읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑮)
- 부동산 금융론(하)
자산 유동화의 개념, 주택저당증권의 종류 및 특징, 부동산투자회사의 설립요건 및 운영방법 등에 대해 숙지해야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑮)
- 부동산 금융론(하)
1. 자산의 유동화 및 자산유동화증권
☞ 유동성이라 자산을 현금으로 전환할 수 있는 정도를 의미합니다. 현금이 가장 유동성이 높고 부동산은 현금으로 만드는데 시간과 비용이 오래 걸려 유동성이 낮은 자산입니다. 유동화란 유동성이 떨어지는 자산을 현금화하는 행위를 의미합니다.
1) 자산의 유동화와 저당의 유동화
① 자산의 유동화 : 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 유동성이 높은 자산으로 바꾸는 것
② 유동화 자산은 자산유동화의 대상이 되는 자산으로서 채권, 부동산, 기타 재산권을 말함
③ 저당의 유동화 : 금융기관이 저당채권(부동산 담보융자)과 관련한 채권을 유동화 중개기관에 매각하고, 중개기관은 이를 모아 저당권으로부터 발생하는 미래 현금흐름을 기반으로 새로운 금융상품(주택저당증권)을 발행하는 행위
2) 저당채권유동화의 기능
① 금융기관 입장에서 저당채권을 유동화하면 미래에 받을 현금을 현재 받을 수 있어 금융기관의 유동성 위험이 감소함
② 저당채권유동화는 자본시장으로부터의 주택자금대출 재원조달을 확대하여 유동성을 증가시킴
③ 저당채권유동화에 따라 부동산 금융의 활성화, 투자자의 자산 포트폴리오 구성 다양화 등을 기대할 수 있음
3) 부동산 개발사업 자산유동화증권
① 자산유동화증권(Asset Backed Securities : ABS)이란 금융기관이 가진 대출채권 여러 개를 합하여 이 대출채권들로부터 발생할 미래 현금흐름을 기초로 발행한 증권임
② 부동산 개발사업 자산유동화증권은 부동산 개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 자산유동화증권임
③ 금융기관이 부동산 개발업체에게 대출을 실행하고 이 대출을 유동화전문회사에 매각하여 유동화전문회사가 자산유동화증권을 발행함
④ 부동산 개발업체는 부동산 개발사업 자산유동화증권을 활용하여 개발사업에 필요한 자금을 조달할 수 있음
⑤ 우리나라 자산유동화증권 제도는 ‘자산유동화에 관한 법률’에 의해 도입되었음
2. 주택저당증권의 개념 및 종류
☞ 주택저당증권(Mortgage Backed Securities : MBS)이란 대출기관이 직접 대출하거나 매입한 저당을 담보로 발행하는 증권을 의미합니다. 주택저당증권의 종류 및 특징에 대해 이해해야 합니다.
1) 제1차 저당시장
① 제1차 저당시장이란 저당 대부를 원하는 수요자와 저당 대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 의미
② 제1차 저당 대출자들(주로 금융기관)은 설정된 저당을 자신들의 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고, 자금의 여유가 없을 경우에는 제2차 저당시장에 팔기도 함
2) 제2차 저당시장
① 제2차 저당시장은 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장을 말함
② 제2차 저당시장은 저당 대부를 받은 원래 저당 차입자와는 아무런 직접적인 관계가 없음
③ 제2차 저당시장의 발달은 대출기관의 융자 여력을 높여 주택금융을 활성화하는데 기여하였음
3) 주택저당증권의 종류
① MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) : 이체증권(지분형 MBS)
- 저당들의 집합(pool)에서 발행하는 원리금수취권과 주택저당채권에 대한 소유권 모두를 투자자에게 매각하는 방식
- MPTS는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물(mortgage pool)의 현금흐름에 의존함
- MPTS는 이자율 위험과 조기상환위험(만기 전 변제 위험)을 투자자가 부담하고 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 가짐
② MBB(Mortgage Backed Bond) : 주택저당담보부채권(채권형 MBS)
- 저당들의 집합(pool)에 대한 원리 금수 취권과 주택저당채권에 대한 소유권을 발행기관이 가지면서 그로부터 나오는 현금흐름을 기초로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식
- 주택저당담보부채권(MBB)은 저당채권의 집합에 대한 채권적 성격의 주택저당증권으로 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖지 않음
- 주택저당담보부채권(MBB)은 이자율위험, 조기상환위험(만기 전 변제위험), 원리금납입연체위험을 발행기관이 부담함
- 주택저당대출 차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB의 발행기관은 MBB에 대한 원리금을 투자자에게 지급하여야 함
③ MPTB(Mortgage Pay-Through Bond) : 저당대출자동이체채권
- 저당들의 집합(pool)의 원리금수취권은 투자자에게 이전되지만 주택저당채권 집합물에 대한 소유권은 발행기관이 가지는 방식
- MPTB는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 지님
④ CMO(Collateralized Mortgage Obligation) : 다계층채권
- 다계층채권(CMO)은 하나의 저당 집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권임
- 원리금수취권은 투자자에게 이전되고 발행기관은 저당채권집합에 대한 소유권을 가짐(CMO는 MPTS와 MBB의 두 가지 성질을 모두 가짐)
- CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발행함
※ 트랜치 : 저당채권의 집합을 담보로 발행된 총금액을 만기, 지급방식 등에 따라 몇 개의 그룹으로 나누는데 각 그룹을 트랜치라 함
- 트랜치별로 적용되는 만기와 이자율이 다른 것이 일반적임
- CMO 발행자는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권(MBS)을 발행할 수 있음
- 다계층저당증권(CMO)에서 선순위 증권(변제위험이 있는 채무에 대해 먼저 받을 수 있는 권리를 부여한 증권)의 신용등급은 후순위 증권의 신용등급보다 높음
⑤ CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)란 금융기관이 보유한 상업용 부동산 모기지를 기초자산으로 하여 발행하는 증권임
3. 우리나라 주택금융제도의 현황 및 특징
1) 주택금융의 의의
① 주택금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미하고, 주택자금 조성, 자가주택 공급 확대, 주거안정 등의 기능이 있음
② 주택금융제도의 목적은 국민 주거복지 및 생활안정, 주택경기 및 주택 가격 조절 기능 등을 들 수 있음
2) 한국주택금융공사 개요
① 한국주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무를 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하며 장기주택금융 활성화를 위하여 금융기관에 주택자금 대출을 지원함
② 한국주택금융공사는 장기 모기지론에 소요되는 자금을 주로 주택저당채권담보채권과 주택저당증권의 발행을 통해서 조달하고 있음
3) 주택도시기금의 의의
① 주택도시기금은 국민 주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위해 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소용되는 자금을 지원하는 데 사용됨
② 국민주택규모(85㎡ 이하의 주택)를 초과하는 주택구입자 또는 임차인은 주택도시기금 대출이 불가능함
4. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)
☞ 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 ‘부동산투자회사법’의 규정에 의하여 설립된 회사를 말합니다. 시험에 자주 출제된 부분으로 부동산투자회사법에 따른 운영방법을 정확히 알고 있어야 합니다.
1) 부동산투자회사의 개요
① 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말함
② 정부가 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표
- 일반국민의 부동산투자 기회 확대
- 부동산에 대한 건전한 투자 활성화
- 기업구조조정 부동산투자회사를 통한 구조조정 지원
- 투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호
③ 부동산투자회사의 주식에 투자한 자는 배당에 따른 이익과 주식 매매차익을 향유할 수 있고 투자원금의 손실이 발생할 수도 있음
④ 부동산투자자 중 유동성(현금)을 선호하는 사람은 부동산 직접 투자보다 증권거래소에 상장되어 있는 부동산투자회사에 대한 투자를 선호함
2) 부동산투자회사법 주요내용
① 부동산투자회사의 종류
- 자기관리 부동산투자회사 : 자기관리 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말함
- 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자·운용업무를 자산관리회사에게 위탁하는 회사
- 기업구조조정 부동산투자회사 : ‘부동산투자회사법’에서 규정하는 부동산을 투자대상으로 하여 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
② 부동산투자회사의 특징
- 부동산투자회사법에 의한 부동산 개발사업이란 토지를 택지·공장용지 등으로 개발하거나 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축하는 사업을 말함
- 부동산투자회사는 주식회사로 하고 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 함
- 부동산투자회사는 부동산투자회사법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받음
- 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 됨
- 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없음
- 부동산투자회사는 그 자산을 부동산의 취득·관리·개량 및 처분, 부동산개발사업 등의 방법으로 투자·운용하여야 함
- 부동산투자회사는 합병 요건을 모두 갖춘 경우가 아니면 다른 회사와 합병할 수 없음
- 부동산투자회사는 상법에 따른 해당 연도 이익배당 한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며 이 경우 이익준비금은 적립되지 아니함
- 금융위원회는 공익을 위하여 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요하면 부동산투자회사 등에 금융감독 관련 업무에 관한 자료제출이나 보고를 명할 수 있음
③ 부동산투자회사의 자본금
- 부동산투자회사의 설립 자본금은 자기관리 부동산투자회사의 경우 5억 원 이상, 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 경우는 3억 원 이상으로 함
- 영업인가를 받거나 등록한 날부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 자본금은 자기관리 부동산투자회사는 70억 원, 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사는 50억 원 이상이 되어야 함
④ 자기관리 부동산투자회사의 주요 특징
- 자기관리 부동산투자회사를 설립하려는 자는 일정한 자격요건을 갖춘 자산운용 전문인력 5인 이상을 확보하여야 함
- 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립 보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 함
- 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있음
⑤ 위탁관리 부동산투자회사의 주요특징
- 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외에 지점을 설치할 수 없고 직원을 고용하거나 상금 임원을 둘 수 없음
- 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금 준비기간이 끝난 후에는 발행주식 총수의 50%를 초과하여 보유하지 못함
⑥ 기업구조조정 부동산투자회사의 주요 특징
- 기업구조조정 부동산투자회사는 회사의 실체가 없는 명목회사이고 배당가능 이익의 90% 이상 배당 시 법인세 면제 혜택이 있음
- 자기관리 부동산 투자회사는 실체형 회사의 형태로, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목형 회사의 형태로 운영됨
3) 부동산투자회사와 부동산펀드의 비교
① 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 배분함
② 부동산펀드나 부동산투자회사의 주식에 투자한 경우 모두 투자원금의 손실이 발생할 수 있음
③ 부동산펀드는 운용형태에 따라 대출형, 임대형, 경공매형, 직접개발형으로 구분
- 대출형 : 부동산 개발회사에 자금을 대여
- 임대형 : 빌딩 매입하여 임대하는 방식
- 경공매형 : 경매나 공매 부동산을 매입한 후 임대나 매각을 통해 수익창출
- 직접개발형 : 직접 부동산을 개발하여 분양 또는 임대하는 방식
5. 최대 대출 가능한 금액 구하기
예시) 80,000,000원의 기존 주택담보대출이 있는 갑은 A은행에서 추가로 주택담보대출을 받고자 한다. A은행의 대출승인 기준이 다음과 같을 때 갑이 추가로 대출 가능한 최대 금액은?(단, 예시에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)
<다음>
○ 갑 소유 주택의 담보평가가격 : 400,000,000원
○ 갑의 연간 소득 : 40,000,000원
○ 연간 저당상수 : 0.1
담보인정비율(LTV) : 70%
소득 대비 부채비율(DTI) : 50%
※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족하여야 함
☞ ① 담보인정비율은 ‘융자액/부동산가치’이므로 담보인정비율에 따른 최대 대출가능금액은 2억 8천만 원임(2억 8천만 원/4억 원=70%)
② 총부채상환비율은 ‘연간 원리금상환액/연간 소득액’이므로 이에 따르면 연간 원리금상환액은 2천만 원 이내가 되어야 함(2천만 원/4천만 원=50%)
③ 저당상수는 ‘부채서비스액/저당대부액’이므로 저당상수가 0.1이면 갑의 경우 2억 원까지 대출이 가능함(2천만 원/2억 원=0.1)
④ 위 조건을 모두 만족시키는 최대 대출가능액은 2억 원이고 이미 8천만 원의 대출이 있으므로 추가로 대출 가능한 금액은 1억 2천만 원임
