전세 계약 파기, 위약금은 누구 몫일까?
법 없이도 사는 법, 그래도 법으로 사는 이야기2
- 생활 속 임대차 분쟁 해설 -
부제: 갑작스러운 이사, 누구의 책임일까요?
“갑자기 이사 가야 할 것 같아요... 아직 계약 기간이 남았는데 위약금 많이 나오겠죠?”
많은 사람들이 갑작스러운 상황 속에서 급하게 찾아와 이렇게 상담을 시작한다.
직장 발령, 건강 문제, 아이 교육, 혹은 단순히 마음이 바뀌는 경우까지.
임대차 계약은 종종 예상치 못한 변화 앞에서 조정이 필요하다.
그런데 세입자가 중간에 나가게 되면 무조건 ‘위약금 폭탄’을 맞고, 임차인이 새로 구해질때까지 계속 손해를 감수해야 하는 걸까?
꼭 그렇지만은 않다.
계약은 약속이다. 하지만 손해가 없다면?
임대차 계약은 기본적으로 기간을 정한 약속이기 때문에,
중간에 세입자가 일방적으로 계약을 종료하면 손해배상 책임이 발생할 수 있다.
하지만 법은 이렇게 본다.
“실제로 손해가 없다면, 위약금도 발생하지 않을 수 있다.”
예를 들어 세입자가 나가더라도 바로 새로운 세입자가 들어와서 공백이 없었다면,
집주인 입장에서는 경제적 손실이 없다고 판단된다.
CHECK!
위약금을 면하거나 줄일 수 있는 3가지 상황
집주인이 먼저 나가달라고 요청한 경우
→ 구두로라도 퇴거 요구가 있었고, 입증할 수 있다면
→ 위약금 없이 계약 종료 가능성 높음
세입자가 새 임차인을 구해 연결한 경우
→ 손해 발생이 없거나 감경 사유로 작용
집에 명백한 하자나 위험이 있는 경우
→ 곰팡이, 누수, 방음 문제 등으로 거주가 곤란했다면
→ 정당한 해지 사유로 위약금 발생하지 않을 수 있음
[실제 상담 사례]
3개월 전, 한 신혼부부가 상담을 왔다. 예비신랑은 어머니와 함께 살다가 결혼하면서 독립하게 되었고, 어머니는 기존 집에 계약기간을 채우기 위해 거주 중이었는데, 누수사고가 발생했고 천장에서 물이 새어 나와 복도, 통로, 계단 부분까지 모두 젖을 정도로 누수가 심하게 발생했다. 설상가상으로 곰팡이까지 피어 넓어지고 있는 상태. 계약 종료까지는 6개월이 남아 있었다. 임대인은 누수책임을 임차인에게 돌리려고 하였으나, 누수원인이 지붕에서 발견되어 임차인과실이 없는 것으로 확인되었다. 임대인은 못마땅해했으나, 누수원인을 확인하고 임차인이 계약종료통보를 하자 결과적으로 위약금 없이 조율되었다.
마무리하며.
모든 계약은 지켜야 하지만, 삶은 언제나 예측 가능하지 않다.
임대차 계약의 중도 해지 상황에서도,
‘합리적 사정’과 ‘손해 발생 유무’에 따라 얼마든지 조정의 여지가 있다.
*전희정변호사의 한 줄 조언*
“임대차 계약 중도 해지는 끝이 아니라, 조정의 시작입니다. 사정에 따라 충분히 협의할 수 있습니다. 손해를 줄이는 것도 권리입니다.”
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- 다음번 글은 확장 시리즈 : ‘생활 속 임대차 분쟁 해설 2. 퇴거했는데 보증금이 안 돌아와요 ’로 돌아오겠습니다. -
