읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑯)
- 부동산 개발 및 관리론(상)
부동산 개발의 정의와 방법, 부동산 개발의 위험과 투자분석, 부동산 개발방식 등을 중심으로 학습합니다. 난이도가 높은 내용은 없으나 용어를 정확하게 알고 있어야 문제를 풀 수 있습니다. 입지계수는 계산문제가 출제될 수 있으므로 연습해두어야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑯)
- 부동산 개발 및 관리론(상)
1. 토지의 이용
1) 토지이용의 집약도
① 토지이용의 집약도란 토지의 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 양을 의미
② 집약한계란 투입의 한계비용이 한계수입과 일치하는 선까지 투입이 추가되는 경우의 집약도를 의미함(☞ 집약이란 ‘많이 사용한다’는 의미로 최대한 효율적으로 사용하는 수준이 집약한계임)
③ 조방한계란 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출밖에 얻을 수 없는 집약도(☞ 조방이란 ‘적게 사용한다’는 의미이고 조방한계는 토지이용 집약도의 하한선임)
2) 직주분리와 직주접근
① 직주분리 : ‘직장’과 ‘주거지’가 다른 것을 의미함. 주로 직장을 도심에 두고 있는 근로자가 거처를 도심에서 멀리 두는 현상(예를 들어 분당에서 광화문으로 출퇴근하는 경우)
② 직주분리의 원인 : 도심의 지가상승과 환경 악화, 공적 규제, 교통의 발달
③ 직주접근 : 직장과 주거지가 가급적 가까운데 두려는 현상
3) 도시스프롤 현상
① 도시스프롤 현상이란 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되고 대도시 외곽부에서 발생하는 무계획적 시가지 현상임
② 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지(비어있는 땅)를 남기기도 함
③ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용(이익을 가장 많이 가져다주는 방식으로 사용)에서 괴리될 수 있음
④ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 함
2. 부동산 개발의 의의 및 과정
1) 부동산 개발의 의의
① 부동산 개발이란 인간에게 생활, 작업 및 쇼핑·레저 공간을 제공함을 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말함
② 부동산 개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말함(다만, 시공을 담당하는 행위는 제외됨)
③ 부동산 개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있음
2) 부동산 개발의 일반적인 진행순서
① 사업구상(아이디어) → ② 예비적 타당성 분석(개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것) → ③ 사업부지 확보 → ④ 사업타당성 분석(공법상 규제분석, 부지분석, 개발비 및 예상수익 산정) → ⑤ 건설 → ⑥ 마케팅(분양)
3. 부동산 개발의 타당성 분석
1) 타당성 분석의 의의
① 타당성 분석을 통해 법률적·경제적·기술적으로 부동산 개발이 가능하고 수익이 생길 수 있는지에 대해 실제적인 결정을 내림
② 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있음
③ 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발사업의 목적을 얼마나 충족시켜주느냐에 달려있음
2) 부동산 분석의 유형
① 지역경제분석
- 대상 지역의 인구, 고용, 소득 등 부동산의 수요와 시장에 영향을 미치는 모든 요인을 분석하는 작업(예를 들어 동작구의 인구추세를 알아봄)
② 시장분석
- 시장분석에서는 특정지역이나 부동산 유형에 대한 수요와 공급 상황 등을 분석함(예를 들어 동작구에서 최근 원룸형 빌라의 공실률이 얼마인지, 거래는 한 달에 얼마나 되는지 확인)
③ 시장성 분석
- 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매·임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말함(예를 들어 지금 원룸형 빌라를 만들면 임대가 가능한지)
- 시장성 분석 중 하나인 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세 파악에 많은 도움을 주는데 단순히 과거의 추세를 파악하는 것만이 아니라 이를 기초로 개발사업의 미래의 흡수율을 파악하는 데 목적이 있음
☞ 흡수율이란 시장에 공급된 부동산이 일정 시간 동안 시장에서 흡수된 비율을 의미하고, 흡수율 분석은 부동산이 시장에 공급되면 어느 정도의 비율로 흡수되는가를 분석함(예를 들어 원룸형 빌라를 임대하면 어느 정도의 속도로 임대가 되는지)
④ 타당성 분석
- 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석하는 것을 말함(예를 들어 원룸형 빌라의 임대수익으로 개발사업의 투자자금에 대한 수익금을 줄 수 있는지)
⑤ 투자분석
- 당해 부동산에 대한 투자 여부 등을 분석하여 부동산의 취득 및 임차와 관련한 의사결정을 돕기 위한 분석과정
※ 부동산 분석의 단계별 분석과정은 지역경제분석→시장분석→시장성 분석→타당성 분석→투자분석 순서로 이루어짐
4. 부동산 개발의 위험분석
☞ 부동산 개발사업의 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재함. 부동산 개발의 위험은 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험 등으로 분류할 수 있음.
1) 법률적 위험부담
① 법적 위험은 토지이용 규제와 같은 공법적인 측면과 소유권 관계와 같은 사법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말함
② 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험 부담을 줄이기 위한 방안 중 하나임
③ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 중단되었다면 이는 법률적 위험분석을 소홀히 한 결과임
2) 시장위험부담
① 부동산 시장이 변화함에 따른 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담임
② 공사기간 중 이자율 변화, 시장 침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장위험으로 볼 수 있음
3) 비용 위험부담
① 개발과정에서 발생하는 비용의 불확실성에 따른 개발업자의 위험
② 아파트 재건축사업 시 공사기간의 연장, 건설자재 가격의 상승, 조합원 부담금 인상, 기부채납의 증가 등은 조합의 사업성에 부정적인 영향을 줌
5. 부동산 개발 및 개발방식의 유형
1) 부동산 개발의 유형
① 수복재개발 : 현재의 시설을 그대로 유지하면서 노후·불량화된 요인만을 제거하는 재개발
② 개량재개발 : 기존 시설의 확장·개선 등을 통해 기존 물리환경의 질적 수준을 높이는 재개발
③ 보전재개발 : 앞으로 노후·불량화가 야기될 우려가 있을 때 사전에 노후·불량화의 진행을 방지하기 위하여 채택하는 가장 소극적인 재개발
④ 철거재개발 : 부적당한 기존 환경을 완전히 제거하고 새로운 시설물로 대체시키는 가장 전형적인 도시 재개발
2) 부동산 개발방식의 유형
① 단순개발방식 : 토지소유자가 자력으로 개발하는 전통적인 방식
② 환지개발방식 : 택지가 개발되기 전 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 등 기타 필요사항을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식, 도시개발사업에서 많이 활용함
③ 매수방식 : 대상 토지의 전면매수를 원칙으로 하여 개발하는 방식으로 사업시행자에 의한 수용절차가 필요함
④ 혼합방식 : 환지방식과 매수 방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용함
⑤ 신탁방식 : 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 방식
3) 부동산 개발과 개발권 양도제(TDR : transferable development rights)
① 개발권 양도제는 개발이 제한된 보전지역 내의 토지소유자에게 부여된 개발권을 개발이 가능한 다른 지역의 토지 소유자에게 매각하게 함으로써 개발제한지역 내의 개발계획의 제한으로 토지소유자가 받는 손실을 개발가능지역의 토지소유자가 보상하도록 하여 손실을 완화하는 방법임
② 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 우리나라에서는 현재 시행되지 않음
③ 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어짐
④ 규제지역 토지소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도
⑤ 초기의 개발권 양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시
6. 민간의 부동산 개발방식
☞ 민간의 부동산 개발방식은 ① 자체개발사업, ② 지주공동사업, ③ 토지신탁개발, ④ 컨소시엄 구성 방식이 있음
1) 자체개발사업
① 자체개발사업은 토지소유자가 사업기획을 하고 직접 자금조달을 하여 건설을 시행하는 방식
② 자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업 추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구됨
2) 지주공동사업
① 토지소유자와 개발업자가 부동산 개발을 공동으로 시행하는 방식임
② 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구하는 형태
③ 지주공동사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있음
④ 지주공동사업 중 등가교환방식은 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나누는 방식임
⑤ 지주공동사업 중 분양금 공사비 지급형 사업방식은 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양수입금으로 지급하는 방식임
⑥ 지주공동사업 중 사업위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식임
3) 토지신탁개발
① 토지신탁개발방식은 소유권을 이전하고 신탁회사가 자금조달, 건축시공, 사업시행을 시행한 후 수익을 토지소유자에게 배당하는 방식임
② 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발·관리·처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식임
4) 컨소시엄 구성 방식
① 개발사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면 이는 컨소시엄 구성 방식에 해당함
② 컨소시엄 구성 방식은 출자회사 간 상호 이해조정이 필요함
7. 민간투자사업방식
☞ 사업시행자가 시설을 먼저 준공(Build)하는 것은 민간투자방식에서 모두 동일함. 준공 후 이전(Transfer)하는지, 운영(Operate)하는지, 소유(Own)하는지, 임대(Lease)하는지에 따라 사업방식이 구분됨.
① BOT(Build-Operate-Transfer) : 사업시행자가 시설을 준공하여 소유권을 보유하면서 시설을 운영한 후 사업이 종료한 때 시설 소유자가 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 귀속시키는 방식
② BTL(Build-Transfer-Lease) : 사업시행자가 시설의 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식
③ BTO(Build-Transfer-Operate) : 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식
④ BOO(Build-Own-Operate) : 시설의 준공과 함께 시업 시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식
⑤ BLT(Bulid-Lease-Transfer) : 사업시행자가 사회간접자본을 준공한 후 일정기간 동안 운영권을 정부에 임대하여 투자비를 회수하고 약정 임대기간 종료 후 시설물을 정부에 이전하는 방식
8. 입지계수
☞ 입지계수란 한 도시가 고용구조면에서 산업별로 전국 평균에 비하여 몇 %가 전문화되었는지를 판별하는 지수임.
☞ 입지계수의 공식은 ‘(A지역의 B산업의 고용자 수/A지역 전체 산업의 고용자 수)÷(전국 B산업의 고용자 수/전국 전체 산업의 고용자 수)’로 표시되고, 예시(기출문제)를 통해 연습하는 것이 좋음.
Q) 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지 계수로 볼 때 A도시가 B도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 사업인가?
전국 : 제조업 4,000명, 금융업 5,000명, 부동산업 1,000명 합계 10,000명
A도시 : 제조업 300명, 금융업 500명, 부동산업 200명 합계 1,000명
B도시 : 제조업 1,200명, 금융업 1,500명, 부동산업 300명 합계 3,000명
☞
- A도시 제조업 입지계수 : (300/1,000)÷(4,000/10,000)=0.75
- B도시 제조업 입지계수 : (1,200/3,000)÷(4,000/10,000)=1
- A도시 금융업 입지계수 : (500/1,000)÷(5,000/10,000)=1
- B도시 금융업 입지계수 : (1,500/3,000)÷(5,000/10,000)=1
- A도시 부동산업 입지계수 : (200/1,000)÷(1,000/10,000)=2
- B도시 부동산업 입지계수 : (300/3,000)÷(1,000/10,000)=1
부동산업의 경우 A도시가 B도시보다 입지계수가 커 B도시보다 특화되어 있음
