읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑧)
- 부동산 시장론(하)
입지 및 상권과 관련한 이론을 정확하게 알고 있어야 합니다. 상업 입지론에서는 계산문제가 출제되는 만큼 문제를 통해 연습을 해두어야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑧)
- 부동산 시장론(하) -
1. 입지와 상권의 개념
☞ 교통이 편하고 주변에 편의시설이 많을 때 ‘입지가 좋다’고 합니다. 입지란 주택, 공장, 상점 등이 자리를 잡고 있는 자연적(예를 들어 산과 강이 어디에 있는지)‧인문적(예를 들어 주변에 학교나 관공서가 어디에 있는지) 위치를 의미합니다.
1) 입지
① 입지는 도시 공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용 변화 등을 설명하는데 자주 활용됨
② 어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기 어려움
③ 부동산 입지 선정은 주변의 이용 상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적 위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 고려하여 결정함
④ 부동산은 입지 차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어려움
2) 상권 확정의 방법
☞ 어떤 지역에 가게가 들어서고 손님들이 많아지면 ‘새로운 상권을 형성했다’고 합니다. 상권이란 그 상점을 이용하는 소비자가 존재하는 범위를 의미합니다.
① 상권 확정을 위한 접근법으로는 공간 독점 접근법, 시장 침투 접근법, 분산 시장접근법이 있음
② 시장침투법 : 대부분의 상권분석에 사용되는 방법으로 수요자가 있는 곳에 입지 하여 서로 경쟁하는 방식(슈퍼마켓)
③ 공간 독점 접근법 : 거리제한을 두는 경우와 같이 그 지역의 독점력이 생기는 상권을 설명하는 방식(우체국)
④ 분산 시장접근법 : 특정수요계층을 대상으로 전문화된 상품을 파는 경우 특정지역에 서만 공급함(고급가구점)
2. 상권에 관한 이론
☞ 상권이 어떻게 형성되는지에 대한 주요 이론은 4개(크리스탈러의 중심지 이론, 레일리의 소매 인력 법칙, 컨버스의 분기점 모형, 허프의 상권분석모형)가 있는데 각 이론의 특징과 계산방식에 대해 숙지해두어야 합니다.
1) 크리스탈러의 중심지 이론
① 주요 개념
- 중심지 : 각종 재화와 서비스의 공급 기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역
- 도달 범위 : 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 ‘0’이 되는 지점까지의 거리
- 최소 요구치 : 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
- 최소 요구 규모 : 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
☞ 예를 들면 아파트 앞에 있는 슈퍼마켓이 중심지이고 그 슈퍼마켓을 이용하는 아파트 주민들이 배후지입니다. 슈퍼마켓을 이용하는 사람의 범위가 도달 범위이고 슈퍼마켓을 유지하는데 필요한 주민의 수가 최소 요구치입니다.
② 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되고 고차 중심지일수록 저차보다 중심지 간의 거리가 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가짐
☞ 예를 들어 대형마트가 고차 중심지이고 동네 슈퍼마켓이 저차 중심지입니다. 대형마트를 이용하는 사람들의 주거 범위가 넓고 마트의 규모가 크며 다양한 기능(대형마트 안에 식당, 미용실, 약국 등이 있음)이 있습니다.
③ 중심지가 유지되기 위한 조건 : 최소 요구치의 범위보다 재화의 도달 범위가 커야 함
☞ 슈퍼마켓(중심지)을 이용할 정도의 거리에 거주하는 사람들(재화의 도달 범위)이 슈퍼마켓을 운영하는데 최소한으로 필요한 수요 규모(최소 요구치 범위) 보다 커야 그 슈퍼마켓이 계속 영업을 할 수 있습니다.
2) 레일리의 소매 인력 법칙
① 두 개 도시의 상거래 흡인력(소비자를 끌어당기는 힘)은 두 도시의 인구에 비례하고 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다는 이론
☞ 예를 들어 서울시와 대전시 사이에 세종시가 있으면 세종시에서 서울시와 대전시로 물건을 구매하러 가는 수준(흡인력)은 도시가 클수록(인구에 비례), 거리가 작을수록(거리의 제곱에 반비례) 커진다는 이론입니다.
② 계산문제 출제유형
Q) 레일리의 소매 인력 법칙을 적용할 경우 다음과 같은 상황에서 괄호에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
‧ 인구가 1만 명인 A시와 5천 명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천 명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1㎞, 2㎞이다.
‧ 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 ( ㉠ ) 명이고, B시로의 유인 규모는 ( ㉡ ) 명이다.
☞ C도시가 A도시로 흡인되는 상대적 비율은 (10,000명÷5,000명) × 〔(2㎞÷1㎞)의 제곱〕= 8(B도시에 흡인되는 비율을 1이라고 할 때)이 되어 C도시 인구 9,000명 중 8,000명은 A도시로 1,000명은 B도시로 유입됩니다.
3) 컨버스의 분기점 모형
① 레일리의 소매 인력 법칙을 응용하여 두 도시 간의 구매 영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법을 제시하였음
② 컨버스는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지 해 있는 소매시설 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리의 중력 모형을 수정한 것임
③ 계산문제 출제유형
Q) 어떤 도시의 쇼핑센터 A‧B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8㎞이다. A의 면적은 1,000㎡이고 B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가?(컨버스의 분기점 모형에 따르면 상권은 거리의 제곱에 반비례하고 상가의 면적에 비례함)
☞ 상가의 면적에 따른 상권 비율은 A도시 1,000㎡ : B도시 9,000㎡ = 1 : 9입니다. 구매 영향력이 같아지려면 두 도시 간 상권의 거리의 제곱 비율이 1 : 9가 나와야 합니다. A도시로부터 2㎞떨어진 곳에 분기점이 있으면 2의 제곱 : 6의 제곱 = 1 : 9가 되어 상권의 경계지점이 됩니다.
4) 허프의 상권분석모형
① 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정된다는 이론, 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았음
② 소비자가 A, B매장 중 A매장으로 구매하러 갈 확률(시장점유율)은 (A매장의 면적/A매장까지 거리의 제곱) ÷〔(A매장의 면적/A매장까지 거리의 제곱) + (B매장의 면적/B매장까지 거리의 제곱) 〕으로 계산됨
※ 단, 공간 마찰계수는 2로 가정하여 매장까지 거리의 제곱을 하였습니다. 만약 3으로 가정하면 세제곱을 합니다.
③ 계산문제 출제유형
Q) 아래는 어느 시장 지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프 모형에 의한다면 거주지 A에서 쇼핑센터 1의 이용객 수는? (단, 공간 마찰계수는 2이고 소요시간과 거리의 비례는 동일하며 다른 조건은 불변이라고 가정함)
‧ 쇼핑센터 1 : 쇼핑센터의 면적 1,000㎡, 거주지 A로부터의 거리 5분
‧ 쇼핑센터 2 : 쇼핑센터의 면적 1,000㎡, 거주지 A로부터의 거리 10분
☞ 거주지 A지역에서 쇼핑센터 1을 이용할 확률은 (1,000/5의 제곱) ÷〔(1,000/5의 제곱) + (1,000/10의 제곱)〕= 80%로 계산되어 1,000명 중 800명이 이용합니다.
☞ 소비자가 어느 상업지에서 구매할 확률은 그 상업자의 매장면적에 비례하고 도달하는 거리의 제곱에 반비례한다는 사실을 공식으로 만든 것입니다.
3. 점포의 종류와 입지
1) 상품에 따른 상점의 종류
① 편의품점 : 일상의 생활필수품을 판매하는 상점(슈퍼마켓, 편의점 등)
② 선매품점 : 선매품이란 고객이 상품의 스타일 등을 여러 상점을 통해 비교한 후 구매하는 상품이고 선매품점은 이를 파는 상점(의류상점, 보석상점 등)
③ 전문품점 : 고객이 특수한 매력을 찾으려는 상품을 파는 상점(고급 양복, 고급 자동차 등)
2) 입지유형별 점포
① 집심성 점포 : 중심지에 모이는 점포, 백화점‧고급음식점‧대형서점‧영화관 등
② 집재성 점포 : 동종 업종의 점포들이 한 곳에 모여야 유리한 점포, 가구점·전기부품점·전자제품점 등
③ 산재성 점포 : 서로 분산해서 입지 해야 유리한 점포, 슈퍼마켓‧목욕탕·세탁소 등
4. 공업 입지론
1) 베버의 최소비용 이론
① 수송비, 노동비, 집적이익을 고려해 최소 생산비 지점을 찾아 공장의 최적입지를 결정하는 이론
※ 집적이란 모아서 쌓인다는 의미로 집적이익이란 동일 업종의 업체가 모이면 이익이 발생하는 현상을 의미합니다. 옷가게가 동대문 시장에 모이는 현상이 그 예입니다.
② 최소 생산비 지점이란 최소 운송비 지점, 최소 노동비 지점, 최대 집적이익 지점 등을 순차적으로 고려한 지점임
③ 다른 생산조건이 동일하다면 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정됨
④ 생산자는 합리적 경제인이라고 가정하고 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적입지 점으로 봄
⑤ 등비용선은 최소 수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우 이에 따른 추가적인 수송비 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선임
2) 공장부지의 입지 요인
① 원료 지향형 산업 : 원료산지에 입지 해서 생산활동을 하는 산업, 중량 감소 산업(원료가공으로 중량이 줄어드는 산업, 시멘트공업‧제련 공업 등), 부패하기 쉬운 원료로 생산하는 공장(통조림 산업 등)이 원료 지향형 산업임
② 시장지향형 산업 : 시장 가까이에 입지를 해서 생산활동을 하는 산업, 중량 증가 산업(청량음료 등), 완제품의 부패성이 심한 산업이 시장지향형 산업임
③ 중간 지향형 산업 : 제품이나 원료의 운송수단이 바뀌는 지점(이를 ‘이적 지점’이라 함)이 있는 산업, 제철‧정유 등 주로 원료의 해외 의존도가 높은 산업이 해당함
④ 집적 지향형 산업 : 수송비의 비중이 적고 기술 연관성이 높은 산업, 자동차산업과 같이 기술‧정보‧시설‧원료 등을 공동 이용하여 비용을 절감하는 경우임
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
