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by LIFEPLUS Jul 14. 2020

[LIFEPLUS] 부동산 대책, 게임으로 공략하자!

금융타자연습

최근, 정부는 부동산 상승의 주범으로 꼽히는 갭투자를 막기 위한 새로운 대책을 발표했습니다.

한 번 보고는 이해하기 어려운 부동산 대책, 금융타자연습으로 배워볼까요?

Game Start!

1. 갭투자

갭투자는 시세 차익을 목적으로 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세 끼고 사들이는 투자 방식입니다. 예를 들어, 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억 5,000만 원일 경우, 전세를 끼면 오직5,000만 원으로도 집을 살 수 있는 거죠. 이후, 전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼 차익을 얻을 수 있습니다.

그러나 갭투자는 실거주 목적이 아닌, 투자 목적으로 주택을 구입하는 것이기 때문에 필연적으로 시장의 왜곡을 낳습니다. 이러한 문제를 바로잡기 위해 정부에서 대책을 꺼내든 거죠.

정부 발표에 따르면 7월 10일부터 갭투자를 위해 전세 대출금을 이용할 수 없게 됩니다. 전세 대출금으로 규제 지역 내 3억 원 초과 주택 구매 시 대출금이 회수되기 때문입니다. 또한 전세 대출금을 받지 않았더라도 규제 지역 내 주택 구매 시 실거주 요건이 강화되어, 차익을 노리고 1주택 이상 집을 구매하는 일이 어렵게 되었습니다.

2. 풍선효과

풍선효과는 어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 부분에서 문제가 발생하는 현상을 가리키는 말입니다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 것처럼, 문제가 되는 사안에 규제를 가하면 규제가 통하지 않는 경로로 우회하여 유사한 문제가 일어나는 현상이죠.

이를 부동산 시장에 대입하면 정부가 특정 지역에 부동산 규제를 가할 시, 그 외 지역의 부동산 가격이 오르는 현상을 뜻합니다. 강남 집값을 잡기 위해 재건축 아파트의 규제를 강화하자 투자 수요가 강남 외 지역으로 몰리면서 타 지역 아파트값이 상승한 것이 대표적인 사례입니다.

이번 부동산 대책은 풍선효과를 사전에 막기 위해 규제 지역을 폭넓게 설정했습니다. 최근 주택 매매 가격 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역이 조정대상지역으로 지정됐을 정도예요. 이번 조치로 부동산 시장에서 풍선효과가 줄어들 수 있을지 귀추가 주목됩니다.

3. LTV

LTV란 ‘Loan To Value’의 약자로, 주로 주택의 가치에 따른 대출 한도를 의미합니다. 예를 들어 LTV가 70%일 때 5억 원짜리 주택을 담보로 대출을 받고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 3억 5,000만 원(5억X0.7)이 되는 거죠. 언론이나 금융계에서는 주택담보대출 비율이라고 표현하기도 합니다.

LTV와 함께 뉴스에 자주 등장하는 단어가 바로 DTI인데요. DTI란 ‘Debt To Income’의 약자로, 금융부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 계산 비율입니다. 쉽게 말해 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는 단어로, ‘총부채상환비율’이라고 표현하기도 합니다.

따라서 정부의 부동산 대책은 LTV와 DTI 제한을 통해 투자금이 부동산으로 유입되는 걸 막고, 규제가 시행되는 지역을 넓혀 투기 수요와 심리를 위축시키는 목적이라고 정리할 수 있겠습니다.

4. 투기과열지구

투기과열지구는 해당 지역의 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 월등히 높아 정부가 투기 억제를 목적으로 관리하는 지구입니다. 주택에 대한 투기 수요가 늘면 주택 가격이 급등하고 청약 경쟁이 과열돼 무주택자 같은 실수요자의 부담이 커지게 되죠. 정부는 국민들의 주거 안정을 위해 부동산 시장이 과열되는 지역을 투기과열지구로 지정해 관리하고 있습니다.

현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 전 지역을 비롯해 경기도 대부분 지역, 인천 및 대전, 세종, 대구 일부 지역이 있습니다. (*자세한 지역 정보는 하단 참조)

위 지역에서 주택 구매를 원하는 사람은 각종 부동산 관련 규제를 받게 되는데요. 해당 지역 내 LTV와 DTI가 9억 원 이하 주택 구매 시 40%, 9억 원 초과 주택 구매 시 LTV가 20%로 제한되어 집을 담보로 빌릴 수 있는 대출금이 줄어들고, 부동산 전매제로 인해 일정 기간 매매와 증여를 포함한 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 금지됩니다.

투기과열지구 외에 정부가 부동산 투기 과열을 막기 위해 관리하는 지역으로 ‘투기지역’과 ‘조정대상지역’이 있습니다. 규제 방안은 주택 담보 대출을 막고, 분양권 전매제를 실시하는 등으로 유사하지만, 그 강도별 차이가 있는데요. 일반적으로 조정대상지역 < 투기과열지구 < 투기지역 순으로 규제 강도가 올라가고, 추가 규제가 적용되기도 합니다.

<*20.06.17 기준 투기과열지구>

- (서울) 전 지역
- (경기) 과천, 성남 분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)
- (인천) 연수, 남동, 서구
- (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성구
보다 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지를 통해 찾아보실 수 있습니다.
http://www.molit.go.kr/portal.do

갭투자를 비롯한 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 정책들, 조금 이해가 되셨나요?

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