1 주택 투자전략
투자와 거주 분리
한국인에게 부동산(내 집)은 남다른 의미가 있습니다.
삶의 보금자리(거주)라는 필수재인 동시에 가장 훌륭한 자산증식 수단(투자처)였기 때문이죠.
그렇기 때문에 내 집을 마련한다는 뜻은 단순하게 안전하게 살 곳을 마련했다는 것뿐만 아니라 경제적으로 일정 수준 이상 안정권에 들었다는 이야기와도 같습니다. 더불어 최근에는 서울에 내 집 마련을 했다는 사실만으로 중산층 이상의 경제적 수준을 의미하게 되었습니다. 집값이 가파르게 상승했기 때문이죠. 특히, 서울 집값은 더 빠르고 크게 상승했습니다.
이러한 상황은 각 개인에게 다양한 의미를 줍니다.
한순간의 선택으로 인생의 희비가 엇갈리는 상황이 연출될 수 있기 때문이죠.
다음 2가지 case를 함께 살펴보시죠.
case 1.
서울에 거주하는 A와 B라는 두 젊은이가 있습니다.
A는 성실한 회사원입니다. 결혼 후 전세로 신혼집을 마련하였습니다. 배우자와 함께 차곡차곡 저축하여 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있습니다. B 또한 성실한 회사원입니다. 하지만, B는 결혼 후 대출을 받아 집을 구입하였습니다. 매월 대출금을 갚느라 생활이 빠듯하지만 그래도 열심히 살아가고 있습니다.
몇 년이 흘렀습니다. 현시점 B는 A보다 월등히 많은 자산을 보유하고 있습니다. A는 절망스러운 감정을 느끼고 있습니다. 짧은 시간인데, B와의 자산 격차는 근로소득으로 따라잡을 수 없는 수준에 이르렀습니다.
'집을 구입하느냐 마느냐' 단순한 A의 판단 착오였을까요?
case 2.
대기업에 입사한 동기 A와 B가 있습니다.
A는 지방 사람입니다. 그래서인지 서울에 대한 낭만이 있습니다. 부서 배치 당시 서울을 1 지망으로 썼고, 서울에 있는 한 부서에 배치받았습니다. 이후 결혼을 하고, 서울에 작은 집을 구입했습니다. B는 서울 사람입니다. 한 평생 서울에 살았고 서울이 지겨워졌습니다. 부서 배치 당시 지방 근무를 희망했습니다. 지방에 배치받았습니다. 이후 해당 지역 사람을 만나 결혼하여 지방에 큰 집을 구입했습니다.
몇 년이 흘렀습니다. 현시점 A는 B보다 월등히 많은 자산을 보유하고 있습니다. B 또한 내 집 마련을 했음에도 불구하고 A와의 자산 격차는 도저히 따라잡을 수 없습니다.
'거주지 또는 근무지가 지방이냐 서울이냐' B의 판단 착오일까요? 아니면 불운일까요?
집과 관련하여 다양한 case의 사연이 있을 수 있습니다.
확실한 것은 이 모든 것은 지난 2~3년간 일어난 일들입니다. 한순간의 선택이 불러온 결과의 차이이죠. 누가 더 똑똑한지, 더 성실한지의 차이가 아닙니다. 사는 곳, 근무지, 집의 구입 여부에 따라 일어난 결과입니다.
이 글을 읽는 여러분은 어떤 상황이신가요?
현재의 상황을 보며 흐뭇하게 미소를 짓는 분들이 있을 것입니다. 반면, 특정 사례에 공감하며 가슴이 아픈 분들도 계실 것입니다. 또는 시장 참여자가 아닌 제삼자의 입장에서 시장을 관찰하고 계신 분들도 계시겠죠.
저 또한 비슷한 상황을 겪었습니다. 여러 실패가 있었습니다. 좋은 선택을 했지만 끝까지 유지하지 못한 경우도 있었습니다. 나쁜 선택을 끝까지 고집한 경우도 있었죠. 후회도 많이 했습니다. 하지만, 후회만으론 상황을 극복할 수 없었죠. 어떤 판단을 했는지, 왜 그런 판단을 했는지 복기해보았습니다. 어떻게 하는 게 최선이었는지, 그리고 앞으로 어떻게 하는 것이 최선일지 답을 구해야 했습니다.
그렇다면 어떤 판단 착오가 있었는지, 그 속에서 어떠한 대안을 발견했는지. 함께 살펴보시죠.
부동산을 투자한다. 대표적으로 주택을 구입한다. 큰 결정이 필요한 사안입니다. 일생일대의 큰 결정이죠.
특히 나이가 어린 사회 초년생일수록 경험과 자본이 적기 때문에 결정이 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 각종 커뮤니티에 보면 항상 올라오는 글이 있습니다. '지금 집을 사도 될까요? 너무 늦은 게 아닐까요?'라는 글이죠. 이러한 글이 많다는 것은 지금도 주택을 구입할지 말지 고민하시는 분들이 많다는 뜻입니다. 그리고 이와 관련해 '내 집 구입 타이밍'에 대해 글을 쓴 적이 있습니다.
집을 구입하기로 결정했다는 가정 하에 위치에 대해 이야기를 해보겠습니다. 주택을 구입한다면, 위치가 정말 중요합니다.
여러분이 실제로 집을 구입한다면 어디에 집을 구입하시겠습니까?
지금 바로 머릿속에 정답을 떠올려 보십시오. 많은 사람들과 대화를 해보면 각자 다양한 답변이 나옵니다. 왜냐하면 각자 성장해온 지역과 현재 거주하고 있는 지역, 일자리, 소득이 다르기 때문이죠. (경험과 상황) 또한 각자 중요하게 생각하는 우선순위가 다르기 때문에 답변이 달라질 수 있습니다. (가치관)
맞습니다.
사람은 보통 자기가 경험하고 배운 것을 기반으로 판단하고 결정을 내리게 됩니다. 집 구입도 마찬가지입니다. 많은 이들이 자기가 살아온 곳, 부모님이 살고 계신 곳, 지금 살고 있는 지역 및 현재 다니는 직장 등을 고려하여 집을 어디에 구입할지 고민하고 결정하게 됩니다. 이건 너무나 당연한 현상입니다. 극단적으로 모두가 똑같은 곳에 살고 싶어 하면 대한민국 사람들 모두 강남에서 살아야 할 수도 있습니다.
한데 여러분 이러한 자기 경험과 익숙함에 기반한 사고는 원하지 않는 결과를 불러올 수 있습니다. 왜냐하면 집을 구입하는 목적은 단순히 거주만을 목적으로 하지 않기 때문입니다. 이번 글 초반에서도 말씀드렸다시피 대한민국 사람들에게 있어 집이란 단순한 보금자리뿐만 아니라 주요한 자산증식 수단이기도 합니다. 한마디로 투자대상이기도 합니다.
그렇기 때문에 집을 구입할 때 가장 우려되는 부분 중 하나가 바로 '가격 하락'입니다.
'내가 집을 샀는데, 가격이 떨어지면 어떡하지?"
거주와 투자.
집을 구입한다면 단순하게 거주뿐만 아니라 투자까지 만족시켜야 합니다. 보통은 거주하기도 좋고 투자하기도 좋은 곳은 한정적이며 이미 가격이 비쌉니다.
여기서 우린 평가 주체를 기준으로 거주와 투자를 나눠야 합니다.
평가 주체.
거주하기 좋은 곳을 평가하는 주요 주체는 누구일까요?
바로 자기 자신입니다. 아무리 남들이 살기 좋다고 하여도 내가 살기 불편하면 살기 좋은 곳이 아닙니다. 반대로 남들이 싫어해도 내가 살기 좋다면 살기 좋은 곳이 되겠네요. 보통은 자기가 성장해온 지역, 고향이라고 하죠. 잘 알고 익숙한 지역. 부모님과 가까운 곳=자녀가 있다면 시부모(친가)나 친정(외가)에서 가까운 곳. 현재 직장과 가까운 곳 등이 거주하기 좋은 곳 일 것입니다.
그렇다면 투자하기 좋은 곳을 평가하는 주요 주체는 누구일까요?
투자를 평가하는 주체는 내가 아닌 타인입니다. 다른 말로 하면 시장이 될 것입니다. (타인의 집합=시장 / 타인의 수요=시장 수요) 평가 주체를 구분하는 것은 중요합니다. 내가 살아온 지역, 익숙한 곳 즉, 거주 선호지역이 모두가 선호하는 지역 즉, 투자 선호지역이 될 확률이 높지 않기 때문이죠.
(모두가 선호하는 유망한 투자처에서 성장해 왔다면 당신은 흙수저가 아닐 확률이 높습니다. )
그렇기 때문에 투자를 한다면 내가 아닌 타인의 시선으로 시장을 바라봐야 합니다. 나의 기준이 아닌 타인의 평가 기준 즉, 시장의 평가 기준으로 부동산을 평가해야 합니다. 그래야 부동산의 가치를 객관적으로 평가할 수 있습니다.
시장에서 중요하게 여기는 평가 기준은 어떤 것들이 있을까요?
교통, 일자리, 학군, 편의시설, 브랜드, 대단지 등 다양한 요소가 있을 것입니다. 그리고 이러한 요소들을 모두 충족시키는 부동산은 가격이 매우 비쌀 것입니다. 각 지역별로 대장 아파트라고 불리는 곳들은 이러한 요소들을 두루 갖춘 곳입니다. 그리고 해당 지역을 1 급지라고 부르죠. (역으로 생각하면 비싼 곳을 찾으면 금방 답이 나옵니다. )
그럼 다음과 같이 정리할 수 있겠네요.
- 거주하기 좋은 곳 : 내 일자리(직주근접), 내가 살아온 곳, 내 가족&지인들이 있는 곳 등 [내가 거주하기 좋은 곳]
- 투자하기 좋은 곳 : 교통, 학군, 편의시설, 브랜드, 대단지 등 (비싼 곳, 대장 아파트, 1 급지) [대중이 거주하기 좋은 곳]
그럼 여기서 다시 2가지 고민이 생깁니다.
(이미 부자나 투자 경험이 많은 고수분들은 이 과정을 지나쳤을 가능성이 높습니다. )
고민 1.
'어디가 투자하기 좋은 곳인지는 알겠는데 구입할 여력이 안돼요. 돈이 없어요.'
고민 2.
'제 일자리, 살아온 지역, 그리고 앞으로 살아야 할 지역은 투자할 곳과 거리가 너무 멉니다. '
어떻게 해야 될까요.
먼저 고민 1에 대한 대답은 '대장 아파트를 구입할 수 없다면 그다음으로 좋은 아파트를 구입해야 한다.'는 것입니다. 1 급지를 구입할 수 없다면 2 급지라도 구입해야 합니다. 1 급지가 먼저 움직이면 그다음으로 2 급지가 움직일 가능성이 높습니다. 1 급지를 구입할 수 없다고, 포기할 수는 없습니다. 대부분 서민들은 시작부터 1 급지를 구입할 수 없습니다.
고민 2에 대한 대답은 '투자와 거주를 분리하라'입니다.
제가 처음 부동산을 구입할 때 가장 크게 했던 실수가 바로 이 부분입니다. 그래서 더욱더 강조드리고 싶습니다. (경험이 적었던 저는 구입한 부동산에 반드시 실거주를 해야 한다고 생각했었습니다.)
투자한 부동산에 반드시 거주할 필요는 없습니다. 첫 집, 내 집 마련을 했다고 하여 반드시 해당 집에 거주해야 하는 것은 아닙니다. 내 집이라도 거주하지 않고 남에게 세를 줄 수 있습니다. 또한, 내 집이 있더라도 남의 집에서 세입자로 생활할 수 있습니다. 사고를 유연하게 해야 합니다.
투자(소유)는 가장 유망한 곳에 하되, 거주는 내가 살기 가장 편리한 곳에 하는 것입니다. 그렇게 한다면 거주의 편리성과 투자의 이익을 모두 가져갈 수 있습니다. 완벽한 정답은 아니지만, 고민 2에 대한 훌륭한 대안이 될 수 있을 것이라 생각합니다.
'똘똘한 한 채'는 이러한 유연한 사고 속에서 나온 것일 수도 있습니다.
'FOMO'라는 단어를 아시나요?
'Fear of Missing out'의 줄임말입니다. 좋은 기회를 놓치고 싶지 않은 마음을 뜻하죠. 사교 모임에서 처음 나온 단어라고 합니다. 하지만, 최근에는 주식 시장뿐만 아니라 부동산 시장에서도 사용되고 있죠. 부동산 가격이 계속해서 상승하는 데, 만약 내 집이 없다면, 집이 있더라도 오르지 않는 집을 소유하고 있다면 지금의 가격 상승을 놓치는 것에 대한 불안함이 밀려올 것입니다. 저는 최근 2030의 패닉 바잉 현상이 위와 같은 상황(FOMO)을 반영하고 있다고 생각합니다.
거주와 투자의 분리
내 집에 꼭 내가 거주할 필요는 없습니다. 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 가치가 상승하는 훌륭한 투자를 하고 싶다면, 사고를 유연하게 하십시오. 생각의 폭을 넓히십시오. 한 단계만 더 나아가면 거주와 투자 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있습니다.
그렇게 조금씩 발전하고 자산을 키워가다 보면, 어느 순간 거주와 투자를 모두 만족할 수 있는 내 집을 소유하게 되지 않을까요?
부자가 될 여러분을 응원합니다.
