전세사기 피해, 지금 당장 해야할 6가지
법없이 사는 법, 그래도 법대로 사는 법11
[전세사기 피해를 입었다면, 지금 당장 할 수 있는 6가지 대응법]
“사기를 당한 건 맞는 것 같은데,
어디서부터 뭘 해야 하는지를 모르겠어요.”
많은 피해자들이 그렇게 말한다.
부동산 중개사도, 집주인도 전화를 받지 않고,
자신이 사는 집이 경매에 넘어갔다는 사실을
등기부등본을 보고 나서야 처음 알게 되는 경우도 있다.
전세사기는 단순히 '보증금을 못 받는 문제'가 아니라
피해자가 갑자기 법적 대응의 주체가 되는 사건이다.
변호사로서 내가 권하는 대응 순서 6단계
① 등기부등본을 확인하라
집이 누구 명의인지, 근저당은 얼마인지, 경매는 진행 중인지
-> 대법원 등기소에서 열람 가능
보증금보다 선순위 권리가 많으면 회수 가능성이 낮아진다
② 전입신고 + 확정일자 확보 상태를 점검하라
둘 다 되어 있어야 ‘우선변제권’이 생긴다
계약 당시 기준으로 판단되며, 누락 시 법적 보호가 어렵다
③ 경매 진행 여부 확인 후 임차권 등기명령 신청
집이 이미 경매에 들어갔다면, 임차권등기명령을 통해 권리 보존
이 절차를 통해 집을 비우더라도 대항력 유지가 가능하다
④ 보증금반환청구 소송을 제기하라
집주인을 상대로 민사소송 제기
확정판결을 받아야 경매 배당절차에서 보증금 회수 가능
⑤ 형사 고소도 병행하라 (사기죄)
임대인이 애초에 반환 의사/능력이 없었다면 ‘사기’로 고소 가능
수사과정에서 다른 피해자들과 연결되어 구조적 사기로 확대될 수 있다
⑥ 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있다
중개사가 중대한 정보(선순위 근저당 등)를 설명하지 않았다면 손해배상 청구 가능
형사 고소(사기방조, 업무상 배임)도 가능
중개사 가입 보증보험으로 일부 회수 가능 (단, 한계는 다음 편에서 설명)
- 실제 피해자에게는 ‘동시다발적 대응’이 필요하다
이 여섯 가지 대응은 서로 연결되어 있다.
한 방향만 보면 손해를 입는다.
예를 들어, 민사소송 없이 보증보험 청구는 불가능하고,
확정판결 없이 보험금은 ‘먼저 도달한 자’에게 지급된다.
“이렇게까지 할 줄은 몰랐어요.
그냥 계약서 한 장 쓰는 거였는데.”
그녀의 말이 오래 남았다.
그 '한 장'에 담긴 신뢰와 일상과 꿈을
이제는 소송으로, 절차로, 대응으로 지켜야 한다는 사실이 참 씁쓸했다.
전희정 변호사의 짧은 생각
피해자들에게 필요한 건 ‘용기’보다 가이드입니다.
절차를 안다는 것만으로도, 마음의 절반은 지킬 수 있습니다.
다음 글 예고
[3] 중개사가 가입한 1억 원 보증보험의 구조와 한계
→ 보증보험이 ‘1억 원이면 충분하겠지’라고 생각했다면, 반드시 다음 편에서 그 구조와 배당 방식, 우선권 문제를 확인해보세요.
