[LIFEPLUS] 갭투자는 왜 문제가 됐을까?
머니멘터리
LIFEPLUS의 <머니멘터리>가 어렵게만 느껴지는 투자와 돈의 세계, 그 속의 숨겨진 흥미로운 이야기를 전해드립니다!
지난 6월 17일 정부가 스물한 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 화제가 된 건 이른바 ‘갭투자’ 방지 대책인데요.
전세자금 대출을 받아 투기지역 및 투기과열지역에 3억 원 넘는 주택을 사면 대출금을 즉시 회수한다는 내용입니다.
갭투자가 뭐길래 정부에서는 계속 막으려 하고, 부동산 투자자는 그 정책에 반대할까요?
오늘 머니멘터리의 주제, ‘갭투자와 부동산 대책의 관계’입니다.
전세만 있으면 1인 1갭투자?
갭투자를 이해하기 위해서는 먼저 전세에 대해 알아봐야 합니다.
강화도 조약을 맺은 1876년, 최초의 전세 제도가 탄생했습니다. 당시, 원산, 인천, 부산 등 사람이 몰려들던 개항지에서 각광받기 시작했습니다.
이유는 간단합니다. 집주인과 세입자의 이해관계가 절묘하게 맞아떨어졌기 때문입니다.
집주인의 입장에서는 집값의 절반 이상을 전세보증금으로 충당할 수 있고 세입자의 입장에서는 집값의 절반만 있으면 당장 살 집이 생기기 때문입니다. 물론, 계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있으니 금전적인 부담도 줄어드는 셈이고요.
이처럼 전세 제도가 유지되는 중요한 전제 조건은 바로 집값 상승입니다.
집주인의 입장에서 보자면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하지만, 차후 매매를 통해 시세 차익을 남길 수 있다는 점에서 전세는 무척 합리적인 투자 방법이 됩니다. 보증금이 마치 집 사는 데 보탤 무이자 대출처럼 느껴지는 것도 크게 무리는 아니죠.
다만, 부동산 시장의 상황에 따라 매매가(집값)와 전세가(전세 보증금)의 차이는 늘어나기도 때론 줄어들기도 합니다. 특히, 2010년 직후에는 전세가가 크게 오르면서 매매가와 비슷해질 정도가 되었는데요.
매매가와 전세가의 차액인 ‘갭(Gap)’에 해당하는 적은 현금만으로도 당장 부동산 투자에 뛰어들 수 있게된 것이죠. 바로 갭투자라는 단어가 등장하게 된 배경입니다.
물론, 이 투자 방식은 기본적으로 매매가가 오른다는 전제가 깔려있지만, 최악의 경우엔 매매가가 크게 하락해 집을 팔아도 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못할 수 있습니다.
이른바 ‘전세금 미상환 대란’이 일어날 수 있는 거죠.
이 경우 세입자는 집이 경매 처분되길 하염없이 기다려야 합니다. 실제로 부동산 경기가 침체된 작년 상반기에는 주택 경매 건수가 재작년에 비해 36.8% 증가했습니다.
갭투자의 종말 혹은 풍선 효과
정부는 이번 부동산 정책을 발표하며 ‘갭투자가 부동산 대책의 사각지대에 있어 집값 상승을 막기 어렵다’고 지적했습니다.
갭투자는 접근성 높은 재테크 방법 중 하나이지만, 부동산 투자 수요를 늘려 시장 전반에 집값 상승효과를 가져온다는 해석입니다. 갭투자 수요가 몰리면 인근 집값까지 함께 올라 실거주를 원하는 사람 입장에선 ‘내 집 마련의 꿈’이 멀어질 수도 있죠.
하지만 반대로 집값이 하락하면 앞서 말한 것처럼 세입자가 전세 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 그래서 이러나저러나 갭투자는 부동산 시장에 혼란을 주게 됩니다.
국토교통부의 자료에 따르면, 투기과열 지구의 30대 주택 매수자 중 34.9%는 구입 목적이 실거주가 아닌 ‘임대’입니다.
이번 7월부터는 전세 자금대출을 받아 투기지역 또는 투기과열 지구에 3억 원이 넘는 주택을 구입하면 전세 대출금을 즉시 회수합니다. 이런 현상을 막기 위해 기존 9억 원이었던 대출금 반환 조건을 3억 원으로 낮춘 것입니다.
지금까지 부동산 투자 시장은 정책의 사각지대를 찾아 끈질기게 살아남아 왔습니다. 이번 부동산 대책에 대해서도 ‘규제지역이 아닌 지역으로 갭투자 수요가 몰려 집값을 올릴 것’이라는 비판이 있고요. 변동성이 낮은 부동산 시장의 특성상 단기간에 변화를 기대하기 어려운 것도 사실입니다.
그렇다면 이번 정책은 과열된 부동산 시장을 식히고 실거주 수요자의 내 집 마련 부담을 덜어줄 수 있을까요?
<머니멘터리> 전체 영상은 LIFEPLUS 공식 유튜브 채널에서 확인해주세요!
Life Meets Life, LIFEPLUS
