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브런치북 옥탑방 흙수저가 뛰어든 부자 게임 23화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 부자훈련소장 Feb 11. 2021

최적의 투자 타이밍

가격과 가치

"아무리 좋은 부동산이라도 하락 초기(하락기)에 구입한다면 가격이 떨어질 수 있습니다. "

"더불어 무리한 대출을 이용했을 경우 버티지 못할 수 있죠."

부동산 투자를 시작한다면 무엇부터 해야 할까요?

집 앞에 있는 공인중개사 사무소부터 찾아가야 할까요? 청약 공부를 해야 할까요?

집값이 오른다는 이야기는 주변 지인들뿐만 아니라 매일 뉴스에서 나오지만, 막상 부동산 투자를 하려고 하면 무엇부터 해야 할지 망막합니다.

부동산학은 종합 학문입니다. 중개사 시험과목만 보더라도 6개 과목으로 이루어져 있죠. 더불어 부동산 투자는 이것만으론 부족합니다. 경험에 기반한 지식과 가변적 요소들이 또 추가됩니다. 투자 물건마다, 투자 방법마다, 지역마다, 개인의 성향, 수준, 자금 여력 등 다양한 요소가 복합적으로 작용합니다. 그래서 정답이 없습니다. 하지만 정답이 없다는 것은 누구에게나 기회가 있다는 말과 같습니다.

나만의 분야를 개척해서 해당 분야의 고수가 된다면 훌륭한 성과를 낼 수 있다는 말이기 때문이죠.

부동산 투자를 한다. 그리고 부동산 투자를 성공한다.

부동산 투자를 성공하기 위해서는 다양한 요소가 결합돼야 합니다. 가장 접근이 쉬운 주거용 부동산을 중심으로 생각해보면 교통, 학군, 일자리 등 입지적 요소와 브랜드, 구조, 세대수, 평형 등 물건 자체적 요소. 투자자의 자금력 및 정부 정책 기조, 세법, 수요와 공급 등 환경적 요소. 여러 요소가 서로 상호 작용하여 가치를 형성하고 가격에 반영되죠.

다 알고 싶지만, 이 모든 것을 한 번에 통달하긴 어렵습니다. 그래서 각 분야의 전문가도 생겨나는 것이겠죠. '경매 전문가. 토지 전문가. 상가 전문가. 아파트 전문가. 빌라 전문가, 재건축&재개발 전문가 등' 또한 지역별 전문가도 있습니다. 부동산은 국지적 특성을 갖는다고 전에 이야기했었죠.

잠깐 정리해보면,

'부동산 투자를 성공하기 위해서는 다양한 요소가 결합돼야 한다. '

'즉, 다양한 분야에 대해서 종합적으로 사고하고 정확한 판단을 할 수 있어야 한다.'

'그리고 특정 분야의 고수(전문가)가 돼야 한다.'

로 정리할 수 있습니다.

그리고 여기에 한 가지 절대적으로 중요한 요소가 추가됩니다.

"싸게 사서 비싸게 팔아야 한다."

이 문장을 다음 문장으로도 바꿀 수 있습니다.

"가격이 가치보다 저렴해졌을 때 구입해서 가치보다 가격이 비쌀 때 판다."

사실 '가격이 가치보다 저렴해졌을 때'와 '가치보다 가격이 비싸졌을 때'를 구분하는 것은 웬만한 전문가가 아닌 이상 판단이 쉽지 않을 것입니다. 이렇게 투자가 계속 가능한 사람이 있다면 아마 떼부자가 될 것입니다. 현실에서는 매번 이렇게 하기가 쉽지 않기 때문에 여기에 현실적인 2가지 문장을 추가하겠습니다.

"가격이 오르는 중간에 사서, 산 가격보다 비싸게 판다."

"가격이 떨어진 상황에 사서, 가격이 오르면 판다."

너무나 당연한 이야기입니다. 하지만, 이것을 실행하는 사람은 드물죠. 알면서도 하기 힘든 내용입니다. 쉽지 않죠. 그래서 부자가 되기가 쉬운 게 아닌 것 같습니다.

싸게 산다.

가격이 오를 때 산다.

가격이 떨어진 시점에 산다.

비싸게 판다.

산 가격보다 비싸게 판다.

가격이 오르면 판다.

이 모든 문장의 공통점은 매매가 포함되어 있습니다. 그리고 앞에 기술된 전제를 만족시키기 위해서는 시점이 중요합니다. 시점 즉, 타이밍이죠. 매수와 매도의 타이밍.

저는 부동산 투자에 있어 매도도 중요하지만 매도보다 더 중요한 것은 매수라고 생각합니다. 만약, 가격이 떨어지더라도 내가 산 가격보다 떨어지지 않는다면, 투자 경험이 적은 초보라도 심리적 안정감을 갖고 보유 자산을 잘 지켜나갈 수 있을 것입니다. 이를 가능하게 하려면 저렴한 시점에, 가격이 오르는 시점에, 가격이 이미 충분히 떨어진 시점에 매수를 해야 할 것입니다. 저는 이러한 모든 것을 '최적의 투자 타이밍'이라고 지칭하겠습니다.

최적의 투자 타이밍

신이 아닌 이상 미래를 알 수 없습니다. 하지만, 우린 경험과 지식의 축적을 통해 반복되는 패턴을 학습할 수 있습니다. 가격이 직선으로만 상승&하락하지 않는다면, 부동산 시장이 상승과 하락의 사이클(주기)을 갖는다는 것입니다. 그리고, 이때마다 나타나는 공통적인 현상(신호)들이 있겠죠.

정확한 시점을 알 수는 없지만, 상승기에 나타나는 신호와 하락기에 나타나는 신호들을 통해 현시점이 부동산 사이클에서 어느 시점을 지나가는지 어느 정도 짐작을 할 수 있을 것입니다. 그렇다면 단순한 감에 의한 투자가 아닌, 확률이 높은 데이터(지표)에 의한 투자가 가능할 것입니다.

지금부터는 일반 학문에서 가르치지 않는 직간접 지표를 제시하겠습니다.

그리고, 이를 통해 최적의 투자 타이밍을 찾아보겠습니다.

데이터 지표

1. 수요공급 데이터

블로그 '부동산 분석' 카테고리에 보면 전국 지역별 아파트 가격 전망을 분석한 자료가 있습니다. 이때, 가장 신뢰하는 데이터로 아파트 수요&공급 데이터를 말씀드렸습니다. '부동산 지인' 사이트에 들어가시면 각 지역별로 아파트의 연간 수요와 공급(입주) 데이터를 확인할 수 있습니다. 현시점의 수요&공급 상황과 앞으로의 수요&공급을 확인할 수 있는 중요한 지표입니다. 투자를 하신다면 반드시 확인해야 할 자료이니 한 번쯤 꼭 확인하는 것을 추천드립니다.

기본적으로 인구수에 기반한 수요량이 제시되어 있고, 해당 연도 아파트 입주물량을 확인할 수 있습니다.

만약 수요보다 입주가 부족하다면 수요공급 법칙상 가격이 상승할 확률이 높습니다. 반대로 수요보다 입주량이 많다면 가격이 하락할 확률이 높겠죠. 참고로 이러한 수요공급 데이터는 누적적인 자료로 과거 데이터와 함께 연결해 앞으로 수요 대비 공급이 부족한 지역의 경우 점진적 가격 상승을 예측할 수 있을 것입니다.

2. 정부 정책

부동산이 상승기와 하락기의 사이클을 타듯이 부동산과 관련한 정부 정책 또한 부양책과 억제책으로 나누어집니다. 부동산 경기는 국가 경제와 긴밀하게 연결되어 있습니다. 단순하게 건설 경기만을 뜻하는 것이 아닙니다. 많은 국민들이 상당수 자산을 부동산으로 보유하고 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 가격은 국민들의 삶과 직결됩니다.

부동산 가격이 상승한다면 많은 국민들의 평가 재산이 상승하는 효과가 일어날 것입니다. 그리고 이는 가용할 수 있는 자원이 많아진다는 뜻과 같습니다. 처분하여 현금화하는 것뿐만 아니라 부동산을 담보로 저리의 대출을 더 많이 융통할 수 있을 것입니다. 그뿐만 아니라 정부 입장에서도 취득, 보유, 처분까지 부동산과 관련한 세수를 증대할 수 있기 때문에 부동산 가격 상승은 정부에게도 많은 도움이 됩니다. (취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 지방세 등)

그렇다면 반대의 경우는 어떨까요.

부동산 가격이 하락한다면 국민들의 평가 재산이 줄어드는 효과가 일어날 것입니다. 가용 자원이 줄어드는 효과가 일어나겠죠. 일부 무리한 대출을 받은 사람들의 경우 집이 경매로 넘어갈 수도 있습니다. 세입자의 경우 보증금을 떼일 수도 있죠. 그뿐만 아니라 사업을 운영하는 사람들 또한 위기에 처할 수 있습니다.

왜일까요? 그 이유는 시중의 상당수 자금이 부동산을 담보로 대출을 받았기 때문입니다.

부동산 담보 대출은 여타 대출에 비해 대출 액수가 큽니다. 또한, 담보가 있기 때문에 금리가 저렴합니다. 단순하게 집을 구입하는 사람들뿐만 아니라 사업을 운영하는 분들도 사업 자금으로 담보대출을 많이 이용합니다. 이때 평가된 부동산 가치에 연동하여 대출금액을 정하게 되는데요. 만약 부동산 가격이 하락한다면 담보된 부동산의 평가금액이 줄어들어 대출 상환 압박을 받게 됩니다. 이때는 설상가상으로 금리 또한 상승할 가능성이 높습니다. 순식간에 문제가 퍼져가는 것이죠. 부동산 가격이 하락이 신용 문제로 연결되는 것이죠. 건설 경기는 당연히 위축될 것입니다. 그리고 이는 정부 세수 감소로 연결될 것입니다.

그래서 정부는 부동산 하락을 막아야 합니다. 부동산 경기가 위축되면 가계, 기업, 정부 모두 큰 타격을 받을 수 있기 때문이죠. 부동산 하락기에는 부동산 부양책을 사용합니다. 특히, 여러 세제 혜택이 동반됩니다. 대표적인 것이 양도세 감면입니다. 지금은 부동산 시장 과열로 부동산과 관련한 억제 정책이 연일 발표되지만 사실 얼마 전까지 부양책이 나오고 있었습니다. 미분양 주택의 경우에는 양도세를 면제해 주는 세제 혜택도 존재했습니다. 현재 가격이 2~3배 오른 아파트의 경우에도 미분양으로 고생을 하던 시절이 있었던 것입니다. 부동산 경기가 과열되면 억제책이 나오겠죠.

우린 정부 정책을 통해 부동산 시장의 국면을 확인할 수 있습니다. 다만, 정부 정책의 경우 그 효과가 발생하는 시점까지 기간이 걸린다는 점을 잊어서는 안 됩니다. 그렇기 때문에 정부 정책이 발표되면 해당 정책이 시장에 어떠한 영향을 줄지 살펴보고 몇 년 뒤 해당 정책으로 인해 시장이 어떠한 영향을 받을지 예측하여 시장 국면을 파악하는데 참고할 수 있을 것입니다.

인간 지표

3. 반대로 투자하라.

사람들과 반대로 움직여야 합니다. 그리고 그 안에는 나도 포함되어 있습니다. 비트코인 열풍이 불었을 때를 기억하시나요? 엄청났었죠. 설마설마하는 동안 가격은 더 상승했고 이는 사람들의 FOMO를 유발하여 추격매수를 만들어내 거대한 버블을 만들었습니다. 결과는 참혹했고요. 결국, 가장 큰돈을 번 사람은 남들이 관심 없을 때 매수한 사람. 그리고 남들이 환희하며 매수할 때 매도한 사람입니다. '공포에 사고, 환희에 매도하라.' 흔하게 접할 수 있는 투자 격언이죠. 아는 사람은 많지만, 이를 실천하는 사람은 적습니다. 그래서 부자가 되기가 어려운 것이겠죠.

부동산 투자에서는 무엇을 보고 남들의 움직임을 알 수 있을까요?

전 여러 가지 정황 지표 가운데 공인중개사 사무소 이야기를 해보겠습니다. 부동산 거래에 있어 공인중개사의 중개는 필수 아닌 필수입니다. 공인중개사만큼 부동산 시장의 분위기를 잘 체감하는 사람은 없을 것입니다. 공인중개사 사무소에 방문하시면 현재 시장 분위기를 체감할 수 있습니다.

중개사무소에 방문했습니다. 사람이 많습니다. 전화가 계속 걸려오고 중개인이 바쁩니다. 강한 상승신호가 되겠네요. 이미 상승의 정점을 지나고 있을지 모릅니다. 뉴스에 집값이 크게 오른 곳의 부동산에 전화나 방문을 해보세요. 현장에서 보는 분위기는 또 다릅니다.

이때 매도인과 매수인은 어떨까요?

매도인은 가격이 계속 상승하기 때문에 매도를 뒤로 미루고, 매수인은 더 가격이 상승하기 전에 매수하기 위해 매수를 앞으로 당기려고 할 것입니다. 일부는 매도인은 배액 배상 후 계약을 취소하기도 하겠죠.

반대의 경우는 어떨까요?

중개사무소가 한산하고 중개인들이 여러분을 환영해 준다면 이는 강한 하락 신호일 것입니다. 매도자는 매도를 당기고, 매수인은 더 싸게 사기 위해 매수를 뒤로 미룰 것입니다. 앞선 경우와 정 반대의 경우이죠. 이를 고급스럽게 매수자 우위 시장이라고 표현하기도 합니다. 상승기에는 매도자 우위 시장이 되겠네요.

우린 어떻게 해야 할까요?

전 반대로 하는 것을 추천드립니다. 매수를 중심으로 보았을 때 남들이 관심이 없을 때, 경쟁자가 적을 때 사는 것입니다. 과거 재건축 재개발과 관련한 글을 쓴 적이 있습니다. 글에 보면 다음과 같은 내용이 나옵니다. "가장 경쟁자가 가장 적은 곳은 현재가 아닌 미래이다. "

남들이 모두 관심이 있을 때는 가장 비싼 시점입니다. 가장 경쟁이 치열한 시점이기 때문이죠. 돈이 충분하지 않다면 경쟁이 적을 때 진입해야 합니다. 그것은 바로 미래에 투자하는 것이죠. 반대로 투자한다. 남들과 다르게 선택한다. 현실에서 실행한다. 물론, 이를 실천하는 것이 쉽지 않을 것입니다. 실력을 차치하더라도 남들과 다른 길을 걷는 심리적 두려움을 극복하기가 쉽지 않기 때문이죠. 그래서 다음의 내용이 중요합니다.

마인드

4. 긍정론자가 돼야 한다.

투자에서 성공하기 위해서는 긍정론자가 돼야 합니다. 가능성과 기회를 포착해야 합니다. 안 되는 이유가 아닌 되는 이유를 찾아야 합니다. 여러 제약 요소와 어려움이 있다면 포기하지 말고, 이를 극복할 수 있는 방법과 대안을 찾아야 합니다.

좋은 부동산을 매수하였습니다. 부동산 상승기입니다. 가격이 상승합니다. 이대로 모든 게 끝일까요?

이때부터 투자 마인드가 투자의 수익을 좌우합니다.

부정론자에게는 이런 좋은 상황 속에서도 걱정과 우려가 찾아옵니다.

'지금 이 가격이 꼭지가 아닐까? 지금 팔지 않으면 이 이익을 다 못 가져가는 것 아닐까?'

'경제가 갑자기 안 좋아지면 어떡하지? 지금이라도 빨리 팔아야 되는 거 아닌가?'

이때 부정론자에게 주변의 부정적인 이야기가 들어갑니다.

'꼭지다. 거품이다. 이제 떨어진다. 등' 부정론자는 흔들리죠.

여기에 정부의 발표가 추가됩니다. 각종 세금 규제와 공급 폭탄 등 부정적인 뉴스와 정책들. 이러한 심리적 압박에 부정론자는 좋은 부동산을 끝까지 보유하지 못하게 됩니다. 황금알을 낳는 거위의 배를 가르게 되는 것이죠.

가격이 상승할 물건을 사지 못했을 때 오는 심리적 고통보다 더 큰 고통이 있습니다. 그것은 이미 갖고 있는 좋은 물건을 잘못된 판단으로 조기 처분했을 때 오는 후회입니다. 이것은 부정론자를 더욱더 부정적인 사람으로 만들게 됩니다. 이때부터 폭락론자로 변하게 되는 것이죠. 이러한 경험을 겪은 사람을 집을 사기 더 힘들어집니다. 매몰비용과 기회비용으로 인해 잘못된 결정과 실수를 정당화하려는 확증편향이 시작되는 것이죠.

또 다른 경우도 있습니다.

무주택자입니다. 집을 사야 되는데 집값이 더 오르지 않을까 걱정합니다. 더 걱정되는 것은 내가 산 가격보다 집값이 떨어지는 것입니다. 망설이게 됩니다. 주변에 물어봅니다. 집값이 상승하고 있습니다. 집을 사지 못합니다. 왜냐면 얼마 전까지 훨씬 더 저렴한 가격에 매수를 할 수 있었기 때문이죠. 현재의 오른 가격을 부정하게 됩니다.

반대의 경우는 어떨까요. 집값이 하락하고 있습니다. 집을 사지 못합니다. 왜냐면 더 많이 떨어질 것 같기 때문이죠. 바닥에서 사고 싶은 탐욕은 구매(투자)를 더욱더 힘들게 만듭니다. 최근과 같은 부동산 상승기에는 이러한 무주택자를 더 힘들게 만듭니다. 집값이 오르면 잠을 자기 힘들죠. 전세 가격도 더불어 급등하게 되면 전세난민이 되어 부정적인 시각이 더욱더 굳어지게 됩니다.

제 생각은 그렇습니다.

부동산 투자에서 성공하기 위해서는 긍정적인 시각을 가져야 합니다. 긍정론자가 돼야 하죠. 상승 초반에 매수를 하지 못하였다고 포기해서는 안 됩니다. 이것은 완벽주의와 탐욕이 불러온 잘못된 판단입니다. 'Best'를 할 수 없다면 'Good'을 해야 합니다. 바닥에서 사지 못했더라도 무릎에서 사면됩니다. 결과론적으로 상승기엔 상승을 함께 누리면 되는 것입니다.

대장을 사지 못했다면 그다음 대장을 구입하면 됩니다. 강남이 안된다면 강북, 서울이 안된다면 수도권에서 가장 유망한 곳을 구입하면 됩니다. 투자 타이밍도 마찬가지입니다. 바닥에서 사지 못했다면 무릎에서 사면되는 것입니다. 우린 신이 아니기 때문에 완벽한 바닥을 알 수 없습니다. 바닥과 정점은 시간이 지나야 만 알 수 있는 것입니다. 결과론적인 내용일 뿐입니다.

만약 이 모든 것을 하기 어렵다. 공부할 여유가 없다. 하지만, 부동산 투자는 하고 싶다면 어떡할까요?

장기 보유하면 됩니다.

부동산 가격이 상승하는 근본적인 원인을 이해하고 있다면 결국 장기적으로 자산 가격이 상승한다는 믿음을 갖고 장기 보유하면 자본주의 게임에서 승리할 수 있습니다. 이것 또한 투자에 대한 긍정론이 바탕이 돼야 합니다. 자본주의에 대한 이해도 필수적이겠지요.