건축신고와 건축허가의 차이점.
전원주택을 짓기 위해 알아야 하는 허가 문제.
건축신고와 허가의 차이
이제 '아파트를 버리고 전원주택을 짓다' 고급편이 본격적으로 시작이 되었습니다. 착공신고를 위해서 여러 가지를 서류를 준비하고 군청과 농협을 오가며 시행착오를 겪었습니다. 물론 여러 번 해본 전문가 입장에서는 간단한 일일 수도 있지만. 처음 해보는 건축주에겐 험난한 여정이 될 수도 있습니다.
일단 전원주택을 짓기 위해서 우리는 정부로부터 '승인절차'를 밟아야 합니다. 특히 임야를 대지로 변환하며 집을 짓는 경우엔 특히나 민감한 문제이기도 합니다. 집을 짓겠다고 해놓고 집을 짓지 않을 경우 임야 복구 명령을 받기도 합니다. 이런 땅의 경우 차를 타고 지나다니다가 맨땅에 나무만 주르륵 심어져 있는 경우에 해당합니다.
그렇다면 건축신고와 건축허가의 차이점엔 어떤 것이 있을까요?
건축허가
건축허가는 우리가 건축물을 새로 짓는 신축을 하거나 기존 건축물을 증축할 때 그리고 용도를 변경하게 되면 관할 시나 군청에 심의를 거쳐서 허가를 받게 됩니다. 이때 적용받는 법은 건축법입니다. 건축법에서는 업무절차 허가행위를 '건축허가'로 칭합니다. 건축 허가를 받은 경우엔 허가서 발부일부터 1년 이내에 공사를 착공해야 합니다. 만약 정당한 사유로 인해서 못했을 경우 1년 착공기간 연장이 가능합니다.
건축신고
건축신고의 경우 허가와 대동소이 하지만. 바닥면적 합계가 85제곱미터 이내의 개축이나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 (관리지역, 농림지역 or 자연보전지역)에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만의 건축물의 신축, 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물, 건축법 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로 그 용도 및 규모가 주위 환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물이 해당합니다.
이 둘의 결정적 차이는 집 크기 혹은 땅의 용도. 그리고 세금 납부에 대한 비용 정도가 차이가 납니다. 저희의 경우 집의 크기가 작기 때문에 건축신고에 해당합니다. '저희는 이제 집을 짓겠습니다.' 하고 군청에 이야기를 하는 것이지요.
임야개발행위 허가문제로 인해서.. 집을 짓기 위해 1년을 기다려야만 했습니다. 건축주 입장에서는 참 힘든 기간이었습니다. 그래도 이렇게 지나고 보니 공부가 되었던 점은 분명하기에 툴툴 털어버리고 집을 열심히 짓고 있습니다.
오늘도 아침부터 방문한 마루건축사무소. 아내는 열심히 오늘 우리가 해야하는 미션에 대해서 적고 있다. 원래 이 부분은 건축주가 하기도 하고. 측량사무실이나 설계사무소에서 대행을 해주기도 합니다. 공부를 위해서 이번엔 우리 부부가 직접 해보기로 합니다. 우소장님은 이 과정을 직접 할 수 있도록 친절히 안내를 해주셨습니다.
저희 부부가 공부하는 모습을 늘 긍정적으로 평가 해주시고. 어떤 질문이든 척척 해주시니 편한 마음에 여러가지를 물어보곤 합니다.
메모 한장에 불과하지만. 처음하는 일이라 모든게 어렵게만 느껴진다. 허가팀에서 공문 수령 후 세무과 세금 납부서 발급, 농협에서 납부 & 채권 납부, 서울보증보험에서 증권 발급, 다시 허가팀에서 영수증을 보여준 후 건축신고 필증 수령.
이것이 건축신고의 핵심 내용입니다. 저희는 건축신고를 위해서 서류접수를 했으나 미비한 부분이 있어서 '보완'이 떴습니다. 1년을 기다린 상황에서 서류에 대한 부분을 '보완'하라는 군청의 연락으로 인해서 스트레스를 상당히 받았지만. 다행히 군청 측의 친절한 안내로 건축신고 필증을 받는데 큰 문제는 없었습니다.
양평 군청에 들어갈 때는 괜히 긴장이 되기 시작했다.. 양평 군청 내에는 세금과 함께 '농협'이 있습니다. 저희 부부는 군청 안에 '농협'이 있는 것도 모르고 평소에 다니던 양평 내 농협에 가서 처리를 했습니다. 덕분에 시간이 몇 배는 걸렸지만. 만약 양평에서 신고 및 세금을 낼 일이 있는 경우라면 군청 내에서 모두 처리하시면 시간 절약이 될 듯합니다.
전화를 통해서 이것 저것 확인하는 아내. 
준비해야 할 서류는 늘 따른다. 
서울 보증보험에서 내려다 보이는 양평 군청. 집을 짓기 위해서 누구나 한 번씩 들르는 곳. 시청 혹은 군청. 건축신고에 따른 국민주택채권, 면허세, 개발 위협의에 따른 면허세, 산지전용협의에 따른 면허세, 대체산림자원 조성비(국고, 군고) , 산지 전용복 구비 예치를 하거나 서울보증보험에서 보험금을 납부해야 합니다. 이 비용을 모두 합하면 건축면적에 따라서 200만 원 전후가 됩니다.
양평에서는 은행이 '국민은행', '농협' 두 군데 지점이 있는 것으로 확인되었습니다. 저희는 서울에서 주거래 은행이 '신한은행'이라 불편함이 있었습니다. 적지 않은 금액이기 때문에 납부하실 때는 참고하시면 좋겠습니다.
표지판을 세워 놓으니 이제 마음이 든든하다. 집이 올라가는 일이 드디어 시작된 것이다!! 집을 짓는다는 것은 어려운 일입니다. 이유는 처음 하는 일이기 때문입니다. 아침 10시에 시작하여 건축 예정 필지에 '건축신고 표지'를 꼽는데 오후 3시가 되었습니다. 저희 부부가 처음 해보는 일이기 때문에 이 과정에 시행착오는 상당했습니다. 물론 측량사무소에서 대행을 해줄 수 있다는 말을 듣고 편히 맡겨도 됐었습니다.
하지만 직접 모든 일처리를 해보고 얼마나 이 과정이 쉽지 않은 과정인지 배우게 되니 좋은 공부가 되었습니다. 다음 포스팅에서는 집을 짓기 위해서 킥오프 미팅으로 건축사, 시공사, 건축주가 모여서 그동안 생각했었던 부분을 정리했던 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.
