투자에 있어 레버리지(빚)는 어느 수준으로 잡아야하나
lovefund(財talk)Best 156회
투자에 있어서 순수한 자기자금으로 투자하기도 하지만, 경우에 따라서는 부득이하게 레버리지 즉, 빚을 사용해야하는 경우도 왕왕 있습니다. 기대수익률을 높이기 위해서 혹은 자신의 종자돈이 작아 사용하게 되는 레버리지는 원금대비 수익률을 키울 수 있지만, 한편으로는 자신의 재산을 손실로 인해 모두 녹여버릴 수 있는 양면을 가지고 있습니다.
그렇다면, 투자에 있어서 빚은 어느 정도 수준으로 잡아야할까요? 그리고 레버리지의 어떤 성격을 보아야할지 lovefund재토크에서 이야기드립니다.
(본 글은 2016년 8월 24일에 작성되었으며, 2019년 5월 8일 재편집한 글입니다.)
ㅇ 모든 재테크 투자에서 빚을 사용할 수는 있지만, 투자처마다 사용되는 빚의 성격은 다르다.
주식투자, 부동산투자, 채권투자 등 다양한 투자처를 임하는데 있어 레버리지, 빚을 사용할 수는 있습니다. 해당 투자처마다 그에 맞게 설계된 다양한 대출 상품들이 존재하기 때문이지요. 주식투자라면 주식담보 대출이 있을 것이고 부동산투자일 경우에는 주택담보대출, 채권투자의 경우도 채권을 담보로한 증권담보대출 등이 있습니다.
그런데 투자처마다 사용되는 빚의 성격은 다릅니다.
만기 기간이 다를 것이고, 대출에 사용되는 약정금리 또한 투자처마다 다릅니다. 여기에 옵션부 조건 또한 다를 수 밖에 없습니다.
그러다보니 이런 성격을 이해하다보면 내가 투자할 투자처에 빚을 사용해야할지 말아야할지를 가늠할 수 있고 그리고 어느 정도 규모로 해야할지를 짐작 해 볼 수 있습니다.
ㅇ 만기구조와 대출금리 : 투자처마다 다르다.
대출의 만기 구조는 투자처마다 다른 측징을 가지고 있습니다. 계약조건에 따라 다를 수 있겠습니다만 전반적으로 부동산관련 대출은 만기가 "년"단위로 제법 길지요. 심지어는 30년 이상의 장기 대출로 이 또한 고정금리로 계약을 맺을 수도 있습니다. 심지어는 주택담보대출은 금리가 상대적으로 낮은 편입니다.
이에 반하여, 주식이나 증권(채권,펀드 기타 등등) 관련 대출의 경우에는 만기가 "수개월" 단위로 짧은 구조를 가지고 있고, 전반적으로 대출금리 수준이 신용대출 수준으로 높은 경우가 왕왕 있습니다.
이러한 특징을 가지게 되는 이유는 투자처들의 가격 변동성에 차이가 있기 때문이며 그 가격변동성의 차이와 대출의 만기 구조에 의해 우리가 해당 투자처에 레버리지를 사용해야할지 말아야할지 그리고 무엇을 각오해야하는지를 짐작 해 볼 수 있습니다.
ㅇ 극단적인 가격 충격과 대출 만기 구조를 이해하면 레버리지 정도가 보인다.
[사진참조 : pixabay]
종종 투자를 위해 빚을 끌어오는 경우, 투자처의 가격 변동성을 크게 고려치 않은 경우를 자주 보곤 합니다. 하지만 레버리지를 사용하게 될 때에는 최악의 시나리오를 꼭 가늠 해야만 합니다.
예를들어 주식투자의 경우 MDD(Max Draw Down) 최대 손실률을 50%로 가정해 보겠습니다. 주식시장이 하락할 때 주가지수가 50%는 하락하니 10년에 한두번씩은 주가지수에서 발생할 수 있는 극단적인 상황입니다.
만약 자기자본에 더하여 자기자본 만큼 빚을 끌어와 투자를 할 경우 자신의 투자원금에 2배의 자금으로 투자할 수 있습니다. 수익이 나서 주가가 2배 올라간다면 총투자자산이 2배로 커지면서 자신의 투자원금 대비하여서는 200%의 수익률을 만들 수 있습니다. 이런 시나리오로 간다면 기분 좋을 수 있습니다.
하지만 반대로 수익률이 -50%로 손실이 발생한다면, 즉 총투자금액이 반토막이 날 경우에는 빚을 갚고 난 뒤에는 자신의 투자금은 하나도 남지 않게 되지요. 오히려 이자까지 생각하면 원금탕진에 이자까지 물어야만 합니다.
투자원금에 50%를 빚으로 끌어와 투자한다하여도 최악의 상황이 발생하여 주가가 반토막 날 경우, 남는 순자산은 원금에 25% 즉 1/4수준으로 줄어들면서 재기하기 어려운 지경에 이르고 맙니다.
특히나 주식투자를 레버리지로 투자한 경우에는 대출의 만기가 수개월 단위로 짧기 때문에 장기 홀딩할 수도 없고 결국 손실이 확정되어버리면서 다시 일어서기 어려운 지경에 빠지기에 주식투자의 경우는 작은 레버리지라도 치명적인 타격을 안겨 주게 됩니다.
부동산투자의 경우는 가격 변동성이 주식투자만큼 극단적이지는 않습니다. 대신 부동산불패 신화처럼 계속 상승한다는 개념보다는 내가 원하는 시기에 매도할 때, 원치 않는 불리한 가격에 매도될 가능성을 염두 해 두어야합니다. 부동산 또한 대략 10~20%정도의 하락리스크를 가질 수 있습니다. (부동산 폭등 지역은 특히)
제도적으로 LTV로 막혀있기에 집값에 60~70%수준으로 대출 한도가 제한되어있지요. 만약 LTV 70%로 잡을 경우 자기의 순투자금에 2.3배의 레버리지를 끌어올 수 있습니다. 만약 주택을 매도할 때 원치 않은 급매 상황이 발생하여 매입가에 20%정도 하락한 가격으로 매도할 경우 자신의 투자원금은 1/3수준이 남게되어 타격이 클 수 밖에 없습니다. 만약 LTV 60%로 대출 받았을 경우에는 투자원금이 1/2수준이 남게됩니다.
그래서 부동산투자에서는 가격 자체만 볼 때에는 최악의 시나리오 가정시 레버리지를 LTV제한폭까지 사용하는 것은 지양할 필요가 있습니다.
대신, 부동산투자에서 대출은 듀레이션이 장기대출이 가능하단 점이 리스크를 해소할 수 있는 유리한 점을 가지고 있습니다. 10년, 20년, 30년 등 장기 대출이 가능하고 원금을 분할하여 상환할 수 있기에 이 기간 중에 원금을 상환 해 가면서 투자자산을 유지할 수 있습니다.
반대로 주식투자의 경우는 유지증거금 이하로 가격이 하락할 경우 혹은 수개월내 만기가 돌아온 경우에는 주식투자 자산을 강제로 매각할 수 밖에 없지요.
즉, 부동산투자에서 대출을 길게 가지고 갈 수 있기에 그 사이 자산을 유지하면서 자산가치가 회복될 수 있는 기대도 가져볼 수 있는 것입니다.
ㅇ 정리 : 레버리지 투자시 최악의 시나리오와 대출 만기 구조를 이해하시라.
[사진참고 :pixabay]
이러한 투자처에 따른 레버리지 자금의 성격과 투자처의 가격변동성에 따른 최악의 시나리오를 생각하다보면 어느 정도 레버리지를 사용해야하는지 그리고 그 레버리지에 따른 최악의 시나리오에서 내 자신이 감내할 수 있는 지를 추정 해 볼 수 있습니다.
만기가 짧은 대출 상품으로 장기투자를 하는 것은 어불성설이지요.
그러하기에 가격변동성 커서 최악의 시나리오에서 큰 가격 하락이 발생할 수 있는 주식투자에서는 만기가 짧은 주식관련 대출 상품으로 장기투자하는 것은 말도 안되는 전략인 것입니다. 한두번 수익을 볼 수 있을 지언정 어느 순간에는 막대한 손실을 기록하며 상처만 남을 수 있습니다. (유명한 주식트레이더들이 평생에 한두번씩 파산했던 경험을 가진 이유가 바로 이러한 이유 때문입니다.)
그래서 개인적으로는 주식투자자분들은 아예 빚을 사용하지 않는 순수한 자기자금을 사용한 투자를 권장드립니다.
그리고 부동산 투자의 경우는 장기대출로 투자를 할 수 있고 부동산의 가격 변동성이 주식보다는 양호하기에 최악의 시나리오에서 각오만 할 수 있다면 레버리지 사용을 하여도 괜찮습니다. 그리고 최악의 시나리오가 발생했더라도 원금을 장기 분할 상환할 각오가 되어있다면 즉, 자신의 수입으로 버틸 수 있는 각오가 되어있다면 적절한 수준의 레버리지를 사용할 수 있습니다. 대신 LTV의 최대치까지 사용은 되도록 피하실 필요가 있겠습니다.
이외에도 대출에 따른 이자를 소득이 감내할 수 있는지도 생각 해 보아야하겠지요.
이런 모든 것을 고민하고 난 뒤, 레버리지를 사용 여부를 결정하십시요. 이는 어떠한 투자처에든 마찬가지로 통용될 수 있는 원리를 정리하면 아래와 같습니다.
1. 부채의 듀레이션(만기)는 최대한 길게 잡을 수 있을 때
2. 투자자산의 변동성이 최대한 낮을 때
3. 최악의 시나리오에서도 내 자신이 감내할 수 있을 때!
레버리지 사용을 고려할 수 있을 것입니다.
그리고... 마지막으로 절대 레버리지를 사용하지 말아야할 때가 있습니다.
"모두가 여기가 대박날 투자처야!"라면서 뛰어드는 투자처에는 절대 레버리지를 사용하지 마십시요. 오히려 상투 꼭지를 잡을 수 있습니다.
2016년 8월 24일 수요일
lovefund이성수(유니인베스트먼트 대표, CIIA charterHolder)
(본 글은 2016년 8월 24일에 작성되었으며, 2019년 5월 8일 재편집한 글입니다.)
