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계정을 잊어버리셨나요?

by 부자훈련소장 Feb 11. 2021

부동산은 모아가는 것

황금알을 낳는 거위

부동산과 관련하여 많은 이야기를 했습니다. 많은 분들의 문의도 있었습니다. 주위 지인들과도 많은 대화를 했고요. 부동산과 관련한 이야기의 중심은 대부분 투자 관점이었습니다.

'무주택자에서 유주택자가 되거나, 유주택자지만 더 많은 부동산을 보유하거나, 현재 주택에서 더 좋은 상위 주택으로 교체하거나, 상업용 건물, 토지 등 주택 외 자산으로 다변화하거나'

이번엔 조금 다른 이야기를 해보겠습니다. 갖고 있는 자산을 처분, 매도하는 것에 대한 이야기입니다. 수익 실현, 본전, 손절, 탈출, 출구전략 등 다양한 단어로 표현될 수 있겠네요.

여러분은 보유하고 계신 부동산이 있으신가요?

만약 있으시다면 언제 매도하실 예정이신가요?

혹시 보유하고 계셨었다면 매도는 어떤 이유로 하셨나요?

잠깐, 제 이야기를 해보겠습니다.

처음 부동산 투자를 시작했을 때입니다.

무주택자, 신혼부부.

갖은 돈은 얼마 없었고, 현금흐름도 넉넉하지 않았습니다. 집을 구입하고 싶었지만 구입할 돈이 없었습니다. 대출을 받아야 했지만 대출을 두려워했습니다. 또한 그렇게 교육받고 살아왔습니다. 청약에 당첨되길 기원하며 매번 청약에 넣었지만, 번번이 실패의 아쉬움을 삼켰었죠. 특별공급 대상자였지만 결과는 마찬가지였습니다. 1.5 : 1의 경쟁률에서도 떨어진 적이 있었습니다.

이후 첫 집을 구입하기까지 정말 많은 일이 있었습니다. 중간에 부동산 시장을 보는 관점을 바꾼 계기도 있었고요. 첫 부동산 계약을 할 때, 너무 떨렸습니다. 수억 원의 계약서에 도장을 찍고, 수백만 원의 중개 비용을 냈습니다. 떨어지면 어떡하지 걱정도 많이 했습니다. 조금이라도 아끼기 위해 소형평수, 그리고 저층을 선택했습니다. 평수가 조금 작더라도, 층이 조금 낮더라도 사는 데는 지장이 없다고 배우자와 함께 서로를 위로했습니다.

이후 1~2년 정도 지났을 때, 수천만 원의 시세가 상승했습니다. 정말 기뻤죠. 배우자와 함께 맛있는 음식을 먹으면서 그때 집을 사길 잘했다고 서로 칭찬했습니다. 물론 그 안에 불안함도 있었습니다. '집값이 떨어지면 어떡하지? 단기간에 수천만 원이 올랐는데, 이거 거품 아닐까?' 만지지도 못한 평가이익에 기뻐했고, 지레 겁먹었습니다. 주변에서 거품이라는 이야기가 나오면 겉으론 웃으면서도 속으론 걱정했습니다. 대출을 많이 받았기 때문에 더 두려웠습니다. 부동산을 투자해본 경험도 없었고, 모든 게 처음이었죠.

뉴스에서 집값을 잡는다고 매일 보도가 나왔습니다. 고민했습니다. 배우자에게 이야기했죠. '이러다 정말 집값 떨어지면 우리 큰일 난다. 지금이라도 팔고 더 저렴한 곳으로 이사 가자.' 너무 안전을 추구한 걸까요? 아니면 바보일까요? 전 과감하게 집을 매도했습니다. 그리고 더 저렴한 곳을 구입했습니다.

제 인생 첫 투자이자 첫 집이었습니다. 처음으로 가치 상승을 누리게 해 준 곳입니다. 볼 때마다 기분이 너무 좋았죠. 하지만, 지금은 가장 뼈아픈 추억이 되었습니다. 정말 큰 교훈을 얻게 해 준 곳이죠.

제가 해당 아파트를 매도한 뒤, 가격은 더 가파르게 상승했습니다. 제 근로소득으론 도저히 상상할 수 없는 금액이 상승했습니다. 5~10년 동안 저축해야 할 돈이 1~2년 만에 상승했습니다. 돈을 잃진 않았지만 가만히만 있어도 가질 수 있던 자산 이익이 사라진 것이죠. 물론 대체재로 구입한 곳도 가격이 상승했습니다. 그래도 첫 집 비교할 바는 아니었죠. 전 정말 많은 것을 깨달았습니다. 이후 경제, 부동산과 관련한 공부를 더욱더 심도 있게 매진하였습니다. 이론과 경험이 접목되었죠.

이 모든 것을 가장 확실하게 표현할 수 있는 문장은 다음과 같습니다.

'황금알을 낳는 거위의 배를 가르지 말라.'

모든 사례를 일반화할 수는 없습니다. 하지만, 자본주의를 관통하는 기본 원리와 원칙은 변하지 않습니다.

그중 하나의 원칙은 보유하고 있는 좋은 자산을 처분하지 않는다는 것입니다.

좋은 자산이란 무엇일까요? 전에 생산 수단(=좋은 자산)에 대해 이야기한 적이 있습니다.

여러 생산 수단이 있습니다. 부동산도 대표적인 생산 수단 중 하나입니다. 특히, 입지가 좋은 부동산은 탁월한 생산 수단입니다. 영구불멸, 추가적인 공급이 불가능한 유한성.

굳이 서울이 아니더라도 집 앞 번화가 코너에 작은 부동산이 있다면? 상상해 보셨나요?

아파트도 마찬가지입니다. 훌륭한 입지의 좋은 아파트라면 변동이 올 수 있지만 큰 그림으로 보면 작은 파도에 불과할 것입니다. 단기간에 시세가 상승했다고, 해당 시세차익을 지금 바로 누리는 것이 중요할까요?

저는 생산 수단, 좋은 자산은 모아가는 것이라고 생각합니다. 그리고 앞으로 이런 좋은 자산을 모아가는 것은 더 중요해질 것입니다.

세상이 변했습니다.

소수의 자본가와 부자가 독점하던 부의 비밀이 공개되었습니다. 그리고 빠르게 퍼져나가고 있습니다. 이제 사람들이 알게 되었습니다. 자본주의와 경제의 원리가 무엇인지. 어떻게 하면 부자가 되는지. 내가 지금 무엇을 절약하고, 무엇에 투자해야 하는지. 무엇을 모아가야 할지.

경제 위기는 자본가에게 큰 기회였습니다. 좋은 자산들을 저가에 매수할 수 있었죠. 경제 위기마다 다수의 서민들은 보유하고 있는 좋은 자산, 생산 수단을 저가에 매도해야 했습니다. 강하게 표현하면 빼앗겼습니다. 부자는 더 부자가 되었고, 서민들은 더 가난해졌습니다. 우리나라만 보아도 알 수 있습니다. IMF, 리먼브라더스 등 여러 경제 위기 시절을 떠올려보십시오.

그때 헐값에 부동산, 주식, 금 등을 내다 팔은 주체는 누구입니까?

그리고 그것을 매수한 사람들은 어떻게 되었죠?

사람들이 현명해지고 있습니다. 세상이 변화하고 있죠. 두 번 다시 속지 않기 위해 노력하고 있습니다. (후회하지 않기 위해.) 좋은 부동산을 소유하고 있다면 황금알을 낳는 거위라고 생각하십시오. 남에게 빼앗겨서는 안 됩니다. 황금알을 낳는 거위의 배를 가르지 마십시오.

경제 환경이 급변하고 있습니다. 세법도 끊임없이 변화하고 있습니다. 최근에 세금과 관련하여 많은 전화를 받고 있습니다. 세법이 그만큼 많이 개정되었습니다. 또한, 부동산에 관심 있는 사람들이 많아졌습니다.

똘똘한 한 채에 대해 글을 쓴 적이 있습니다. 지금 부동산 시장의 트렌드는 똘똘한 한 채입니다. 세법이 개정되었습니다. 2채부터 취득세가 중과됩니다. 이제는 사고 싶어도 살 수가 없습니다. 좋은 집, 좋은 자산은 더 가치가 올라갑니다. 사람들도 알고 있습니다.

다주택자라고 무조건 손해 보는 것이 아닙니다. 다주택을 더 똘똘한 한 채로 교환할 수 없다면, 즉 투자 대안이 없다면 어떻게 해야 할까요? 현재 보유 자산이 좋은 자산, 생산 수단이라면 보유해야 합니다. 이제 다주택자가 되려면 더 큰 세금을 부담해야 됩니다. 과거에 구입한 가격으로 구입할 수 없습니다. 감정이 아니라 냉철한 이성으로 판단해야 합니다.

부동산은 장기 투자하라는 이야기가 있습니다. 장기투자란 무엇일까요? 팔지 않는 것입니다.

단기에 1억이 오를 수 있는 부동산은 장기적으로 10억이 오를 수 있는 곳입니다. 최근 유례없는 부동산 상승기가 왔습니다. 지금 가장 큰 고통을 받는 사람들은 무주택자와 함께 좋은 부동산을 조기에 처분한 사람들입니다. 여러분은 황금알을 낳는 거위의 배를 가르는 우를 범해서는 안됩니다.

최근 국내 주식 열풍과 함께 떠오른 인물이 있습니다. 메리츠 자산운용의 존 리 대표님이십니다. 저 또한 존경하는 분입니다. 항상 좋은 이야기를 해주십니다.

존 리 대표님께서 주식을 언제 사야 되는 질문에 항상 하시는 이야기가 있습니다.

"타이밍을 왜 고민하느냐? 주식은 모아가는 것이다."

주식을 언제 팔아야 되냐는 질문에도 항상 이야기하십니다.

"주식을 왜 파는지 모르겠다. 주식은 모아가는 것이다."