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브런치북 옥탑방 흙수저가 뛰어든 부자 게임 26화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 부자훈련소장 Feb 14. 2021

대출은 많이 받을수록 좋은가?

투자와 실력

우리나라에는 예전부터 대출을 터부시 하는 문화가 있었습니다. 물론 지금은 많이 바뀌었습니다. 고금리 시절, 연대보증 제도가 있었고 이로 인한 사회적 문제가 많았었죠. 윗 세대에서 경험한 이러한 대출의 문제점이 대출에 대한 부정적 편견을 낳았고, 은연중 이러한 편견이 자녀에게 그대로 교육, 세습되어 지금도 많은 이들에게 이어져오고 있습니다.

물론 이러한 편견이 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 그 당시에는 대출로 발생된 문제점을 직접 경험하거나 주위 사람을 통해 간접 경험을 한 사례가 많았기 때문에 많은 이들에게 유용하게 작용했습니다. 편견이 아니라 오히려 지혜였죠.

하지만, 세상은 변화했습니다. 저금리 시대, 대출과 관련한 금융 제도는 상당히 보완되었고 또한 많은 발전을 이루었습니다. 연대보증 제도 또한 폐지되었습니다. 그리고 공공연하게 돈이 돈을 버는 세상이 되었죠.

대출은 신뢰의 대가입니다.

친구 간에도, 가족 간에도 돈을 빌린다는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 특히 그 금액이 커지면 커질수록 쉽지 않습니다. 돈을 빌려주는 순간부터 갑이 아닌 을이 되는 것과 같은 기분을 들게 만듭니다. 친구나 가족 간에 절대 돈거래하지 말라는 말도 있습니다. 많은 분들이 차라리 돈을 주라고 이야기하죠.

은행에서 돈을 빌려준다는 것은 채무자의 신용을 믿고 돈을 준다는 것입니다. 물론 담보 대출도 있지만 그 담보마저 채무자의 신용을 나타내는 직접적 지표입니다.

그렇다면 우린 투자자의 입장에서 생각해 봐야 합니다.

대출을 받을 것인가 말 것인가. 대출을 받는다면 어느 정도까지 받아야 되는가. 금액 수준은 담보에 대한 비율은. 구체적 대출 방식 및 각종 옵션까지.

금융과 투자를 공부해 보신 분이라면 레버리지 효과에 대해서 이미 알고 있으실 것입니다. 자기 자본뿐만 아니라 타인 자본을 활용하여 수익률을 높이는 것이죠. 수익률이 높아진다는 것은 반대로 위험률이 높아진다는 것과 같기도 합니다.

대출을 받는다는 것은 위험이 있습니다. 그럼에도 우리 현실은 대출을 받지 않을 수 없는 상황이죠. 그렇다면 대출을 받는다면 어디까지, 얼마나 받을 것인가?

부동산을 예로 들어보겠습니다.

자기 자본 2억이 있습니다.

A라는 아파트는 2억입니다. B라는 아파트는 4억입니다. C라는 아파트는 6억입니다.

우린 선택해야 합니다. 대출 없이 A로 갈지, 50%의 대출을 받고 B로 갈지, 최대한 끌어 C로 갈지.

A는 대출이 없습니다. 대출에 대한 위험도 없겠죠. 하지만 B와 C의 상승분을 A로 따라가기 힘들 가능성이 매우 높습니다. 투자금에 자체가 다르죠.

B부터는 대출에 대한 위험이 있습니다. 원리금 상환이 들어옵니다. 무엇보다 이자비용을 감당해야 합니다. C는 B보다 감당할 양이 2배로 늘어납니다.

무엇을 선택할 것인가?

여러분도 눈치채셨겠지만, 지금 주어진 선택지만으로는 답을 할 수 없습니다. 너무나 많은 정보가 생략되어 있죠. 여기서 생략된 정보 중 가장 핵심은 대출 이율과 투자 수익률입니다.

몇 %로 대출을 받을 수 있는지, 그리고 투자를 했을 경우 몇 % 의 투자 수익을 올릴 수 있는지. 만약, 3%의 이율로 대출을 받았는데, 1년 뒤 투자수익률이 3%에 미치지 못한다면 투자자산의 가치가 상승했더라도 이는 손해일 것입니다. 반대로 투자수익률이 3%를 넘어선다면 성공적인 투자가 되겠죠.

그렇다면 우린 어떻게 해야 하는가.

그렇습니다. 대출 이율, 자금 조달 비용 이상의 투자 수익을 거두어야 합니다. 위의 예시에서는 3%를 초과하는 수익을 올릴 수 있어야 합니다. 만약 자금 조달 비용(대출이자) 이상의 투자 수익을 올릴 있다면 대출금액이 커지면 커질수록 수익은 비례하여 계속하여 커질 것입니다. 이론적으로는 무한대에 가까워질 수도 있겠죠.

이것은 무엇인가요? 이것은 실력입니다. 투자 실력.

대출 이자, 자금조달 비용 이상의 수익을 창출해 낼 수 있는 실력. 그리고 그 실력이 높아지면 높아질수록 투자에 대한 확신 수준이 높아집니다. 투자에 대한 확신 수준이 높아지면 질수록 투자 금액을 키울 수 있습니다. 실력은 곧 확신이고, 이는 곧 안정성을 나타내기에 투자 금액으로 이어집니다.

실력이 있다면 대출이 두렵지 않을 것입니다. 오히려 더 많은 대출을 받지 못하는 것이 아쉬울 것입니다. 지금 당장 조금이라도 더 많은 대출을 받는다면, 더 많은 돈을 벌 수 있는 것이 눈에 보이기 때문이죠.

미래를 알 수 없습니다. 하지만, 미래를 높은 확률로 그릴 수 있는 것은 실력입니다. 남들이 알아내지 못한 정보에 더 가깝게 접근하고 그 정보의 신뢰성을 높이는 과정이 실력입니다.

'과거로 돌아간다면 어디에 투자했어야 하는데.. '하고 아쉬워하는 분들이 많습니다. 하지만 그 당시 투자를 할 수 없었던 것은 지금 이 순간을 알 수 없었기 때문입니다. 본인의 소중한 돈을 투입할만한 확신이 없었던 것이죠. 그럼에도 불구하고 그 당시 대출까지 받아 가며 본인의 자산을 투입한 분들은 공부하고 또 공부한 사람들입니다. 누군가에게 조언을 받았을 수도 있겠지만 그 조언까지 참고하여 결정할 수 있는 실력과 결단력이 있는 사람들인 것이죠.

그렇습니다. 갭 투자의 원리도 이와 같습니다. 월세를 받지 않고 전세를 받고 투자를 할 수 있는 것은 자산 가치 상승에 대한 확신이 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 무이자의 전세로 자금을 조달하여 투자를 지속할 수 있었던 것이죠. 확신이 있는 투자자에게는 전세를 낀 매매가 황금알을 낳는 거위였던 것입니다. 이것이 갭 투자의 한 가지 비밀입니다.

은행도 마찬가지입니다. 은행은 더 확실한 사업구조를 갖고 있습니다. 은행에게 있어 예금은 비용이고, 대출은 수익입니다. 예금 금리보다 낮은 이율의 대출은 없죠. (그래서 은행은 부자들에게 더 많은 돈을 대출해 주려고 노력합니다. 채무불이행 등 위험에서 회피하여 더 확실한 수익이 기대되기 때문이죠. )