다른 형태의 토지이용으로 변해가는 과정
2) 호이트(Hoyt)의 선형이론
① 동심원 이론을 수정‧보완하여 교통망을 따라 부채꼴 모양으로 공간이 배치된다고 설명하는 이론
② 중심 업무지구로부터 도매 및 경공업 지구, 저급 주택지구, 중급 주택지구, 고급 주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(윗부분이 넓고 밑 부분이 점차 좁아지는 형태)으로 확대 배치됨
③ 고소득층의 주거지는 주요 교통노선(간선도로)을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지 하는 경향이 있음
3) 해리스(Harris)와 울만(Ullman)의 다핵심이론
① 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심지들(예를 들어 동대문 시장, 명동, 로데오거리 등 여러 번화가가 생김)로 이루어진다고 봄
② 상호 편익을 가져다주는 활동들의 집적 지향성을 다핵입지 발생요인 중 하나로 봄
※ 집적이란 모아서 쌓인다는 의미로 동일 업종의 업체가 모이면 이익이 발생하여 서로 모이려고 하는 성향을 집적 지향성이라 함, 옷가게가 동대문 시장에 모이는 현상이 그 예임
③ 핵심을 만드는 요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있고 도시성장에 맞추어 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있음
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
