건설社 재무제표 보는 법

Feat. GS건설, 제일건설

우리나라 건설 산업의 현재

한국 건설업계는 고금리와 원자재 가격 급등, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이라는 삼중고에 직면하며 복합 위기를 겪고 있다. 미분양 증가로 PF 대출 부실이 심화되면서 중소·중견 건설사는 잇달아 유동성 위기에 빠지고 금융권의 불안까지 번질 가능성이 제기되었다. 그러는 한편, 대형 건설사들은 네옴시티 등 중동 대형 플랜트 수주를 통해 활로를 찾고 있으며, 중견 이하 건설사의 경우 자산의 현금화를 통해 버티기에 주력하고 있는 상태다. 시멘트·철근 등 자재비 상승은 원가 재조정을 요구하고, 이는 기존의 재건축·재개발 사업 지연과 분양가 상승을 불러 주택 시장 위축을 가중시키고 있다. 정부는 PF 보증 확대와 규제 완화 등 지원책을 내놨지만 근본적 체질 개선 없이는 한계가 뚜렷하다는 지적이 따른다. 여기에 중대재해처벌법 시행 이후에도 안전사고는 반복되고 있어, 건설사에겐 매우 어려운 시기를 견뎌내고 있다.

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그러나 우리는 진짜로 어려운 건설사와 앞으로 살아날 기회를 가질 건설사를 냉정히 구분해야 한다. 이들의 재무제표로 투자, 입사지원, 이직 등 중대한 의사결정의 근거를 확인하자.

건설사 재무제표 5 Key Facts

건설사의 재무제표를 볼 때는 일반 제조업·서비스업과 달리 프로젝트 단위, 장기공사, 부채 구조 같은 특수성이 있다. 지금처럼 건설 업황이 불황일 때 핵심적으로 살펴볼 5가지를 정리해 보자.

1. 매출채권·미수금 구조

건설업은 공사 완료 후 대금을 받는 경우가 많아 매출채권(특히 장기미수금)이 커진다. 회수 지연 시 유동성 위기나 부실로 이어질 수 있으므로 연체율, 대손충당금 설정 여부를 함께 확인해야 한다. 건설사 회계적 문제적이 발생하여 유명해진 계정과목이 <미청구공사>다. 발주사에게 인정받지 못한 미청구공사가 누적되고 커지면 미수금이 점점 건설사의 발목을 잡게 된다. 아래 대우건설은 미청구공사를 그래도 조금씩은 줄이고 있다.

2. 재고자산 – ‘건설중인자산’

제조업의 완성품 재고와 달리, 건설사는 진행 중인 프로젝트가 자산으로 쌓여 있는 경우가 많다. 아파트를 만드는 건설사의 재고자산은 미분양 아파트다. 특히 과도한 ‘건설중인자산’은 미분양·미완공 리스크로 이어지므로 회전율, 증가 속도를 반드시 체크하자.

3. 부채비율과 차입금 구조

대규모 프로젝트는 선투자·차입이 필수라서 부채비율, 단기차입금/장기차입금 구조가 중요하다. 건설은 보통 2~3년의 장기간에 걸쳐 진행되는 아웃도어 공사다. 사업 특성상 대규모 자금을 미리 당겨 다 쓰기 때문에 부채비율이 높은 편이다. 그런데 자금의 회전이 여의치 않은 불황기엔 부채가 치명적이다.

특히 PF(Project Financing) 보증이나 ABS 발행 여부 등 우발채무도 꼼꼼히 확인하자.

4. 현금흐름표 – 영업현금흐름

손익계산서상 이익이 나더라도 현금이 실제 유입되지 않으면 위험하다. 공사 진행 중 선수금·중도금 유입으로 현금흐름이 왜곡되기도 하므로, 영업현금흐름의 지속성을 반드시 점검하자.

5. 수익인식 기준(진행기준 vs 완성기준)

건설사는 장기공사 특성상 IFRS 15에 따른 진행률 기준 매출인식을 주로 쓴다. 따라서 공사진행률 산정 방식(투입원가법, 완성도), 추정손실 반영 여부가 기업 실적에 큰 영향을 준다.