#3주차 나에게 맞는 주택청약 전략 세우기

지금 내가 청약에 관심을 가져야 하는 상황이 맞나?

매거진 '나도 너희처럼 잘 살 수 있어' 의 세 번째 편입니다.

- '성공한 사람들이 하라는대로 하면, 진짜 나도 그들처럼 될 수 있을까?' 라는 물음으로 시작한 매거진입니다

- 크게 잃을 것도 없는 일상이기에 책/강연에서 나온 내용을 제 삶에 적용해 보고 변화 과정을 기록합니다.

- 제 상황에 맞는 전략을 찾고 실천하는데 초점이 맞춰져 있습니다. 저의 소소한 현황은 본 매거진 두 번 째 글(https://brunch.co.kr/@lifesettings/33)에서 확인하실 수 있습니다.

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1. 들어가며,

주택청약은 한 번 쯤 날을 잡아 정리하고 싶었다

철저히 내 주관적인 경험에 의존해 말하자면, 우리나라의 부동산 열풍은 한 번도 사그라든 적이 없던 것 같다. 주식이나 채권, 금 등 다른 자산 유형에 대한 관심이 지속적으로 커져왔다면, 부동산은 그냥 내가 어릴 때 부터 많은 사람들이 열망하고 관심을 가져 왔다고 생각한다(물론, 부동산 투자 관련해 이야기를 나눌 때면 대부분 '내가 돈만 있었다면' 이라는 말이 무조건 붙지만...).

부동산,

서울 중심에 좋은 아파트, 사회적으로 성공했다면 조그마한 건물 하나만 사 놓으면 그 이후 자손들은 소위 중산층의 삶을 살 수 있다는 부동산. 부동산 투자를 당장 하기에는 내가 모아 놓은 유동성 자산이 너무나 빈약하다 생각되기에 내 집 마련의 기초라 할 수 있는 '주택 청약'부터 확실하게 공부하고 가야겠다는 생각이 들었다. 우리나라 국민의 절반이 가지고 있다는 주택청약통장(https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210121/105029123/1), 나도 흐름에 따라 들긴 했지만 도대체 어떻게 활용하는 것이 좋은지, 무슨 전략을 짜야되는지 잘 알지 못하여 그냥 남들이 하는대로 급식비 내듯 몇 만원씩 자동이체 설정을 해 놓았을 뿐이다. 사실 잘 알지 못한다는 이유만으로 방치했다기 보다는 스스로 주택청약통장을 활용할 시기가 한참 남았다는 생각을 너무 강하게 가지고 있었기에 별 다른 생각이 없었던 것이라 할 수 있다.

정말 많은 성공한 이들이 주택청약에 대한 중요성을 강조하며, 지금 당장 청약을 할 계획이 아니더라도 자신신의 현재 상태를 아는 것은 정말 중요하기에 날 잡고 한 번은 공부해야 한다고 말한다. 나에겐 오늘이 그 날이다. 주택청약통장에 대한 정말 기초적인 개념과 유형 등은 이미 잘 정리되어 있는 글들이 많기 때문에, 나는 내가 헷갈렸던 부분에 집중하며 앞으로 내가 취해야 할 액션플랜을 결정해 보고자 한다.

* 현재 나의 상태

- 무주택자 아님(자가소유 세대주의 자녀, 세대분리 하지 않음)

- 투기과열지구(수도권) 거주 희망 (현재 서울 거주)

- 주택청약 가입기간: 2019년 ~ (24회 납부 이상)

- 주택청약 예치금액: 380+a (월 10만원씩 이체 중)

- 만 29세

2. 국민주택과 민영주택 중 무엇을 선택해야 할까?

정말 오로지 나만의 기우일 수는 있으나, 왠지 국민주택 보다는 민영주택을 선택해야 한다는 생각이 있었다. 민영주택이라 함은 자이, 푸르지오, 힐스테이트 등 내가 들어 본 아파트들이기에 (LH라고 크게 적힌 건물이 먼저 생각나는) 국민주택 보다 더 높은 가치를 지니고 있을 것이라 여겨졌기 때문이다.

국민주택 / 민영주택 청약, 이렇게 두 가지 유형으로 나눈 이유는 분명히 그 근거가 있을텐데 이번 기회에 내가 어떤 유형에 초점을 두어야 하는지 정해보고자 한다. 먼저, 각 주택별 개념과 1순위 조건을 알아보자.

[1] 국민주택

* 개념

- 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용 면적 85제곱미터(24평) 이하의 주택

- 국가나 지방자치단체의 재정 / 주택도시기금을 지원받아 건설, 개량하는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택

- 국가가 분양

** 1순위 조건(투기과열지구에 살기 희망)

전제: 정부가 제시한 소득기준/ 자산기준 등을 충족하는 이들 중,
1) 해당지역에 2년 이상 거주하는,

2) 무주택자로,

3) 5년 내 청약 당첨사실이 없고,

4) 청약 통장 가입기간이 2년 이상이며,

5) 24회 이상 납입을 한 자.

→ 경쟁이 있을 경우, 무주택기간이 길수록 유리하며 총납입액 및 납입횟수로 순위를 결정

납입횟수와 연체여부가 중요함

[2] 민영주택

* 개념

- 국민주택을 제외한 주택(깔끔하다)

- 우리가 주변에서 흔히 보는 아파트들

- 국민주택에 비해 분양가가 높음

- 민간이 분양

** 1순위 조건(투기과열지구에 살기 희망)

1) 해당지역에 2년 이상 거주하는,

2) 만 19세 이상의

3) 무주택 세대주 또는 1주택 소유자이고,

4) 5년 내 청약 당첨 사실이 없으며

5) 청약 통장 가입기간이 2년 이상,

6) 24회 이상 납입을 하고

7) 입주자 모집 공고일 전까지 지역면적별 기준예치금을 충족한 자. (한 번에 예치해도 됨)

가입기간과 예치금액이 중요함

FYI. 민영주택 청약예치금 (서울시 / 광역시)

(단위: 만원)

- 85제곱미터(24평) 이하 : 300 / 250

- 102제곱미터(30평) 이하 : 600 / 400

- 135제곱미터(40평) 이하 : 1000 / 700

- 모든면적 : 1500 / 1000

<결정했다!>

> 청약에 한 번 당첨되면, 실분양 여부와 상관 없이 5년 동안 청약 신청이 불가하고,

> 국민주택 분양 시 고려되는 신청자의 소득 수준 기준에 부합하지 못할 것으로 예상하며

> 미래를 생각할 때 향후 가족들과 함께 살 집의 면적은 85제곱미터 이상을 꿈꾸고 있기에

[2] 민영주택을 타겟으로 잡겠다.

3. 민영주택 일반공급에서 내가 노려야 할 청약유형은 무엇일까?

어감이 아직까지 적응되지 않지만 나는 '투기과열지구'에 살기를 희망하기 때문에, 이 기준을 기본적으로 적용하며 차후 내용을 풀어나가고자 한다.

민영주택은 가점제와 추점제를 실시한다.

투기과열지구의 경우, 85제곱미터 이하에서는 100% 가점제로 모집을 하며 면적이 85제곱미터를 초과하면 가점제와 추첨제를 반반씩 나눠 진행한다.

[1] 가점제

가점제는 말 그대로 기준표에 따라 점수를 매겨 가장 높은 순서대로 분양권을 주는 유형이다. 부양가족 인원 35점, 통장 가입기간 17점, 무주택기간 32점으로 총 84점으로 구성되는데, 요즘 서울 청약 당첨자 평균 가점이 61점 이상인 것을 볼 때 나는 가망이 없다. 부양가족 수 2명(15점)을 기준으로 무주택 10년 이상(22점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)을 채워야 54점인데 이제 막 30살이 된 미혼자는 가뿐하게 마음을 접을 수 있다.

(출처: https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200615/101516815/2)

FYI. 본인 청약가점 확인하러 가기

주택도시기금(http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0801/FP08010401.jsp)

[2] 추첨제

추첨제는 말 그대로 자격기준에 부합하는 인원들 중 무작위로 추첨하는 유형이다.

<결정했다!>

> 가점제로 될 수 있는 가능성이 너무 낮고,

> 생애최초 특별공급 대상자에 포함되지도 않기에,

추첨제 당첨을 목표로 방향을 잡겠다.

FYI. 나와 가점제가 얼마나 안 친한지 더 알아보기

1) 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 등 선호 지역에서는 올 들어 평균 커트라인이 60점을 훌쩍 넘었다. 30대 청약자는 세대원이 5명 미만이면 당첨되기 힘들다.

(출처: https://www.hankyung.com/realestate/article/2020112934031)

2) ‘청약가점 69점’은 무주택기간 15년 이상으로 32점 만점, 청약통장 가입 15년 이상으로 17점 만점을 받고 배우자와 자녀 2명 등 부양가족 3인(35점 만점에 20점)이 있는 경우에 획득하는 총 점수로, 장기간 무주택을 유지하며 청약을 기다려온 40~50대 세대주라야 확보 가능한 가점이다.

(출처: https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/918620.html#csidxcbb6451ed03d73d82ce462a7478e907 )

FYI. 2021년 공공분양도 추첨제 시행

2021년부터 전용 85㎡ 이하 공공분양에 대한 추첨제도 실시된다.

이전에는 전용 85㎡ 이하 주택의 공공분양 일반공급은 100% 순차제를 적용했다. 순차제는 3년 이상 무주택자 중에서 저축 총액이 많은 신청자를 뽑는 방식이다. 이는 청약저축 납입액이 많은 50대 이상이 유리한 구조이다. 왜냐하면 공공분양의 커트라인은 보통 2000만원 초반인데, 매월 최대 인정 납입금액이 10만원이기에 최소 19년 이상은 납입해야 합격선 안에 들어간다는 말이기 때문이다.

실거주자 주거지역 보장을 위해, 앞으로는 전용 85㎡ 이하 주택 공공분양 일반공급 중 30%를 추첨제로 분양한다. 단, 3년 이상 무주택가구 구성원만 추첨제에 참여할 수 있다. 즉, 만 32세 이상부터 가능하다다(무주택기간은 만 30세(세대분리 필수)부터 카운트 되기에).

4. 청약 신청은 언제부터 실천에 옮겨야 하나?

자금을 얼마나 확보한 후 신청해야 하지?

내가 가진 청약 통장이 1순위가 되었다 하여, 보이는 모집공고마다 무턱대고 신청하면 정말 큰일이 날 수 있다. 청약에 일단 당첨된다면 실계약과 상관 없이 5년동안은 청약신청 자체를 못하기 때문에 서울 청약당첨이 아무리 로또의 확률이라 하더라도 신중하게 시기를 결정해야 한다.

(참고: "청년주택 당첨되고도 입주 포기, 왜?" http://www.sisacast.kr/news/articleView.html?idxno=31865)

무작정 당첨을 위해 달려가는 것이 아니라, 당첨이 됬을 때 내가 실제 계약을 맺을 수 있는 지불능력이 있는지를 먼저 살펴보아야 한다.

주택청약 당첨이 되면,

1) 계약금 납입

2) 중도금 납입

3) 잔금 납입

4) 취득세 납입

순으로 어마어마한 비용지출 퍼레이드가 시작된다. 청약 모집공고에 각 단계별 금액과 납기일이 기재되어 있으니 자금을 현실적으로 확보할 수 있는지를 먼저 고려한 후 청약에 신청해야 한다. 특히, 나와 같이 엔젤펀드(from 부모님)가 불가능한 사람일수록 더 현실적으로 접근해야 할 필요가 있다.

1) 계약금의 경우, 아파트에 따라 다르지만 투기과열지구의 경우는 히스토리상 점차 15%~20%로 형성되어 가고 있는 것 같다. 계약금은 집단대출이 불가능하고 당첨발표일로부터 몇 일 차이 나지 않게 납기를 정해주기에, 당첨자가 현금으로 안전하게 확보하고 있어야 한다. 안전하게 20%정도는 가지고 있는 것으로 하자.

2) 중도금은 전체 매매 대금의 40~60% 금액으로, 보통 6번에 나누어 납부하게 된다. 중도금은 규모가 크게이 주택도시보증공사 또는 서울주택도시공사가 보증을 서고 제공하는 은행의 집단대출로 마련이 가능하다. 헌데, 분양가 9억원 이내의 아파트에 한해서만 대출이 가능하고, LTV / DTI 비율이 정해져 있기에 전액을 모두 건설사 대출로 충당할 수는 없다.

투기과열지구의 LTV / DTI 비율은 모두 40%이다.

FYI. LTV? DTI?

* LTV(Loan to Value, 주택담보인정비율)

= 매매대금 중 대출로 충당할 수 있는 비율 (ex. 5억 주택의 LTV가 50%라면, 최대 2억 5000만원 대출 가능)

* DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)

= 연간 소득 중 대출 상환금 및 이자가 차지하는 비중, 원리금 상환액 비율이 대출자 연봉의 특정 %가 넘지 않는 선에서 대출 가능(연봉 6000만원, DTI 50%라면 연간 이자 및 원리금 상환액이 3000만원 이하인 범위에서 대출 가능. 단, 기간을 늘려 대출 총액은 늘릴 수 있음)

그렇다면 내가 받을 수 있는 최대 대출액과 이자율을 계산해보자.

보다 정확한 그림을 그려보기 위해, 실제 평균 분양가로 계산해 보자.

권역별 민간아파트 평균 분양가격

(출처: https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210115/104942412/1)

위 평균 분양가격에, 추첨제가 적용되느 가장 작은 면적인 103제곱미터를 곱하면 평균 분양가를 구할 수 있다. 각 분양가별로 중도금 대출이 가능한 최대금액과 연간 이자액을 계산해보자.
(분양가의 30% 정도 되는 잔금을 가지고 있는 현금으로 낼 수 있다는 극강의 긍정적인 상황을 가정한다)

- 서울: 882,298,000 (약 8억 8천만원)

→ 대출가능액: 352,919,200‬원 / 이자(3.8% 적용): 1,117,577원(월)

- 수도권: 607,803,000 (약 6억 1천만원)

→ 대출가능액: 243,121,200‬원 / 이자(3.8% 적용): 769,883원(월)

이자로만 매월 백만원씩 내야된다는 사실을 알게 되었다.

충격적이다.

3) 잔금은 분양가의 30%내외 금액으로, 중도금 대출을 받았다면 추가 대출이 어렵기에 현금으로 확보해 두는 것이 좋다. 개인 대출로 잔금 납입 후 전세로 원금 상환, 주택담보대출 전환 등 방법이 있기는 하지만 수습이 어려운 경우가 생길 수도 있으므로 현금으로 확보하는 것을 목표로 한다.

4) 마지막으로, 취득세는 내가 집을 실제로 계약할 무렵 세율이 달라질 수 있으므로 지금 여기에 적지는 않겠다.

<결정했다!>

이자율이 앞으로도 내려갈 것이라 가정하고, 대출을 최대한도까지 받는다고 하더라도 내가 안전하게 가지고 있어야 하는 현금성 자산은 서울: ‭529,378,800‬원 / 수도권: 364,681,800‬ 원이다.

매월 100만원 이상 이자+원금 상환 고정지출이 발생하는 상황이 펼쳐지는 것을 기대하며 모아야 되는 돈이 5억과 3억이다.

청약 신청은 지금 할 때가 아니다. 일단 돈을 모아야 한다.

5. 앞으로의 계획

: 매월 10만원 자동이체. 끝

가점제로 당첨될 확률이 거의 없는거나 마찬가지이기에 추첨제로 방향을 잡았으나, 이 또한 사전에 가지고 있어야 할 현금액이 상당하다는 것을 함께 알아보았다. 현 단계에서 '청약 전략'을 세운다는 것은 사실상 의미가 없어 보인다. 아직 민간분양 예치금도 채우지 못한 상태이기에, 매월 10만원씩 자동이체로 조금씩 쌓아가려 한다. 기한은 최대 기준액인 1500만원이 주택청약통장에 보일 때까지.

뭔가 대단한 계획을 세울 수 있을 것이라 기대하며 자료를 취합하였으나, 이것이 현재 내가 할 수 있는 최선의 방법인 것 같다. 어찌보면 정말 확실한 전략이 나온 것이라 볼 수도 있겠다.

+) 주택청약 제도는 무주택자에 대한 주택공급, 즉 실거주 주택 공급 확대가 목적이다. 따라서 무주택자일 경우 여러 기준에서 우위를 점할 수 있기에 무주택 신분 유지는 청약 신청 시 유지하는 것은 필수요건이라 할 수 있다. 청약 당첨 전 주택을 매매했더라도 청약신청일 기준 과거 3년 동안 무주택자였다면 무주택자 신분이 인정되므로, 실거주 또는 투자 목적으로 부동산을 매입하였더라도 청약 계획일이 다가온다면 전세로 전환하도록 하자.

<계속>