읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑲)
- 부동산 감정평가론(하)
감정평가 용어와 감정평가방식 등을 중심으로 학습합니다. 재조달원가, 감가수정액, 비준가격, 사정보정치, 환원이율 등에 대한 계산문제를 연습해두어야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑲)
- 부동산 감정평가론(하)
1. 감정평가방식과 감정평가에 관한 일반사항
☞ 가격(가치)을 산정하는 방식은 3가지가 있습니다. ① 어느 정도 비용이 투입되었는지와 관련한 비용성, ② 시장에서 얼마에 거래되는지와 관련한 시장성, ③ 물건을 사용함에 따라 향후 어느 정도의 수익이나 편익을 얻을 수 있는지와 관련한 수익성으로 나누어 생각해볼 수 있습니다. 감정평가방식도 이 3가지 측면으로 구분됩니다.
1) 감정평가방식
① 원가방식 비용성의 원리에 근거를 두며 가액을 구하는 방법을 원가법, 임대료를 구하는 방법은 적산법이라 함
② 비교방식은 시장성의 원리에 근거를 두며 가액을 구하는 방법을 거래사례비교법, 임대료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라 함
③ 수익방식은 수익성의 원리에 근거를 두며 가액을 구하는 방법을 수익환원법, 임대료를 구하는 방법을 수익분석법이라 함
2) 감정평가에 관한 일반사항
① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치로 결정함을 원칙으로 함. 다만, ㉠ 법령에 다른 규정이 있는 경우, ㉡ 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, ㉢ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성이 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있음
② 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜임
③ 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액임
④ 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 함. 다만, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있음
2. 감정평가방법① : 원가법
1) 원가법의 의의
① 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법임
② 원가법에 따라 산정된 가액을 적산가액이라고 함(적산가액=재조달원가-감가누계액)
2) 재조달원가의 개념 및 종류
① 재조달원가는 기준시점 현재 건축물을 신축하는 데 소요되는 투하비용을 의미함
② 재조달원가의 종류에는 복제원가(기준시점 현재 대상부동산과 동일하거나 유사한 자재를 사용하여 복제부동산을 재생산하는데 소요되는 물리적 측면의 원가)와 대체원가(기준시점 현재 기능면과 효용면에서 동일성을 갖는 부동산을 신규로 대치하는데 소용되는 효용 측면의 원가)가 있음
③ 재조달원가는 표준적 건설비용과 통상의 부대비용의 합으로 구성되고 표준적 건설비용에는 직접 공사비와 간접 공사비, 수급인의 적정이윤이 포함됨
계산문제 예시) 다음 건물의 ㎡당 재조달원가는?(단, 주어진 조건에 한함)
- 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡, 연면적 1,450㎡)
- 준공 당시의 공사비 내역
직접공사비 : 300,000,000원
간접공사비 : 30,000,000원
개발업자의 이윤 : 70,000,000원
공사비 계 : 400,000,000원
- 20년 전 건축비 지수 : 100, 기준시점 건축비 지수 : 145
☞ ㎡당 재조달원가를 구하기 위해서는 기준시점으로 시점수정 후 연면적으로 나누어야 함.
재조달원가를 구하면 400,000,000원 ×145/100÷1,450=400,000원이 됨
3) 감가수정의 의의와 감가의 요인
① 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미
② 물리적 감가요인에는 정상적인 이용에 의한 마모나 훼손, 정상적인 시간의 경과 등이 있음
③ 기능적 감가요인에는 설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 부족 및 능률의 저하 등이 있음
④ 경제적 감가요인에는 인근 지역의 쇠퇴, 부동산과 부근 환경의 부적합, 시장성의 감퇴, 대상부동산 자체와는 상관없이 어떤 외부적 힘에 의해 발생하는 가치손실분 등이 있음
⑤ 회계 목적의 감가상각은 취득원가에 대한 비용 배분 개념이고 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념임
⑥ 감정평가에서 감가수정을 할 때 내용연수는 경제적 내용연수를 기준으로 함
⑦ 회계 목적의 감가상각은 관찰감가법(감가액을 직접 관찰하여 구하는 방법)을 인정하지 않으나, 감정평가의 감가수정은 관찰감가법을 인정함
4) 감가수정의 방법
① 정액법
- 대상부동산의 감가형태가 매년 일정액씩 감가된다는 가정 하에 부동산의 감가총액을 단순한 경제적 내용연수로 평분하여 매년의 상각액으로 삼는 방법
- 매년 감가액 : (재조달원가-잔존가액)÷경제적 내용연수
② 정률법
- 대상부동산의 가치가 매년 일정한 비율로 감가된다는 가정 하에 매년 말 부동산의 잔존가액에 일정한 상각률을 곱하여 매년의 상각액을 산출하는 방법
- 매년 일정한 비율로 감가되므로 상각액은 첫해가 가장 크고 재산의 가치가 체감됨에 따라 상각액도 체감됨
- 정액법에 의한 연간 감가액은 일정하지만 정률법에 의한 연간 감가액은 체감(점차 줄어듬)함
계산문제 예시) 원가법에 의한 공장 건물의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
- 신축 공사비 : 8,000만 원
- 준공시점 : 2015년 9월 30일
- 기준시점 : 2017년 9월 30일
- 건축비지수 : 2015년 9월 100, 2017년 9월 125
- 전년 대비 잔가율 : 70%
- 신축 공사비는 준공 당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장 건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함
☞ 시점수정치 : 125/100=1.25
기준시점 재조달원가 : 8,000만 원 ×1.25=1억 원
적산 가액=재조달 원가 ×전년 대비 잔가율의 n제곱(n은 경과연수)이므로
적산가액은 1억 원 ×0.7 ×0.7=4,900만 원임
③ 상환기금법
- 상환기금법은 대상부동산의 내용연수가 만료되는 때에 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법으로 감채기금법 또는 적립기금법이라고 함
④ 관찰감가법
- 내용연수나 감가율의 산정 없이 대상부동산의 전체 또는 구성 부분에 대하여 실태를 조사하여 물리적·기능적·경제적 감가요인과 감가액을 직접 관찰하여 구하는 방법
- 관찰감가법은 감정평가사의 개별적인 능력이나 주관에 좌우되기 쉽고 외관상으로 관찰할 수 없는 기술적인 하자를 간과하기 쉬움
⑤ 분해법 : 대상부동산에 대한 감가요인을 물리적·기능적·경제적 요인으로 세분한 후, 이에 대한 감가액을 각각 별도로 측정하고 이것을 전부 합산하여 감가수정액을 산출하는 방법
⑥ 시장추출법 : 대상부동산과 유사한 사례부동산을 비교·조정하여 감가수정을 하는 방법
⑦ 임대료 손실환원법 : 감가요인이 존재하는 부동산과 그렇지 않은 부동산 간에 임대료의 차이가 있다고 보고 감가요인으로부터 발생하는 임대료 손실을 직접법 등으로 환원하여 감가수정을 하는 방법
계산문제 예시) 원가법에 의한 대상물건 기준시점의 감가수정액은?
- 준공시점 : 2009년 6월 30일
- 기준시점 : 2014년 6월 30일
- 기준시점 재조달원가 : 200,000,000원
- 경제적 내용연수 : 50년
- 감가수정은 정액법에 의하고, 내용연수 만료 시 잔존가치율은 10%
☞ 매년 감가액은 (2억 원-2,000만 원)÷50년=360만 원
감가누계액(감가수정액)은 360만 원 ×5년(경과연수) =1,800만 원
적산가액은 2억 원-1,800만 원=1억 8,200만 원임
3. 감정평가방법② : 적산법
1) 적산법의 의의
① 적산법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비(필요제경비)를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법임
② 적산임료=(기초가액×기대이율)+필요제경비
2) 필요제경비의 의미
① 임차인이 사용·수익 할 수 있도록 임대인이 대상물건을 적절하게 유지·관리하는 데에 필요한 비용을 말함
② 필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 등이 포함됨
③ 유지관리비란 대상물건의 유용성을 적정하게 유지하고 임료를 수입하기 위해 필요한 비용을 의미
④ 재산세, 수익자 부담금은 필요제경비에 포함됨
⑤ 필요제경비 중 결손준비비는 보증금 등의 일시금이 수수되어 있는 경우에는 결손준비비를 계상할 필요가 없음
4. 감정평가방법③ : 거래사례비교법
1) 거래사례비교법의 의의
① 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말함
② 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이고 설득력이 풍부함
③ 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용함
④ 거래사례비교법에 따라 산정된 가액을 비준가격이라 함
2) 적용방법
① 거래사례는 사정보정의 가능성, 시점수정의 가능성, 위치의 유사성, 물적 유사성을 고려하여 선택하여야 함
② 거래사례는 관계자의 특수한 사정 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않은 거래사례가 있으면 그것을 선택하고, 그렇지 못할 경우에는 시장가치로 사정보정을 하여야 함
계산문제 예시) 다음 사례부동산의 사정보정치는 얼마인가?
- 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음
- 표준적인 획지의 정상가격이 80,000원/㎡으로 조사되었음
☞ 사례부동산의 면적은 1,000㎡이고 100,000,000원에 구입하였으므로 100,000원/㎡임. 사례부동산은 대상부동산보다 20% 고가로 거래된 것임
따라서 사정보정치는 대상 부동산/사례 부동산=100/125=0.8 임
③ 시점수정은 거래사례자료의 거래시점 가격을 기준시점 가격으로 정상화하는 작업을 말하고 사례자료는 거래시점과 기준시점이 가까울수록 유용함
④ 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 함(위치의 유사성)
⑤ 거래사례는 대상물건과 상호 대체·경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 함(물적 유사성)
⑥ 부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신뢰성이 문제가 됨
계산문제 예시) 다음 자료를 이용하여 대상부동산의 비준가격을 구하면?
- 대상부동산(토지)은 면적이 900㎡이고 사례부동산(토지)보다 개별요인이 10% 우세하다.
- 사례부동산은 면적이 1,000㎡이고 기준시점 1년 전 200,000,000원에 거래되었다.
- 연간 지가상승률은 5%이다(단, 다른 조건은 사례부동산과 동일함).
☞ 대상부동산이 사례부동산보다 개별요인이 10%우세하므로 개별요인비교치는 110/100 임
1년 전에 거래되었고 연간 지가상승률은 5%이므로 시점수정치는 105/100 임
사례부동산의 면적은 1,000㎡이고 대상부동산의 면적은 900㎡이므로 900/1,000를 곱해주어야 함
따라서 비준가격은 200,000,000원 ×110/100 ×105/100 ×900/1,000=207,900,000원임
5. 감정평가방법④ : 임대사례비교법
① 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인의 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말함
② 임대사례비교법에 따라 산정된 임료를 비준임료라 함
③ 비준 임료=사례 임료 ×(사정 보정치 ×시점 수정치 ×지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 ×면적)
6. 감정평가방법⑤ : 공시지가기준법
① 공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 1. 비교표준지 선정, 2. 시점수정, 3. 지역요인비교, 4. 개별요인비교, 5. 그 밖의 요인 보정 순서에 따라야 함
③ 공시지가기준법 적용에 따른 시점수정 시 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행법 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가지수를 적용하여야 함
7. 감정평가방법⑥ : 수익환원법
1) 수익환원법의 의의
① 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법임
② 수익환원법에 따라 산정된 가액을 수익가액이라 함
③ 수익가액=순수익÷환원이율(단, 순수익=총수익-총비용, 환원이율=연간 할인율+자본회수율)
2) 환원이율 구하는 방법
① 시장추출법 : 대상부동산과 유사한 최근의 거래사례로부터 직접 자본환원율을 추정하는 방법
② 조성법(요소시장 구성방식) : 대상부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해 감으로써 자본환원율을 구하는 방법
③ 물리적 투자결합법 : (토지환원이율×토지가치구성비)+(건물환원이율×건물가치구성비)로 환원이율을 구하는 방법
④ 금융적투자결합법 : 저당투자자의 요구수익률(저당환원률)과 지분투자자의 요구수익률(지분환원율)이 서로 다르다는 데 착안하여 투자자본을 금융적 측면에서 구분하여 환원이율을 구하는 방법
⑤ 저당지분방식(Eiiwood법) : 매 기간 동안의 현금수지, 기간 말 부동산의 가치상승 또는 하락분, 보유기간 동안의 지분형성분(저당대부와 관련한 누적된 원금상환분)의 세 요소가 자본환원율에 미치는 영향으로 구성되어 있음
⑥ 부채감당법 : 저당투자자의 입장에서 부채감당률에 근거하여 환원이율을 구하는 방법(환원이율=부채감당률×대부비율×저당상수)
3) 환원이율 계산과 관련한 주요 공식
① 환원이율=순영업소득/부동산가치(가격)
② 순영업소득=유효조소득-영업경비(단, 유효조소득=가능조소득-공실 및 불량부채+기타소득)
③ 환원이율=부채감당비율×대부비율×저당상수
④ 부채감당비율 : 순영업소득/부채서비스액
⑤ 대부비율 : 부채잔금(융자액)÷부동산 가치
⑥ 저당상수 : 현재 갚아야 할 돈을 해마다 균등한 금액을 상환하려고 할 때 균등한 금액을 계산하는 수치
계산문제 예시) 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정 시 적용활 환원이율은?
- 순영업소득 : 연 30,000,000원
- 부채서비스액 : 연 15,000,000원
- 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%
- 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환
- 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177
☞ 부채감당률 : 순영업소득/부채서비스액=30,000,000원/15,000,000원=2
대부비율 : 40%
저당상수 : 0.177
환원이율=부채감당률×대부비율×저당상수=2×4×0.177=0.1416(=14.16%)
계산문제 예시) 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?
- 유효총소득 : 38,000,000원
- 영업경비 : 8,000,000원
- 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60%
- 토지환원이율 : 5%
- 건물환원이율 : 10%
☞ 순영업소득 : 유효총소득-영업경비=38,000,000원-8,000,000원=30,000,000원
종합환원이율 : (토지환원이율×토지가액비율)+(건물환원이율×건물가액비율)
=(5%×0.4)+(10%×0.6)=8%
따라서 수익환원법으로 평가한 가치 : 순영업소득/환원이율=30,000,000원/0.08=375,000,000원
8. 감정평가방법⑦ : 수익분석법
① 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법임
② 수익분석법에 따라 산정된 임대료를 수익임료라 함
③ 수익임료=순수익+필요제경비
9. 물건별 감정평가
① 토지를 감정평가할 때는 공시지가기준법을 적용하여야 하고 이 경우 대상토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하며 시점수정 등 필요한 조정을 하여야 함
② 건물을 감정평가할 때는 원가법을 적용하여야 함
③ 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 하고 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있음
④ 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목을 구분하여 감정평가하여야 하고 입목은 거래사례비교법, 소경목림인 경우에는 원가법을 적용할 수 있음
⑤ 산지와 임목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 함
⑥ 임대료를 감정평가할 때는 임대사례비교법을 적용하여야 함
⑦ 과수원을 감정평가할 때는 거래사례비교법을 적용하여야 함
⑧ 자동차를 감정평가할 때는 거래사례비교법을 적용하여야 함
⑨ 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 함
⑩ 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 함
※ 물건별 감정평가방법 요약
- 토지 : 공시지가기준법
- 건물 : 원가법
- 과수원 : 거래사례비교법
- 자동차 : 거래사례비교법
- 항공기 : 원가법
- 동산 : 거래사례비교법
- 임대료 : 임대사례비교법
10. 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정
① 3방식으로 의하여 구한 시산가액은 평가방식에 따라 달라질 수 있으므로 시산가액감정평가가격으로 확정하기 위해서는 시산가액 조정이라는 작업이 필요함
② 시산가액 조정이란 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임대료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말함
③ 시산가액조정은 평가 시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것임
④ 산술평균은 잘 사용하지 않고 각 방법에 의한 시산가액을 가중평균하는 방법이나 주된 방식에 의하고 부수방식으로 검토하는 방법을 사용함
⑤ 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격을 시간가액이라고 하고 시산가액을 감정평가가격으로 확정하기 위해서는 시산가액 조정이라는 작업을 함
⑥ 시간가액 조정에 사용된 확인자료는 대상부동산의 물적 확인 및 권리양태의 확인에 필요한 자료임
계산문제 예시) 다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?
- 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치) : 1.2억 원
- 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치) : 1.1억 원
- 임대료를 통해 구한 시간가액(가치) : 1.0억 원
- 시산가액 조정 방법 : 가중치를 부여하는 방법
- 가중치 : 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함
☞ (1.2억 원×50%)+(1.1억 원×20%)+(1.0억 원×30%)=1.12억 원
