원리를 찾아라!
부동산투자 기준 하나면 충분합니다.
부동산 투자는 왜 이렇게 어렵고 복잡할까요?
몇백만 원 들여 강의도 듣고, 시세조사도 권리분석도 다 해봤는데 정작 투자는 망설여질 때가 많습니다.
혹시 성과 없이 1년 넘게 공부만 하고 계시진 않나요?
저도 그랬습니다.
하지만 문제는 공부가 부족해서도, 의지가 약해서도 아니었습니다.
단지 투자 기준이 하나로 정리되지 않았기 때문입니다.
저는 이 기준 하나로 3년 동안 상가 11개를 직접 낙찰받았고, 그 기준을 수강생에게 적용한 결과 6주 만에 단독 낙찰, 월 100만 원 현금흐름이라는 성과도 만들어졌습니다.
오늘은 제가 사용하는 이 기준 하나를 소개합니다.
바로 임차인입니다.
'누가 이 공간을 사용하고 있는가?'
1. 임차인은 지금 이 공간의 필요를 증명합니다.
입지는 괜찮은데 왠지 확신이 안 서는 느낌.
이런 경험 있으셨을 겁니다.
그래서 시세조사를 더 해보고, 권리분석도 다시 하죠. 그런데도 결정은 더 어려워집니다.
왜일까요?
우리는 부동산의 미래를 먼저 보려 하기 때문입니다.
시세는 기대를 반영하지만, 임차인은 지금의 필요를 보여줍니다.
누군가 이 공간에 월세를 내고 있다는 건, 이미 이 공간이 돈을 지불할 만큼 필요하다는 뜻입니다.
임차인이 있는 상가는 지금 바로 수익을 만들어내고 있는 자산입니다.
공실을 보면 많은 분들이 걱정합니다.
“사람이 없다는 건 뭔가 문제 있는 거 아닐까?”
“괜히 잘못 샀다가 공실 길어지면 어쩌지?”
하지만 공실은 실패가 아니라 아직 조건이 맞춰지지 않은 상태입니다. 조건을 바꾸면 채워질 수 있는 공간입니다.
저는 처음엔 임차인이 있는 상가만 집중 분석했고,
임차인과 재계약을 하여 안정적인 수익을 만들었습니다.
핵심 기준:
이 공간에서 누군가가 돈을 벌고 있는가?
이 기준이 투자 판단을 훨씬 명확하게 만들어 줍니다.
2. 임차인은 미래 수익의 ‘방향’을 보여줍니다
상가투자의 목적은 월세 수익입니다.
그래서 우리는 자연스럽게 수익률부터 계산하죠.
하지만 월세는 숫자이고, 임차인은 흐름입니다.
같은 월세 200만 원이라도 3개월 후 나갈 임차인인지,
3년 이상 남을 임차인인지에 따라 투자 가치가 완전히 달라집니다.
그래서 저는 항상 먼저 이 질문을 던집니다.
이 업종은 이 자리에서 오래갈 수 있는가?
이 임차인은 실제로 돈을 벌고 있는가?
이 월세는 감당 가능한 수준인가?
높은 월세보다 중요한 건 떠나지 않는 임차인입니다.
저는 임차인의 90%가 학원 업종입니다.
수학, 피아노 같은 학원은 경기에 덜 민감하고,
장기 임대가 가능해 현금흐름이 안정적입니다.
상권 분석이 어렵다면
해당 건물의 상층부에 학원이 있는지를 먼저 살펴보세요.
이만큼 실사용 수요를 보여주는 지표는 없습니다.
3. 임차인을 보면 ‘리스크’가 먼저 보입니다
상가투자의 가장 큰 리스크는
공실, 월세 미납, 경기 악화입니다.
그런데 이 리스크는 대부분
이미 임차인 안에 신호가 들어 있습니다.
업종은 유행을 타는가, 생활형인가?
브랜드는 SNS나 리뷰에서 어떤 평을 받는가?
매출은 안정적인 업종인가?
자주 바뀌는 업종인가?
이 질문에 대한 답이 불안하다면
그건 미래의 리스크가 아니라 지금 드러난 리스크입니다.
예를 들어
제가 전국 상가 임장을 다닐 때,
탕후루 매장이 없는 곳이 없을 정도였습니다.
그런데 지금은 거의 다 사라졌습니다.
유행 업종은 빠르게 몰려들지만
수익 구조가 불안정해 가장 먼저 빠져나가는 업종입니다.
무인점포도 마찬가지입니다.
낮은 임대료 때문에 들어오는 경우가 많고,
브랜드 지속성은 기대하기 어렵습니다.
반면, 교육, 의료, 생활 밀착형 업종은
지속 가능성이 높고, 경기 변동에도 잘 버팁니다.
초보 투자자가 가장 많이 하는 실수는 이렇습니다.
“나중에 임차인만 잘 구하면 되지.”
“일단 싸니까 괜찮겠지.”
“문제 생기면 그때 가서 생각하지 뭐.”
이렇게 생각하는 순간,
리스크는 미래의 문제가 아니라 현실이 됩니다.
저는 부동산을 볼 때 이렇게 생각합니다.
이 임차인이 나간다면, 그다음 임차인은 누가 들어올 수 있을까?
지금 임차인 한 명이 아니라, 이 자리를 선택할 수 있는 사람의 범위를 봅니다.
그래서 저는 입지, 시세, 수익률보다 가장 먼저 임차인을 봅니다.
결론: 기준이 단순하면 판단도 단순해집니다
부동산 투자가 어려운 이유는
공부가 부족해서도, 의지가 약해서도 아닙니다.
기준이 너무 많아서입니다.
하지만 저는 이 질문 하나로 기준을 정리했습니다.
이 공간을 실제로 누가 사용하고 있는가?
그 사용의 필요는 앞으로도 지속될 수 있는가?
이 질문만으로
시세조사, 권리분석, 입지 판단이
놀라울 정도로 명확해졌습니다.
강의라는 것이 커리큘럼상 많은 내용을 담아야 하다 보니 핵심은 뒤로 밀릴 때가 있습니다.
하지만 저는 이 기준 하나에 집중했습니다.
그 결과, 수강생이 6주 만에 단독 낙찰을 받았고,
학원 임차인과 재계약을 통해 월 100만 원의 현금흐름을 만들었습니다.
FAQ
Q1. 공실 상가는 무조건 피해야 하나요?
A. 아닙니다. 조건을 바꾸면 채워질 수 있는 공간입니다. 공실은 실패가 아니라 기회입니다.
Q2. 임차인이 바뀌면 기존 계약 조건은 어떻게 되나요?
A. 대부분 새 계약을 체결합니다. 이때 임대료나 조건을 유리하게 조정할 수 있습니다.
Q3. 어떤 업종이 리스크가 낮나요?
A. 학원, 병원, 약국, 편의점 같은 생활밀착 업종이 비교적 안정적입니다.
Q4. 시세조사, 권리분석은 안 해도 되나요?
A. 기본 조사는 필요하지만, 임차인을 먼저 보면 판단이 훨씬 빠르고 명확해집니다.
Q5. 초보도 이 기준 하나로 바로 투자 가능할까요?
A. 가능합니다. 제 수강생 중 6주 만에 단독 낙찰한 사례도 있습니다.
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