읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑪)
- 부동산 투자론(상)
투자이론과 관련한 주요 개념을 숙지한 후 부동산 투자의 작동원리를 파악합니다. 자기자본수익률, 기대수익률 및 분산 등을 계산하는 문제가 종종 출제되므로 계산문제 연습을 해두어야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑪)
- 부동산 투자론(상) -
1. 부동산 투자의 특징
1) 자기자본수익률
① 자기자본수익률이란 내가 가진 돈(자기자본)과 다른 사람(은행 등)으로부터 빌린 돈을 합해서 부동산에 투자했을 때 ‘나의 돈으로 투자한 부분에 대한 수익률이 얼마인지’를 측정하는 개념임
② 자기자본수익률 = (순수익 - 이자지급액) / 자기자본
예시) 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본수익률은?
<보기>
○ 임대주택 총투자액 : 1억 원
- 차입금 : 6천만 원
- 자기자본 : 4천만 원
○ 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년 말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시상환
○ 1년간 순 영업소득 : 8백만 원
○ 1년간 임대주택의 가격 상승률 : 2%
(1) 순수익 : 순 영업소득 8백만 원 + 임대주택 가격 상승분 2백만 원(1억 원 × 2%) = 1천만 원
(2) 이자지급액 : 차입금 6천만 원 × 8% = 4백8십만 원
(3) 자기자본수익률 : (1천만 원 - 4백8십만 원) ÷ 4천만 원 = 13%(=0.13)
2) 재무레버리지 효과(지렛대 효과)
① 레버리지 효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말함
☞ 내가 가진 돈과 다른 사람으로부터 빌린 돈을 합하여 부동산에 투자하는 경우 부채비율(=빌린 돈/내가 가진 돈)에 따라 자기자본수익률이 달라지는 효과를 의미합니다. 은행 대출을 끼고 주택을 구입하는 경우 대출 비중이 얼마인지에 따라 자기자본의 수익률이 달라질 것입니다.
② 정(+)의 레버리지 효과란 총자본 수익률(전체 수익률)이 저당 수익률(대출이자율) 보다 높을 때 발생함
☞ 일부 대출을 해서 주택에 투자하는 경우 주택의 전체 수익률이 은행 대출이자율보다 높으면 내 돈으로 투자한 부분의 수익률이 올라가는 상황을 의미합니다.
③ 반대로 부(-)의 레버리지 효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 의미
④ 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 증가함, 부채의 비율이 크면 지분 수익률이 커질 수 있지만 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커짐
☞ 다른 사람으로부터 돈을 빌려서 투자했는데 갑자기 불황이 오면 이자도 못 낼 위험이 발생하여 투자위험이 증가합니다.
⑤ 부동산 투자자는 저당권(부동산을 담보로 제공하고 대출), 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있음
3) 부동산 투자의 특징
① 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각(시간이 지남에 따른 건물의 가치감소분)과 이자비용(대출이 있는 경우)을 세금 산정 시 비용으로 인정받을 수 있음
② 부동산 가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있음
☞ 인플레이션을 방어한다는 것은 물가가 상승(인플레이션)하면 돈의 가치는 떨어지지만 부동산은 물가상승만큼 가치가 상승하여 가치가 떨어지지 않음을 의미합니다.
③ 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편임
2. 부동산 투자에서 위험과 수익
1) 위험과 수익의 측정방법
① 위험이란 부동산 투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 의미
② 수익은 기대수익률로 측정할 수 있고 기대수익률이란 각 상황이 발생할 경우 실현될 수 있는 수익률들을 평균한 것을 의미
③ 분산과 표준편차(※ 표준편차의 제곱이 분산임)는 투자수익의 변동성을 나타내는 대표적인 척도이므로 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있음
예시) 시장 상황별 추정 수익률의 예상치가 다음과 같은 부동산의 기대수익률과 분산은?
<시장 상황>
○ 불황 : 수익률 10%, 확률 30%
○ 보통 : 수익률 20%, 확률 40%
○ 호황 : 수익률 30%, 확률 30%
(1) 기대수익률 = (시장 상황별 수익률 × 확률)을 모두 더한 값 = (0.1 × 0.3) + (0.2 × 0.4) + (0.3 × 0.3) = 0.2(=20%)
(2) 분산 = 〔(시장 상황별 수익률 - 기대수익률)의 제곱 × 확률〕을 모두 더한 값 = (0.1 - 0.2)의 제곱 × 0.3 + (0.2 -0.2)의 제곱 × 0.4 + (0.3 - 0.2)의 제곱 × 0.3 = 0.006(=0.6%)
2) 부동산 투자의 위험
① 운영위험이란 (회사를 운영함에 따라) 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념임
② 위치적 위험이란 환경이 변하면 대상 부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험
③ 유동성 위험이란 대상 부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성을 말함
☞ 유동성이라는 단어가 어렵게 느껴질 수 있습니다. 유동성은 환금성(물건을 팔아서 돈으로 바꿀 수 있는 성질) 정도로 생각하면 됩니다.
④ 금융적 위험이란 부채를 사용한 비율이 높을 때 발생하는 위험으로 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융적 위험을 제거할 수 있음
⑤ 법적 위험이란 부동산에 대해 가지는 재산권의 법적 환경변화에 따른 위험
⑥ 인플레이션 위험이란 투자기간 동안 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락 위험을 의미, 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자(대출해주는 사람)는 고정이자율 대신 변동이자율로 대출하기를 선호함
⑦ 금융기관이 부동산 대출 관련 위험을 줄이는 방법 : 담보인정비율(담보가치 대비 대출 비중)을 낮춤, 소득 대비 부채비율(대출비율)을 낮춤, 변동금리로 대출해 줌(☞ 변동금리로 대출하면 이자율 변동 위험을 줄임), 부채 감당률이 1 이상인 투자 안을 선택
※ 부채 감당률 = 순 운영 소득(총소득 - 운영경비) ÷ 부채 서비스액(대출액)
3) 부동산 투자의 수익
① 기대수익률 : 부동산 투자에서 기대할 수 있는 예상수입 등으로 계산한 수익률
② 요구수익률 : 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상 부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률
③ 실현수익률 : 투자가 이루어지고 난 후 현실적으로 달성된 수익률
④ 투자 결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자를 하게 됨
☞ 기대되는 수익이 필요한 수익(요구수익률) 보다 커야 투자를 할 것입니다.
⑤ 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 대한 기대수익률은 점차 증가하게 됨
☞ 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 투자를 안 하게 되고 그 부동산의 가격이 하락하면서 투자 대비 수익(기대수익률)이 높아지게 될 것입니다.
3. 부동산 투자의 위험과 수익의 관계
1) 투자자의 위험에 대한 태도
① 위험회피형 투자자는 가급적 위험을 줄이고 싶어 하는 성향으로 기대수익률이 동일한 경우 덜 위험한 투자대안을 선택함, 부동산 투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 높임
② 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자임
2) 위험과 수익의 관계
① 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가짐
☞ 일반적으로 부담하는 위험이 높아지면 더 높은 수익을 요구할 것입니다.
② 평균-분산 지배원리에 따르면 A 투자안과 B 투자안의 기대수익률이 같은 경우, A 투자안보다 B 투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A 투자안이 선호됨
☞ 평균-분산 지배원리란 같은 수익률(평균)에서는 가장 낮은 위험(분산)의 투자 안이 선호된다는(그 투자 안이 다른 투자 안을 지배함) 원리입니다.
③ 무위험수익률의 상승은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인임
☞ 요구수익률은 무위험수익률에 위험 할증률을 더하는 구조(요구수익률 = 무위험수익률 + 위험 할증률)로 결정됩니다. 따라서 무위험수익률이 증가하면 요구수익률도 증가합니다.
3) 위험관리 방법
① 위험의 전가 : 위험을 다른 사람에게 넘기는 방법, 투자에서 발생하는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입함
② 위험의 회피 : 손실 가능성을 원천적으로 배제하는 방법, 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자 안에서 제외시킴
③ 위험의 통제 : 손실의 발생을 줄여보려는 노력
- 예시) 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제 환경변화에 민감한 업종인 단일 임차인보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성함
- 예시) 요구수익률을 상향 조정하고 민감도 분석, 평균-분산분석 등을 실시함
※ 민감도 분석이란 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치에 어떤 영향을 주는가를 분석하는 기법임 ☞ 예를 들어 은행 대출 이자율이 변화했을 때 부동산 투자의 수익률에 어떤 영향을 주는지 분석하는 방법입니다.
④ 산출된 기대수익률의 하향조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있음
⑤ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 둠
⑥ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요수 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 함
⑦ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 함
