읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑫)
- 부동산 투자론(중)
부동산 투자론에는 투자와 관련된 체계적 위험 등과 같은 어려운 용어가 나와 재무관리를 공부하지 않았다면 이해하기 어려운 부분이 있습니다. 공인중개사 시험을 준비하기 위해 재무관리를 공부할 수는 없습니다. 필수 개념을 중심으로 이해한 후 틀린 지문을 찾는 연습을 합니다. 순 영업소득, 세후 현금수지 등을 계산하는 연습도 하여야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑫)
- 부동산 투자론(중)
1. 포트폴리오 이론
☞ 사전을 보면 포트폴리오란 자료수집철 등을 의미합니다. 경제용어로 사용하는 경우 ‘개개의 금융 기관이나 개인이 보유하는 각종 금융 자산의 명세표’를 의미합니다. 결국 포트폴리오란 나의 돈을 어느 자산(부동산)에 투자해두었는지를 의미합니다.
1) 포트폴리오의 기대수익률
① 포트폴리오의 기대수익률은 구성하는 개별 자산들의 기대수익률을 구성비율로 가중 평균한 값임
예시) 자산 비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 전체 구성 자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 40%, 불황 60% 임)
<다음>
○ 상가 : 자산 비중 20%, 호황시 수익률 20%, 불황시 수익률 10%
○ 오피스텔 : 자산 비중 30%, 호황시 수익률 25%, 불황시 수익률 10%
○ 아파트 : 자산 비중 50%, 호황시 수익률 10%, 불황시 수익률 8%
☞ (1) 상가의 기대수익률 = (20% × 0.4) + (10% × 0.6) = 14%
(2) 오피스텔의 기대수익률 = (25% × 0.4) + (10% × 0.6) = 16%
(3) 아파트의 기대수익률 = (10% × 0.4) + (8% × 0.6) = 8.8%
(4) 전체 구성 자산의 기대수익률 = (14% × 0.2) + (16% × 0.3) + (8.8% × 0.5) = 12%
2) 포트폴리오의 위험
① 투자의 위험은 투자로부터 기대되는 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 의미함, 위험은 체계적 위험과 비체계적 위험으로 나누어짐
② 체계적 위험이란 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의해 야기되는 피할 수 없는 시장위험을 의미
③ 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성(분산투자)하여도 피할 수 없음
④ 비체계적 위험이란 시장의 전반적인 움직임과는 무관한 고유의 요인(개별 부동산의 수익률 변동 등)으로 발생하는 위험으로 여러 자산으로 분산 투자함으로써 제거 가능함
⑤ 부동산 시장에서 분산투자를 통해 비체계적 위험을 제거할 수 있으므로 자산의 기대수익률은 체계적 위험으로 결정되고 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승함
⑥ 평균-분산 지배원리란 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법으로 위험회피형 투자자는 2개의 투자 안의 수익률의 표준편차가 동일하면 기대수익률이 상대적으로 큰 투자 안을 선택(기대수익률이 높은 투자 안이 지배함)하게 됨
3) 최적 포트폴리오의 선택
① 효율적 프런티어(frontier : ‘국경’, ‘경계’라는 뜻)는 평균-분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 투자대안(포트폴리오)을 연결한 선임
② 효율적 프런티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없음
③ 부동산을 지역, 유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있음
④ 투자자의 무차별곡선과 효율적 프런티어의 접점에서 최적의 포트폴리오를 선택함
☞ 무차별곡선이란 동일한 만족(무차별한 만족)을 주는 투자 안의 구성 조합을 연결한 선입니다. 예를 들어 수익률 10%, 위험(분산) 10%인 투자안과 수익률 15%, 위험 15%인 투자 안이 나에게 동일한 만족감을 준다면 동일한 무차별곡선상에 있는 것입니다.
가장 효율적인 투자대안(효율적 프런티어) 중 나의 효용을 가장 높게 해주는 지점(무차별곡선과 프런티어의 접점)이 나에게 가장 만족을 주는 투자 안이 됩니다. 무차별곡선은 사람마다 다르므로 한 투자자에게 최적인 투자대안이 다른 투자자에게는 최적이 아닐 수 있습니다.
⑤ 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자의 효과가 없음
☞ 상관계수는 두 변수 간에 관계를 나타낸 수치입니다. 2개 투자자산의 수익률이 경제상황에 변화에 완전히 같은 방향으로 움직이면 상관계수는 1이고, 완전히 반대로 움직이면 -1입니다. 상관계수가 1인 자산 2개에 투자하는 것은 사실상 1개의 자산에 투자하는 것과 효과가 동일합니다. 따라서 분산투자의 효과가 없습니다.
⑥ 상관계수가 1의 값을 가지는 경우를 제외하면 구성 자산의 수를 많이 하여 포트폴리오를 구성하면 비체계적 위험은 감소될 수 있음
⑦ 2개 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우 상관계수는 음(-)의 값을 가짐
⑧ 주택, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택 등을 얻을 수 있음
⑨ 위험회피형 투자자 중에서 공격적인 투자자는 보수적인 투자자에 비해 위험이 높더라도 기대수익률이 높은 투자 안을 선호함
2. 현재가치와 미래가치
☞ 현재의 100원과 10년 후의 100원은 가치가 다릅니다. 현재가치란 ‘미래에 받을 돈을 현재 받는다면 얼마인가’에 관한 개념입니다. 예를 들어 연간 이자율이 10%인 경우 ‘1년 후 110원’의 현재가치는 100원입니다. 왜냐하면 현재 100원을 투자하면(이자율 10%) 1년 후 110원〔= 100원 × (1 + 10%)〕이 될 것이기 때문입니다. 즉 ‘1년 후 110원’과 ‘현재의 100원’은 같은 가치가 됩니다.
1) 현재가치의 계산
① 현재가치란 미래에 발생할 일정 금액을 현재의 시점에서 평가한 가치임
② 일시불의 현재가치
- 예를 들어 2년 후 100원을 받는 것과 동일한 가치를 가지는 현재의 금액은 ‘100원 ÷ 〔(1 + 이자율)의 제곱〕’임
- 일시불의 현재가치계수(일시불의 현가계수)는 n 년 후의 1원을 이자율로 할인하면 현재의 금액은 얼마인지를 나타내는 것으로 ‘1 ÷ 〔(1 + r)의 n제곱〕’으로 표현(r은 이자율, n은 기간)
- 10년 후에 1억 원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우 일시불의 현재가치계수를 사용함
③ 연금의 현재가치
- 예를 들어 향후 20년 동안 매년 100원씩 받을 경우 그 전체 금액들의 현재가치가 얼마인지를 구하는 개념
- 연금의 현재가치계수(연금의 현가계수)란 매년 1원씩 n 년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수
- 매월 말 50만 원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면 연금의 현재가치계수를 활용할 수 있음
④ 저당상수
- 현재 갚아야 할 돈을 해마다 균등한 금액을 상환하려고 할 때 균등한 금액을 계산하는 수치임
- 주택마련을 위해 은행으로부터 원리금 균등분할상환방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 활용
※ 현금의 현재가치계수의 역수는 저당상수임
2) 미래가치의 계산
① 미래가치란 지금 불입된 금액이 일정기간을 지난 후의 가치를 의미
② 일시불의 미래가치
- 예를 들어 매년 복리로 이자를 계산한다고 가정했을 때 지금 100원을 은행에 예금하면 2년 후 미래가치는 ‘100원 × 〔(1 + 이자율)의 제곱〕’이 됨
- 일시불의 미래가치계수(일시불의 내가계수)는 지금 1원을 은행에 저축했을 때 n 년 후 찾게 되는 금액을 의미하고 ‘(1 + r)의 n제곱’으로 표현
- 현재 5억 원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 미래가치를 사용하여 10년 후의 주택 가격을 산정할 수 있음
③ 연금의 미래가치
- 예를 들어 매년 ‘연말’에 100원씩 예금한다고 가정했을 때 3년 후 미래가치는 ‘100원 × 〔(1 + 이자율)의 제곱〕 + 100원 × (1 + 이자율) + 100원’이 됨
- 연금의 미래가치계수(연금의 내가계수)는 매년 1월씩 저축했을 때 n 년 후 달성하게 되는 금액을 의미하고〔(1 + r)의 n제곱 - 1〕÷ r로 계산(☞ 공식을 암기하지 않아도 됩니다)
- 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립한 후 달성되는 금액을 산정할 경우 연금의 미래가치계수를 사용함
예시) 투자자는 부동산 구입자금을 마련하기 위해 3년 동안 매년 ‘연말’ 3,000만 원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는?
☞ 3,000만 원 × (1 + 0.1)의 제곱 + 3,000만 원 × (1 + 0.1) + 3,000만 원 = 9,930만 원임
④ 감채기금계수
- 예를 들어 3년 후에 100만 원을 만들기 위해 매년 저축해야 하는 금액을 계산하는 방법
- 감채기금계수란 n 년 후에 1원을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 수치로 연금의 내가계수의 역수임
- 감채기금계수는 미래에 사용할 금액을 적립하기 위한 매월의 적립금을 계산하는 데 사용
※ 연금의 미래가치계수는 감채기금계수의 역수임
3. 현금흐름의 측정
☞ 부동산에 투자했을 때 어떤 현금흐름으로 수익이 창출되는지 알아야 합니다. 여기서는 내가 신림동에 원룸 10채를 지어 학생들에게 임대(월 임대료 50만 원)를 해주는 상황을 가정하여 관련 개념을 설명하도록 하겠습니다.
1) 영업의 현금수지 계산
① 가능총소득
- 단위당 연간 예상 임대료에 임대 단위의 수를 곱한 금액, 총임료수익, 잠재총수익이라고도 함
- 상기 예시에서 가능총소득은 50만 원 × 10채 = 500만 원임
② 유효총소득
- 가능총소득에서 공실 및 불량 부채에 대한 손실을 빼고 기타 수입을 더한 금액
- 상기 예시에서 월 500만 원을 벌 수 있지만 공실이 생기거나 월세를 내지 않는 경우가 있으면 그만큼 수입이 줄어들고 옆집 상점 아저씨가 한 달만 집 앞에 차를 대고 주차비 3만 원을 주겠다고 한 경우 3만 원의 기타 수입이 발생함
③ 순 영업소득
- 유효총소득에서 영업경비를 뺀 금액
- 영업경비에는 투자부동산을 운영하는데 들어가는 수리비, 관리비, 수수료를 포함하고 취득세, 부채 서비스액, 임대소득에 대한 소득세, 감가상각비 등은 포함하지 않음
- 상기 예시에서 원룸을 관리하려면 수리비, 청소비 등이 들어감
④ 세전 현금수지
- 순 영업소득에서 부채서비스액을 차감한 금액
- 부채서비스액이란 대출금이 있는 경우 이번 달 대출과 관련해서 지출한 금액을 의미(이자지급액과 원리금 상환액을 모두 포함)
⑤ 세후 현금흐름
- 세전 현금수지에서 영업소득세를 뺀 금액
⑥ 영업소득세 계산
- 순 영업소득에서 이자만으로 지급한 부분(원리금 상환액 제외)과 감가상각액을 제외한 금액을 과세소득으로 함
- 영업소득세는 과세소득에서 세율을 곱하여 산출
2) 종합 예시 : 어느 회사의 1년 동안의 운영수지이다. 세후 현금수지는?
<운영수지>
○ 가능총소득 : 4,800만 원
○ 공실 : 가능총소득의 5%
○ 영업소득세율 : 연 20%
○ 원금상환액 : 200만 원
○ 이자비용 : 800만 원
○ 영업경비 : 240만 원
○ 감가상각비 : 200만 원
☞
(1) 유효총소득 : 가능 총소득(4,800만 원) - 공실 및 불량 부채(240만 원 = 4,800만 원 × 5%) = 4,560만 원
(2) 순 영업소득 : 유효 총소득(4,560만 원) - 영업경비(200만 원) = 4,320만 원
(3) 세전현금수지 : 순 영업소득(4,320만 원) - 부채 서비스액(원금상환액 200만 원 + 이자비용 800만 원) = 3,320만 원
(4) 영업소득세 = 〔순 영업소득(4,320만 원) - 이자비용(800만 원) - 감가상각비(200만 원)〕×20% = 664만 원
(5) 세후 현금수지 = 세전 현금수지(3,320만 원) - 영업 소득세(664만 원) = 2,656만 원
